Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Назначение жилых помещений
|
|
Жилищный кодекс определяет цель использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» (ст. 27). Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.
Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.
Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилье по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Нарушение такой обязанности влечет расторжение договора и выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ).
Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма использовать его только для проживания. В случае использования жилья не по назначению наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Использование собственником жилья не по назначению может повлечь продажу жилья с публичных торгов (по решению суда) с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма, собственник - по договору найма. Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.
Если жилое помещение используется не по назначению, предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений.
Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.
Общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан.
Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке5.
Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса) может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц, но только в том случае, если данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Однако жилое помещение, указанное в качестве юридического адреса, вполне может использоваться, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты используют жилое помещение.
Таким образом, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.
Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Пользование жилым помещением
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФЗ
З. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена также нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей действующего порядка приобретения вещных прав на жилые помещения, связанных с государственной регистрацией прав.
Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом. Возникновение вещного права на недвижимость является основным юридическим следствием акта государственной регистрации. В соответствии с ч. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения:
-право собственности,
-право хозяйственного ведения,
-право оперативного управления,
-сервитут.
Государственная и муниципальная собственность являются не особыми видами вещных прав, а формами собственности, указывающими на принадлежность имущества публичному собственнику — государственному и муниципальному образованию. В этих случаях субъектами права собственности являются Россия, субъекты РФ или муниципальные образования.
Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государственной регистрации, поскольку не могут передаваться правообладателями другим лицам, их возникновение не связано с актом государственной регистрации. Однако в некоторых субъектах РФ учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют права пользования (проживания) жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Возможность и необходимость данной регистрации обосновывается также и в публикациях.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основным аргументом в пользу внесения сведений о правах поль-
зования жильем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является их обременительный характер для права собственности на жилое помещение. Возможность государственной регистрации таких прав обосновывается также наличием подходящих органов (учреждений юстиции) и полезностью сведений о данных лицах для приобретателей жилого помещения
При решении вопроса о государственной регистрации вещных прав на жилье, установленных ст. 292 ГК РФ, необходимо решить вопрос обязательного отражения в Едином государственном реестре иных жилищных правоотношений: договоров найма и безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильем в силу завещательного отказа или на основании договоров пожизненного содержания с иждивением. Требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограничение (обременение) права собственности, следует учитывать разницу между пределами осуществления и ограничениями права собственности. Например, П.В. Крашенинников отмечает различие правовой природы этих двух категорий Пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения субъективны и являются частными ограничениями права. По воле собственника возникают такие субъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Судебным актом может быть установлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации. Но право членов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственника в силу закона. В этом смысле можно сказать, что гл. 18 ГК РФ определено не только содержание права собственности на жилье, но и установлены пределы осуществления прав, к которым могут быть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняющиеся при переходе права на жилье.
Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений. Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного значения, соответствующих его доле, и влечет за собой прекращение общей собственности на указанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения
преимущественного права покупки не требуется Если в Едином государственном реестре было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект — жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается, и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.
В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» и ст. 8 «Права собственности на общее имущество в кондоминиуме», ст. 9 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме» Закона о товариществах собственников жилья. Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотделимость доли от права собственности на жилое помещение. Поэтому в соглашении о реальном разделе могут быть определены доли в праве на общее имущество, как правило, пропорциональные площади реальной части дома, а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли в праве на общее имущество дома заключается в том, что она:
1) не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома,
2) не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение,
3) на нее не распространяется право преимущественной покупки. Содержание данного права долевой собственности заключается в пользовании и владении общим имуществом, а также участии в соразмерных доле расходах по его содержанию.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. О какой регистрации идет речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной ГК РФ намного позже — 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья является функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государственной регистрации прав.
Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о приватизации перед нормами ГК РФ в части порядка передачи имущества, приобретения права частной собственности, прекращения права государственной или муниципальной собственности.
Глава 28 «Заключение договора» и ст. 433 «Момент заключения договора» ГК РФ вводят государственную регистрацию сделки как дополнительный
юридический акт, необходимый для ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Исходя из требований ч. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК и Закону о государственной регистрации прав, регистрация сделки необходима в случае, установленном ГК РФ. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора — с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной передачи заключается в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, не требуется государственной регистрации сделки в учреждении юстиции, установленной ГК РФ. При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от ГК РФ, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Регистрации в учреждении юстиции в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав подлежит только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с иного установленного законом момента (ч. 2 ст. 8 ГК РФ)
Момент возникновения права на недвижимость имеет важное значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.
Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.
4. Жилищный фонд: понятие и виды
Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся
на территории России. Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы
собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в
собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2)государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный
фонд субъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений,
принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования выделяют четыре вида жилищного фонда.
1. Специализированный жилищный фонд. Жилые помещения специализированного жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ; ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в связи с работой, учебой, военной службой или по другим основаниям, предусмотренным законом, имеют специальное назначение и специальный режим использования. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (далее - Правила).
2. Индивидуальный жилищный фонд. Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилого фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
3. Фонд социального использования. В него входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), предоставляемые определенным категориям граждан на определенных условиях (ст. ст. 49, 57, 60 ЖК РФ).
4. Жилищный фонд коммерческого использования. Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Виды иных договоров так же, как и правовое регулирование, зависят от вида жилищного фонда.
Необходимо учитывать, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации 
, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений 
— документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Правительство РФ Постановлением от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства .
Государственным контролем охватывается весь жилищный фонд, независимо от его формы собственности. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является государственная жилищная инспекция . Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» определены органы государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Этим же актом утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации .
В компетенцию жилищной инспекции входит контроль за:
· техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;
· обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг;
· осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.
Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.
Необходимо учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник такого фонда:
· органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 17 ст. 12 ЖК РФ);
· органы государственной власти субъекта РФ — за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ);
· органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.
Date: 2015-07-10; view: 2364; Нарушение авторских прав