Экономика Проекта

Вниманию потенциальных инвесторов! В данном разделе бизнес-плана приведены результаты научно-методических расчетов, сделанных специалистами по заказу инициатора проекта. Данная информация приводится в качестве дополнительной иллюстрации благоприятных прогнозируемых перспектив Проекта. Расчеты были сделаны в 2010 году, поэтому некоторые отдельные цифры требуют уточнения. Однако это не влияет на общие выводы раздела.

Для оценки экономической эффективности Проекта строительства многофункционального торгово-офисного комплекса была составлена финансово-экономическая модель, позволяющая в зависимости от множества факторов, влияющих на показатели работы комплекса, определить основные финансово-экономические показатели Проекта и сроки окупаемости вложений при различных исходных данных.

Основу модели составляет матрица исходных данных, содержащая около 300 различных параметров, таких, как общая площадь торгово-офисного комплекса, поэтажная структура площадей, вероятность загрузки, стоимость аренды площадей и стоимость их продажи, расходы на отопление, электроснабжение, затраты на охрану, расходы на рекламу, проценты Банку, арендные платежи за пользование землей.

На базе данной матрицы рассчитаны основные отчетные прогнозные таблицы по Проекту, необходимые для финансово-экономической оценки:

· отчет о прибылях и убытках,

· отчет о движении денежных средств и

· баланс, представленные в Приложениях 2-4.

Финансово-экономическая модель позволяет как Компании – инициатору и организатору Проекта, так и потенциальным инвесторам (банкам, инвестиционным компаниям или фондам, а также возможным частным инвесторам) получать не только с помощью расчетных показателей оценить привлекательность Проекта, но и получать различные сценарии развития бизнеса при изменении достаточно большого спектра входных параметров, осуществлять текущий мониторинг, а также принимать (или участвовать в принятии) управленческие решения в течение срока действия Проекта.

Учитывая различные валюты при определении доходной и расходной частей Проекта, модель позволяет осуществлять все необходимые мультивалютные расчеты. Так, исходные параметры предполагаемых эксплуатационных расходов базируются на рублевых тарифах, а доходы по аренде – на долларах США, так как рынок аренды офисных помещений ориентирован исключительно на цены в этой валюте.

Как показывает практика, многие потенциальные инвесторы рассматривают проекты применительно к доллару США, поэтому все отчетные формы бизнес-плана рассчитывались в данной валюте.

В модели Проекта предполагается также, что инфляция одинаково влияет на доходы и расходы. В связи с этим расчеты сделаны в постоянных ценах. Однако, при необходимости, модель можно трансформировать в «инфляционно-зависимую» (исходные параметры сделаны по принципу «меняется все справа»), и посмотреть влияние изменения цен на определенную группу показателей.

В исходной матрице рассмотрена структура доходов и расходов по Проекту.

Структура доходов включает в себя:

· доходы от сдачи площадей в аренду;

· доходы от продажи площадей;

· прочие доходы.

В модели доходы от сдачи в аренду площадей могут изменяться в зависимости от процента загрузки помещений комплекса. При этом предусматривается расчет возможности «быстрого» или «плавного» выхода из Проекта путем продажи построенных площадей (или их части).

Структура расходов включает в себя:

· эксплутационные расходы здания и прилегающих территорий;

· управленческие расходы;

· прочие расходы (включая проценты по предполагаемому кредиту).

Эксплутационные расходы торгово-офисного комплекса базируются на тарифах оплаты коммунальных и других услуг в г. Балашиха Московской области, а также исходя из расчетов, выполненных для аналогичных проектов. Базовые ставки были приняты следующие:

o отопление – 0.30 евро за 1 кв.м;

o водоснабжение рассчитано исходя из суточного расхода воды 0,0054 куб.м/кв.м. и ставки оплаты 0,20 евро. за 1 куб.м;

o канализация – исходя из расхода сточных вод в объеме 0,0054 куб.м на 1 кв.м и ставки оплаты 0,19 евро за 1 куб.м;

o электроснабжение рассчитано исходя расхода электроэнергии – 0,0561 Квт/кв.м и ставки оплаты- 0,4 евро/Квт.ч;

o услуги связи расчитаны исходя из планируемой численности работающих в комплексе (из расчета один телефон на четыре человека и арендной платы 1-го телефона в размере 5 евро./мес.);

o вывоз мусора - исходя из объема мусорного контейнера- 0,8 куб.м и ставки оплаты данной услуги 5 евро/куб.м;

o комплексная уборка помещения - исходя из ежемесячной ставки оплаты 0,25 евро/кв.м и общей площади здания;

o уборка прилегающих территорий рассчитана исходя из общей площади территории и ставки оплаты 0,5 евро/кв.м;

o мойка окон и фасадов здания - исходя из общей площади фасада и ставки оплаты 3 евро/кв.м;

o охрана объекта рассчитана исходя из стоимости услуг сотрудников охраны;

o фонд оплаты обслуживающего персонала – исходя из планируемого штатного расписания;

Основой для составления прогнозного бюджета управленческих расходов являются следующие данные:

o аренда земли рассчитана исходя из ежеквартального арендного платежа по двум участкам в размере 5 531 евро на период строительства объекта, и скорректированного на повышающий коэффициент 4 начиная с ввода в эксплуатацию комплекса (начиная с 28-го месяца реализации Проекта);

o фонд оплаты труда персонала (расходы на содержание дирекции, бухгалтерии, отдела технического обеспечения, отдела аренды и водителей) базируется на плановом штатном расписании;

o расходы на рекламу исходя из 5 тыс. евро в месяц;

o аудиторские, консультационные, транспортные расходы – по предполагаемым нормам;

o банковские комиссии – на уровне 0,05% от предполагаемых платежей;

o процент за пользованием кредитом – исходя из ставки 1% годовых.

Данные базовые нормы для Проекта позволяют спрогнозировать количественные показатели доходной и расходной частей Проекта и увидеть их влияние на общую картину реализации бизнеса.

Для определения влияния на Проект налоговых и кредитных условий и платежей, в модели формировались инвестиционный, налоговый и финансовый блоки.

Шаг планирования в финансово-экономической модели составляет один месяц, что позволяет более детально по времени распределить бюджет Проекта и более оперативно реагировать на возможные отклонения, с дальнейшим «просчетом» различных вариантов развития событий.

Для Проекта предполагается схема финансирования, при которой на Компанию Инвестором устанавливается общий лимит кредитования, в рамках которого происходит целевое использование финансовых ресурсов. При этом весь свободный денежный поток направляется в первую очередь на погашение кредита, а далее – на возврат вложенных средств акционеров, которые составляют 15% от Проекта (по международным стандартам, как правило, этого вполне достаточно для привлечения инвестиций).

В целом срок рассмотрения Проекта (или «срок жизни») по данному бизнес-плану составляет 96 месяцев (8 лет) с момента осуществления первых инвестиций. Данный срок является достаточным для его оценки и расчета различных вариантов развития бизнеса.

Финансовый план по Проекту рассчитывался исходя из предполагаемых параметров модели и позволяет определить, какие будут доходы от аренды помещений и прибыль в результате выбранной финансовой стратегии.

Ввод в эксплуатацию многофункционального торгово-офисного центра начинается с 28-го месяца реализации Проекта, после окончания «инвестиционного» этапа.

Планируется, что в течение первых восьми месяцев процент загрузки офисных площадей будет на уровне 70% (предполагается за полгода до открытия начать рекламную компанию). После этого периода стратегией Проекта предусматривается увеличение загрузки и достижения планового уровня 98%.

Учитывая существующие на сегодняшний день предварительные договоренности и большую заинтересованность в размещении в торговом комплексе автосалона и автосервиса, а также предполагаемую высокую востребованность панорамного этажа, загрузка этих помещений предполагается стопроцентной с самого начала.

В результате общая плановая площадь арендуемых помещений по Проекту будет составлять 15,7 тыс.кв.м.

Планируемые ставки по аренде помещений могут варьироваться от 210 до 480 евро в год за квадратный метр. В рассматриваемой базовой модели они приняты следующими:

· для автосалона, автосервиса и магазина автозапчастей – 300 евро за 1 кв.м.;

· для предприятия общественного питания – 250 евро;

· для офисных площадей (с 3 по 4 этажи) - 480 евро;

· для престижного 5-го этажа - 500 евро.

Ежемесячная стоимость аренды одного машиноместа составляет 100 евро.

В ходе реализации Проекта доход от сдачи в аренду площадей увеличивается и достигает на четвертый год ежемесячной суммы на уровне 534 тыс. евро.

В результате при заданных параметрах стоимости, вероятности загрузки и осуществлении запланированных инвестиций и мероприятий годовая выручка без учета НДС составит около 5,4 млн. евро.

Планируемые доходы по Проекту приведены в таблице № 5.

Расходная часть Проекта представляет собой классический вариант структуры затрат бизнес-центра.

В эксплутационных расходах учтены все расходы, связанные с содержанием здания и прилегающей территории. Ежемесячная сумма этих расходов составляет сумму от 84 тыс. до 130 тыс. долларов США и состоит из следующих статей затрат:

· отопление – 8 423 евро;

· водоснабжение – от 531 до 548 евро;

· канализация – от 581 до 600 евро;

· электроснабжение – от 14 125 до 14 596 евро;

· услуги связи – 2 430 евро;

· вывоз мусора – от 1 347 до 1 392 евро;

· комплексная уборка помещения – 257 625 евро;

· уборка прилегающих территорий – 5 005 евро;

· мойка окон и фасадов здания – 20 836 евро (осуществляется один раз в полгода);

· охрана объекта – 11 412 евро;

· зарплата обслуживающего персонала – 4 000 евро;

· расходные материалы на эксплуатацию – 2 000 евро;

· плановые расходы на текущий ремонт – 844 евро (с 48-го месяца реализации Проекта;

· прочие расходы – от 1 700 до 2 325 евро.

Отметим, что практически все расходы по содержанию здания являются постоянными.

Управленческие расходы по Проекту предусмотрены с 1-го месяца в сумме 7 560 евро ежемесячно, которые относятся к фонду оплаты труда дирекции. С 22-го месяца управленческие затраты увеличиваются на сумму расходов на рекламу (5,000 евро в месяц). А с момента ввода комплекса в эксплуатацию (с 28-го месяца) и до конца периода рассмотрения Проекта ежемесячная сумма данных расходов находится в пределах от 23 706 до 62 524 евро, достигая своего наибольшего значения в месяцы уплаты арендных платежей за землю, квартальная сумма которых составляет 38 818 евро. Кроме рассмотренных, в состав управленческих расходов входят:

· фонд оплаты труда персонала, кроме дирекции – 9 324 евро;

· аудиторские расходы – 300 евро;

· консультационные расходы – 300 евро;

· транспортные расходы – 1 000 евро;

· страхование;

· банковские комиссии – от 222 до 267 евро.

Ежегодные расходы по торгово-офисного комплексу в течение всего периода рассмотрения Проекта приведены в таблице №6.

Таблица №4. Планируемые доходы и расходы по Проекту, евро (без учета НДС).

Оценка эффективности Проекта проводилась на основе расчета основных прогнозных форм, характеризующих развитие бизнеса:

1. Отчета о прибылях и убытках, показывающего операционную деятельность на период рассмотрения Проекта;

2. Отчета о движении денежных средств, раскрывающего источники и сроки погашения кредитов и займов акционеров;

3. Баланса, отражающего плановую структуру активов и пассивов Компании.

На базе этих отчетных форм проводилась оценка эффективности инвестиций и финансовой состоятельности Проекта.

Оценка эффективности инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемого чистого дохода от реализации Проекта с инвестированным капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого потока денежных средств, определяемого как разность между чистым доходом по Проекту и суммой общих инвестиционных затрат и платы за кредиты (займы), связанной с осуществлением капитальных затрат по Проекту.

На основании чистого потока денежных средств рассчитываются основные показатели оценки эффективности инвестиций: чистый приведенный доход, дисконтированный срок окупаемости, внутренняя ставка рентабельности и др. (см. таблицу №7).

Для расчета этих показателей применяется ставка дисконтирования, которая используется для приведения будущих потоков и оттоков денежных средств за каждый расчетный период реализации Проекта к начальному периоду времени.

Таблица №5. Основные показатели эффективности инвестиций и финансовой состоятельности Проекта.

Приведенные расчеты показывают, что период окупаемости Проекта (возврата кредита) составляет 84 месяца с начала реализации Проекта и 57 месяцев с момента ввода здания в коммерческую эксплуатацию. Чистый приведенный доход за 96 месяцев эксплуатации торгово-офисного комплекса составит около 3,2 млн. евро.

Точка безубыточности составляет по общей площади, предоставляемых в аренду помещений от 10 тыс.кв.м. на первом этапе (Проектом предусматривается сдача в аренду 13 тыс.кв.м.) до 4 тыс.кв.м. на пятом году эксплуатации комплекса (Проектом предусматривается 15 тыс.кв.м.).

Соответственно, минимальная средняя цена аренды 1 кв.м. в год должна составлять на первом этапе 297 евро (по Проекту – 396) и 130 евро (по Проекту – 408) после возврата кредитных средств. Это говорит об определенном «запасе прочности» Проекта.

Срок жизни Проекта предполагается 8 лет. Исходя из этого рассматривались различные сценарии развития событий и рассчитывались основные показатели эффективности инвестиций и финансового состояния Проекта.

Расчет основных показателей Проекта позволяет сделать вывод о достаточной эффективности работы торгово-офисного комплекса, а сводные прогнозные формы отчетов (см. Приложения) показывают способность выполнять свои обязательства перед Банком и акционерами.

Детализация исходных данных и возможность их изменения позволяют составить подробный и объективный прогноз развития событий. На их основе проведены анализ чувствительности Проекта (результаты представлены в таблице №8), а также возможные сценарии развития событий – сроки окупаемости Проекта, для потенциального инвестора – срок возврата инвестиций (см. Таблицу №8).

Таблица №6. Чувствительность Проекта.

Анализ чувствительности проводился путем влияния изменения таких показателей, как ставка дисконтирования, плановая вероятность загрузки по аренде офисных помещений, стоимость аренды 1 кв. метра офисных площадей и уровня ставки процента по кредиту.

Используемая экономическая модель достаточно эластична и позволяет рассчитывать различные сценарии развития событий. В данном Проекте интересно было проанализировать сроки окупаемости Проекта (предполагается окончательный срок возврата кредитных ресурсов и займов акционеров) в зависимости от основных факторов – процента загрузки по аренде офисных помещений и стоимости аренды (см. таблица №9).

Таблица №7. Сроки возврата кредита в зависимости от стоимости 1 кв.м. аренды офисных помещений и вероятности их загрузки (в мес., в скобках - с момента ввода комплекса в эксплуатацию).

Анализ возможных сценариев развития событий показывает, что в среднем сроки окупаемости Проекта находятся в диапазоне от 76 до 94 месяцев с начала реализации Проекта и от 49 до 67 месяцев с момента ввода комплекса в эксплуатацию.

Динамика управленческого баланса Компании на период 1-го по 8-ой год реализации настоящего Проекта представлена в таблице №5.

Таблица №8. Прогнозный управленческий баланс Компании, евро.

В целом структура прогнозного баланса показывает устойчивую картину бизнеса.