Методичні рекомендації. Нерухомість являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм

Нерухомість являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. Саме через це процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується бурхливим розвитком. Нерухомість є головним предметом дискусій та спорів під час приватизації державного і комунального майна, оренди та купівлі-продажу земельних ділянок, приміщень житлового та нежитлового секторів. За останній час створено багато комерційних структур-посередників, які діють на ринку нерухомості, а саме: біржі нерухомості, брокерські контори та агенції нерухомості, інвестиційні компанії, що вкладають кошти у будівництво житла, ділових центрів та інших об'єктів нерухомості.

Нерухоме майно - це насамперед земля і земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Згідно Національного стандарта № 2:

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень;

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо);

Невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень;

Надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного)стану та (або)якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами;

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

Приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу;

Вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі;

Прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну;

Вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою;

Споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости тощо);

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо);

Об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані;

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очіку­ваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з ура­хуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визна­чається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліп­шеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

(4.15)

де Вз – вартість земельної ділянки;

Д – чистий операційний або рентний дохід;

к_кап - коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(4.16)

де Д_і - очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або куму­лятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об'єктів інвестор не погодиться на при­дбання даного об'єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земель­них ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та харак­теристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (4.17)

де Цзп_скор - скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

Цзп_факт - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

∆Цзп_j різниця (поправка) в ціні (+,–) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження (відмінності у розташуванні зе­мельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проя­ви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), викорис­товується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Вз = До - Вп (4.18)

де До - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земель­ної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп - витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

• вартість будівель і споруд;

• чистий операційний доход, отриманий від викорис­тання землі, будівель і споруд;

• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

ЧОДбуд = Вбуд - к_капбуд (4.19)

де Вбуд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОДбуд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

к_капбуд - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

к_капбуд = к_пов + к_з (4.20)

де к_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

к_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОДз = ЧОД - ЧОДбуд (4.21)

де ЧОДз - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

(4.22)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього вико­ристовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, який використовується для капіта­лізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

к_капср = к_буд × д_буд + к_з × д_з (4.23)

де к_капср - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд, д_з - частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно до загальної вартості.

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

(4.24)

де Внм - вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допо­могою часткового коефіцієнта:

Вз = В_НМ × д_з (4.25)

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. Складається графік освоєння та передбачування про­дажів;

5. Визначаються величини виручки від продажу інди­відуальних ділянок;

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підпри­ємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. Визначається ставка дисконту;

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає засто­сування таких основних методів:

• капіталізації доходів;

• дисконтованих грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об'єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-якого інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об'єкта нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об'єктів:

ПВД = S × С₀ + Д_ін (4.26)

де S - площа, що надається в оренду, м²;

С₀ - орендна ставка за 1 м²;

Д_ін - інші доходи від володіння об'єктом оцінки.

2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину мож­ливих втрат (В):

ДВД = ПВД - В (4.27)

4. Розрахунок витрат, пов'язаних із нормальним функці­онуванням об'єкта оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

• умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об'єкта - страхові збори, майнові податки);

• умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлу­атаційного завантаження об'єкта та рівня наданих послуг - комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

• витрати на заміщення (резерви, пов'язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:

ЧОД = ДВД — ОВ (за винятком аморт. відрахувань) (4.28)

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним із доступ­них за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об'єкта нерухомості (Вон) за формулою:

(4.29)

Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об'єктом оцінки;

2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;

3. Розраховується ставка дисконту для оцінюваного об'єкта нерухомості на існуючому ринку;

4. Здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином,

(4.30)

де В_ОН - вартість об'єкта нерухомості;

Ді - очікуваний доход від володіння об'єктом за і-й рік;

Р - поточна вартість реверсії;

n - період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об'єктом.

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку остан­нього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку ана­логічних об'єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):

(4.312)

де Д_і+1 - очікуваний доход від володіння об'єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;

q - довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будів­ництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкта не­рухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об'єктів на «пасивних» секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1. Оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);

2. Оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

• метод кошторисного розрахунку;

• метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

• поелементний метод.

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електро­енергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об'єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошто­рисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м² площі або 1 м³ об'єму будівлі), які потім збільшуються на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Суть поелементного методу полягає в тому, що будівлі розби­ваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³, 1 м², 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості;

3. Оінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об'єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним застаріванням і різними зовнішніми фак­торами. При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оціню­ваного об'єкта нерухомості.

Фізичний знос - втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричи­няють скорочення життя та корисності об'єкта.

Фізичний знос може бути усуваним (якщо витрати на поточний ремонт об'єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його проведення) і неусуваним (якщо витрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об'єкта за рахунок його усунення).

Фізичний знос усуваний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусуваний розраховується на основі залишко­вої вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

• експертний;

• вартісний;

• нормативний (бухгалтерський).

Використання експертного методу оцінки зносу перед­бачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісній метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізич­ного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос - втрата вартості об'єкта неру­хомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне заста­рівання, під яким розуміють втрату вартості об'єкта, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недо­ліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об'єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю «надполіпшень» (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести від­новлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із ве­личиною додатково отриманої вартості. Величина усуваного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів. Неусуваний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов'язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку більшим попитом користу­ються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусуваного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Зовнішній знос (економічне застарівання) - втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порів­нянних об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього впливу, іншій - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оціню­ваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці використовують наступні методи:

• метод «строку життя»;

• метод розбивки.

Сутність методу «строку життя» полягає в припущенні, що втрати вартості об'єкта за рахунок фізичних руйнувань, функціонального застарівання та різних зовнішніх факторів пропорційні його віку. У цьому зв'язку в оцінній практиці прийнято виділяти:

• термін фізичного життя об'єкта (С_ФЖ) - період часу, протягом якого об'єкт власності реально існує (від дати введення в експлуатацію і до моменту його руйнування);

• термін економічного життя об'єкта (С_ЕЖ) - період часу, протягом якого об'єкт власності додає вартість до сукупної вартості майна, враховуючи й отримання прибутку від його використання (від дати введення в експлуатацію і до того моменту, коли поліпшення перестають додавати вартість до сукупної вартості майна);

• ефективний вік об'єкта (Веф) - вік «на скільки років виглядає об'єкт власності» з урахуванням його технічного стану, зовнішнього вигляду, дизайну й економічних факторів, що впливають на його вартість;

• термін економічного життя, що залишився, (Сзал) - період часу від дати оцінки до кінця економічного життя, тобто до дати, коли внесок об'єкта у сукупну вартість стає рівним нулю внаслідок старіння).

З урахуванням перелічених періодів у процесі експлуатації об'єкта нерухомості процент сукупного зносу у відновлювальній вартості (С3%) розраховується за формулою:

(4.32)

Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усуваного та неусуваного, Зфіз.,), функціо­нального (усувного та неусуваного, Зфункц), зовнішнього (З зовн), та підсумовування результатів:

СЗ = Зфіз + Зфункц + Ззовні (4.33)

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

• порівняння продажів;

• валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відпо­відно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

1. Вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порів­нянних продажів), і збір інформації.

2. Перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достат­ність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу;

3. Порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

• елементи порівняння;

• одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона елементи порівняння - це:

• умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

• умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання кон­кретного об'єкта нерухомості);

• ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

• місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

• фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об'єктів (1м² жилої або загальної площі, 1 м³, 1 га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить доход (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта. Поправки можуть бути:

• процентні - застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для врахування особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкта оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;

• грошові - пов'язані з додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т. д.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни
продажу порівнянного об'єкта нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.

Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:

• аналіз парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже в усьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне поло­ження: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдине роз­ходження, то різниця в продажних цінах може бути віднесена до цього розходження. Об'єкти парного продажу зовсім не обо­в'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;

• прямий аналіз характеристик. Суть його полягає в аналізі характеристик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розраховується, наприклад, процентна поправка на знос, поправка на час продажу об'єкта, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;

• регресійний аналіз. Суть його полягає в обробці значного обсягу ринкової інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів та побудови багатофакторних лінійних і нелінійних моделей, які описують залежність вартості об'єктів нерухомості від різних змінних факторів;

• експертний метод розрахунку. Цей метод заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об'єкта оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди процентні і вносяться послідовно (перша процентна поправка помножується на ціну продажу порівнянного об'єкта, усі наступні поправки вносяться до кожної попередньої відкоректованої ціни). Наприклад, порядок внесення поправок, запропонований у роботі Харрісона, такий: склад майнових прав (розбіжності в юридичному статусі), фінансові умови, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні характеристики об'єктів;

4. Узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об'єкта нерухомості.

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об'єкта нерухомості.

ВРМ = ПВД/Цанал (4.34)

де ВРМ - валовий рентний мультиплікатор;

Цанал - ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Підраховується ринковий рентний доход від об'єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об'єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об'єкта оцінки за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН × ВРМ (4.35)

де ПВД_ОН - потенційний валовий доход об'єкта нерухо­мості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об'єктом оцінки та порівнянними об'єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.

Date: 2015-07-17; view: 463; Нарушение авторских прав