Виробничого призначення

Метод розбивки при визначенні величини сукупного зносу (СЗ) передбачає окремі розрахунки за всіма видами зносу: фізичного (усувного та неусувного, З_фіз), функціонального (усувного та неусувного, З_функц), зовнішнього (З_зовн), та підсумовування результатів:

СЗ = З_фіз + З_функц + З_зовн . (6.19)

Приклад. Оцінити величину сукупного зносу на основі таких даних про об’єкт нерухомості:

1) об’єкт оцінки – адміністративна будівля виробничого підприємства, строк економічного життя якої оцінюється в 60 років, ефективний вік – 12 років, відновлювальна вартість – 1200 тис. грн., витрати на ремонт окремих компонентів – 50 тис. грн.;

2) віконні рами, що були встановлені в процесі будівництва об’єкта, - дерев’яні невисокої якості, на їх встановлення було витрачено – 12,5 тис. грн. Необхідна заміна цих віконних рам на пластикові, які характеризуються кращими шумоізоляцією та енергозбереженням. Витрати на заміну оцінюються в 20 тис. грн.;

3) розміри внутрішніх приміщень адміністративної будівлі є недосить зручними для ефективної організації праці в підрозділах підприємства. Розбіжності в щорічних доходах, що отримуються від експлуатації аналогічних об’єктів (з більш вдалим плануванням приміщень) та об’єкта оцінки, на 1 м² загальної площі складають 0,15 тис. грн. Загальна площа адміністративної будівлі – 200 м², коефіцієнт капіталізації – 0,25;

4) за рішенням місцевої ради на вулиці, де знаходиться об’єкт оцінки, організовано рух транспортних засобів тільки в одному напрямку, що ускладнило під’їзд до будівлі. Втрата вартості через такі заходи місцевої ради за прогнозами експертів складає 105 тис. грн.

Рішення. Умови завдання вимагають проведення оцінки усіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього.

Для визначення величини неусувного фізичного зносу застосуємо метод «строку життя», усувний фізичний знос дорівнює витратам на ремонт окремих компонентів. Таким чином,

З_фіз = 290 (тис. грн).

Функціональний знос адміністративної будівля пов’язаний з необхідністю заміни віконних рам (усувний знос) та втратою доходу через невдале планування (неусувний знос). Величина усувного функціонального зносу дорівнює різниці між вартістю встановлення пластикових і дерев’яних віконних рам:

З_{функ усув} = 20 – 12,5 = 7,5 (тис.грн).

Величина неусувного функціонального зносу визначається за методом прямої капіталізації втрати доходів, пов’язаних із незручним плануванням приміщень:

З_{функ неусув} = = 150 (тис.грн).

Загальний функціональний знос складає:

З_функ = 7,5 + 150 = 157,5 (тис.грн).

Величина зовнішнього зносу дорівнює втратам вартості адміністративної будівлі за рахунок організації однобічного руху транспорту на вулиці її розташування, тобто:

З_функ = 105 тис. грн.

Таким чином, сукупний знос адміністративної будівлі виробничого підприємства за формулою (6.23) складає:

СЗ = 290 + 157,5 + 105 = 552,5 (тис. грн).

4. Визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом.

5. Визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

– порівняння продажів;

– валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи [57, 61, 65, 93, 94]:

1. Вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки; виявлення об'єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно (не менше 3-5 порівнянних продажів), і збір інформації.

2. Перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фінансування, достатність часу експозиції об'єкта, наявність спеціальних умов продажу.

3. Порівняння кожного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об'єктів.

Процес такого порівняння включає два компоненти:

– елементи порівняння;

– одиниці порівняння.

Відповідно до класифікації Харрісона [94] елементи порівняння - це:

– умови фінансування (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

– умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання конкретного об'єкта нерухомості);

– ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

– місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

– фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність).

Одиницями порівняння для нерухомості в оцінній практиці є, як правило, ціна одиниці виміру об'єктів (1 м² жилої або загальної площі, 1 м³, 1 га, 1 фронтальний метр) або ціна за одиницю, яка приносить доход (наприклад, за одне місце автостоянки в гаражі, одне посадкове місце в спортивному комплексі, ресторані або театрі).

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об'єкта-аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта [14, 57].

Поправки можуть бути:

– процентні – застосовуються, коли важко визначити точні абсолютні величини поправок, наприклад, для врахування особливостей місця розташування, якості будівництва, умов фінансування або часу продажу об'єктів-аналогів і об'єкта оцінки. Такі поправки відносяться до ціни продажу аналога в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння;

– грошові – пов'язані з додатковими поліпшеннями об'єктів (наявністю ремонту, телефону, додаткових приміщень і т.д.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування абсолютної величини поправки з ціни продажу порівнянного об'єкта нерухомості в цілому або ціни продажу його одиниці порівняння.

Для розрахунку поправок застосовують такі основні методи:

– аналіз парних продажів. Парним продажем називається продаж двох об'єктів, ідентичних майже в усьому, за винятком однієї характеристики. В основі його лежить наступне положення: якщо між двома порівнянними об'єктами є єдине розходження, то різниця в продажних цінах може бути віднесена до цього розходження. Об'єкти парного продажу зовсім не обов'язково повинні бути порівнянні з об'єктом і його аналогами;

– прямий аналіз характеристик. Суть його полягає в аналізі характерис­тик оцінюваного об'єкта й аналога. За допомогою прямого аналізу розрахо­вується, наприклад, процентна поправка на знос, поправка на час продажу об'єкта, що фактично відбиває зміну купівельної спроможності валюти, в якій здійснювалися платежі за порівнянні об'єкти нерухомості. При цьому в ціни аналога вноситься процентна поправка, яка враховує індекс інфляції;

– регресійний аналіз. Суть його полягає в обробці значного обсягу ринко­вої інформації за порівнянними об'єктами за допомогою математико-статистичних методів та побудові багатофакторних лінійних і нелінійних моделей, які описують залежність вартості об'єктів нерухомості від різних змінних факто­рів;

– експертний метод розрахунку. Цей метод заснований на суб’єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об'єкта оцінки порівняно з аналогом. Ці поправки завжди процентні і вносяться послідовно (перша процентна поправка помножується на ціну продажу порівнянного об'єкта, усі наступні поправки вносяться до кожної попередньої відкоректованої ціни). Наприклад, порядок внесення поправок, запропонований у роботі Харрісона [62], такий: склад майнових прав (розбіжності в юридичному статусі), фінансові умови, умови продажу, ринкові умови, місце розташування, фізичні характеристики об'єктів.

4. Узгодження скоректованих цін об’єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об’єкта нерухомості.

Приклад. Оцінити двоповерхову будівлю заводоуправління площею 400 м², що потребує косметичного ремонту. Аналогом було обрано двоповерхову офісну будівлю площею 350 м², у якій був зроблений косметичний ремонт. Ціна продажу аналога – 250000 грн. У базі даних були знайдені наступні дані по парних продажах (табл.6.8):

Таблиця 6.8 – Інформація про об’єкти парних продажів

Рішення. Розрахуємо поправку на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об'єктів із необхідним і проведеним косметичним ремонтом:

Пр = , (6.20)

де Пр - поправка на проведений ремонт (в розрахунку на 1 м² площі);

В ₁ - вартість об'єкта 1, грн.;

В ₂ - вартість об'єкта 2, грн.;

S₁ - площа об'єкта 1, м²;

S₂ - площа об'єкта 2, м².

Пр = (грн.)

Поправка в даному випадку має від’ємний знак. Пояснюється це тим, що ціна аналога повинна бути зменшена на величину вартості проведеного косметичного ремонту.

Для визначення ймовірної вартості оцінюваного об'єкта скористаємося формулою:

В_ОН = , (6.21)

де В_анал - вартість продажу аналога, грн.;

S_анал ^- площа аналога, м²;

S - площа оцінюваного об'єкта, м².

В_ОН = = 179046 (грн.)

Метод валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потен­ційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (6.22)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

1. Оцінюється ринковий рентний доход від об’єкта нерухомості, що оцінюється.

2. Розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів.

3. Розраховується ймовірна вартість об’єкта оцінки за формулою:

В_ОН = ПВД_ОН × ВРМ, (6.23)

де ПВД_ОН - потенційний валовий доход об’єкта нерухомості, що оцінюється.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже враховані такі відмінності.

Приклад. Оцінити вартість об'єкта, який після його придбання буде здаватися в оренду. Аналіз відповідного сегменту ринку показав, що за останній час було продано п'ять приблизно аналогічних об'єктів, інформація про які наведена в табл. 6.9.

Таблиця 6.9 – Інформація про підприємства-аналоги

Рішення. Визначимо валовий рентний мультиплікатор для кожного об'єкта за формулою 6.22.

ВРМ₁ = 2900/435 = 6,67.

ВРМ₂ = 3500/560 = 6,25

ВРМ₃ = 5600/784 = 7,14

ВРМ₄ = 6000/1020 = 5,88

ВРМ₅ = 1750/1125 = 1,56

визначимо усереднене значення валового рентного мультиплікатора без урахування екстремальних значень отриманих коефіцієнтів за формулою середньої арифметичної. Тоді:

Врм_середн = (6,67 + 6,25 + 5,88)/3 = 6,27.

Вартість оцінюваного об'єкта дорівнює добутку потенційного валового доходу об’єкта оцінки на усереднене значення мультиплікатора, тобто:

680000 × 6,27 = 4236600 (грн.)

Питання для обговорення

1. Що входить до складу нерухомого майна підприємства? Назвіть особливості нерухомості, які слід враховувати в процесі її оцінки.

2. Чому виникає необхідність державного регулювання діяльності, пов’язаної з оцінкою землі?

3. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок?

4. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.

5. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

6. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель і споруд?

7. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?

8. Які елементи включають до складу операційних витрат, пов’язаних з функціонуванням об’єкта нерухомості?

9. Що таке реверсія?

10. Назвіть елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд.

11. З чим пов’язана необхідність внесення поправок до вартості об’єкта оцінки в процесі використання методів порівняльного підходу? Охарактеризуйте методи розрахунку поправок.

12. Що таке валовий рентний мультиплікатор?

13. В яких випадках доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд?

14. Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.

15. Охарактеризуйте види зносу, який слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд?

16. Які існують основні методу визначення зносу?

Тестовий контроль

1. Особливістю землі як об’єкта оцінки є:

а) необхідність врахування зносу;

б) суттєва залежність вартості від фактору місцезнаходження;

в) наявність активного ринку купівлі-продажу аналогічних об’єктів;

г) необхідність врахування відповідності вимогам стандартів та нормативно-технічної документації.

2. Визначення розміру земельного податку передбачає проведення:

а) нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

б) оцінки витрат на створення земельних поліпшень;

в) експертної грошової оцінки земельної ділянки;

г) порівняння цін продажів аналогічних земельних ділянок.

3. Застосування методу прямої капіталізації рентного доходу доцільно за умов:

а) наявності ідентичних об’єктів оцінки;

б) постійності ті незмінності грошового потоку від використання об’єкта;

в) змінності потоку доходів від використання об’єкта;

г) непередбачуваності змін зовнішнього середовища.

4. Чистий операційний дохід – це:

а) дохід, який можна отримати від 100 %-го використання об’єкта власності;

б) дохід, який можна отримати за умов найбільш ефективного використання об’єкта власності;

в) потік грошових коштів від операційної діяльності;

г) дохід, який можна отримати від використання об’єкта власності за винятком втрат та операційних витрат, пов’язаних з його отриманням.

5. Метод, відповідно до якого вартість об’єкта визначається шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, – це:

а) метод капіталізації доходу;

б) метод зіставлення цін продажу аналогів;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

6. Метод залишку для землі передбачає:

а) виділення та капіталізацію доходу від використання земельної ділянки, що є складовою частиною об’єкта нерухомості;

б) розрахунок середньозваженого коефіцієнту капіталізації для визначення загального доходу від використання об’єкта нерухомості;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

7. Вартість продажу об’єкта в постпрогнозному періоді – це:

а) вартість аналога;

б) дисконтована вартість;

в) вартість реверсії;

г) майбутня вартість інвестицій.

8. Що з нижченаведеного не є об’єктом коректування при оцінці нерухомості методом порівняльного аналізу продажів:

а) наявність додаткових приміщень;

б) умови фінансування;

в) час продажу об’єкта-аналога;

г) функціональне призначення об’єкта оцінки.

9. Валовий рентний мультиплікатор розраховується як відношення:

а) ціни продажу об’єкта на потенційний або дійсний валовий доход;

б) потенційного або дійсного валового доходу до ціни продажу об’єкта;

в) потенційного валового доходу до дійсного валового доходу;

г) операційних витрат до ціни продажу об’єкта.

10. Вартість будівництва об’єкта нерухомості, визначена в поточних цінах на дату оцінки об’єкта із корисністю, яка дорівнює корисності об’єкта оцінки, з використанням сучасних матеріалів, стандартів, сучасних планувальних рішень, – це:

а) вартість заміщення;

б) відновлювальна вартість;

в) кошторисна вартість;

г) залишкова вартість.

11. В оцінній діяльності виділяють втрати вартості, пов’язані з:

а) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, прискореним зносом;

б) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, зовнішнім зносом;

в) застаріванням оточуючого середовища, неусувним застаріванням, фізичним застаріванням, зносом довгострокових активів;

г) фізичним та технологічним застаріванням.

12. Знос може бути двох видів:

а) внутрішній і зовнішній;

б) матеріальний і нематеріальний;

в) усувний і неусувний;

г) фактичний і розрахунковий.

13. На які види основних фондів не нараховується амортизація:

а) передаточні пристрої;

б) споруди;

в) земельні ділянки;

г) жодної вірної відповіді.

14. Формою якого зносу є застарівання конструкції (дизайну):

а) фізичного;

б) функціонального;

в) зовнішнього;

г) економічного.

15. Часовий період від дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію до моменту, коли об’єкт перестає додавати вартість до загального майнового потенціалу – це:

а) строк фізичного життя об’єкта;

б) строк, що залишився до повного фізичного руйнування об’єкта;

в) ефективний вік об’єкта;

г) строк економічного життя об’єкта.

Date: 2015-07-17; view: 624; Нарушение авторских прав