И перспективы его развития в ближайшем Подмосковье

Современный уровень развития бизнеса предъявляет высокие требования к обеспечению условий для успешной деятельности. Для многих компаний проблема расширения деловых контактов и поддержания своего имиджа становится всё более актуальной. Пришло время для реализации новых идей развития коммерческой недвижимости.

С точки зрения инвестирования на сегодняшний день сектор жилищной, торговой и офисной недвижимости представляется весьма привлекательным и обеспечивает, по экспертным оценкам, норму рентабельности на уровне от 15 до 40%. Окупаемость жилых, торгово-офисных комплексов и бизнес-центров при продаже офисных помещений в аренду варьируется в среднем в пределах 4-6 месяцев, что в международной практике считается достаточно хорошим показателем. В связи с этими факторами в центральных городах России и прилегающих к ним областях в последние годы обозначился устойчивый рост объемов инвестиций в строительство жилых, торгово-офисных комплексов и бизнес-центров.

Города московского региона становятся все более привлекательными для инвесторов.

В начале-середине 1990-х офисная недвижимость в Подмосковье была востребована в основном фирмами, чья деятельность напрямую была связана с производством и торговлей, нацеленными на местных потребителей. Они начали расселяться на территории фабрик, заводов, НИИ, в ход также пошли бывшие конструкторские бюро и складские базы. Значительная часть торгово-производственных компаний проживает там и по сей день, что нередко оправдано, поскольку качественные офисы таким организациям не нужны по причине невысокой платежеспособности.

Сегодня в городах Московской области ситуация изменилась. Наблюдается явный дефицит площадей. Это связано в первую очередь с увеличением числа разнопрофильных местных фирм, которым нужно где-то располагаться. Кроме того, улучшение транспортной сети и инфраструктуры в первую очередь ближнего Подмосковья привело к тому, что там начали открываться отделения крупных столичных компаний (турфирмы, салоны связи, риэлторские агентства и т.п.) и банков.

Пока офисы в ближнем Подмосковье представлены в основном как часть жилых или торгово-развлекательных комплексов, соседствующих с магазинами, кафе, гостиницами и прочими объектами сферы услуг. В качестве примера можно привести построенный в Пушкино жилой комплекс «Витязь» с двумя встроенными этажами офисных и торговых помещений, площадью более 2 тыс. кв.м. Сегодня в Пушкино строятся еще два подобных жилых комплекса – «Серебряный берег» и «Элита», а также на этапе подготовки к строительству находится комплекс «Молодежный» с аналогичными встроенными офисными помещениями.

Выделены строительные площадки для возведения еще двух пятиэтажных бизнес-центров. К слову сказать, это первые в Пушкино отдельно стоящие офисные центры класса «В». По словам генерального директора пушкинского агентства недвижимости «Теремок» Константина Манченко, в последнее время наметилась тенденция отселения жильцов из квартир на первых этажах жилых домов в центре Пушкино и перевод их в нежилой фонд – настолько велик дефицит помещений в этом городе.

Сегодня также ведется строительство торгово-развлекательных комплексов, в которые входят и офисные помещения, в Солнечногорске, Щелково, Реутове и некоторых других городах ближнего Подмосковья. Это в основном будут офисы класса «В».

Перспективность развития строительства офисных помещений зависит от выбранного территориального направления. Сейчас наиболее востребованными считаются западное и юго-западное направления от Москвы. Например, Солнечногорск выигрывает за счет прохождения импортных грузопотоков по трассе до Санкт-Петербурга, сказывается и близкое расположение аэропорта «Шереметьево». Кроме этого, строительство бизнес-центров намечено и в восточном направлении от Москвы.

Чем дальше от столицы, тем хуже ситуация на рынке – офисы подавляющего большинства подмосковных городов по-прежнему размещаются в городских административных зданиях или на первых этажах жилой вторички. К примеру, активность рынка офисных помещений города Одинцово близка к нулю. Бизнес-центры имеются там только в виде «бумажных проектов». Похожее положение на офисном рынке города Балашиха.

Большое значение при определении продажной ставки играет такой фактор, как удалённость от Москвы. Города ближнего Подмосковья активно застраиваются жилыми зданиями, первый этаж которых относится к нежилому фонду.

Уровни продажных ставок находятся в прямой зависимости от класса здания, который в свою очередь зависит от ряда составляющих компонент:

- месторасположения;

- технического оснащения;

- эксплуатационных возможностей;

- управляющей компании и др.

Стоимость продажи 1 кв.м нежилого помещения в Пушкино за последние два года выросли в 2 раза. Цена продажи там составляет 2200–2900 евро за 1 кв. м. в зависимости от этапа строительства и отделки. Ставки аренды в центре городов Ногинск, Электросталь, Павловский Посад доходят до 2500 евро за 1 кв.м и превышают даже стоимость в городах ближнего Подмосковья.

В Реутове и Железнодорожном ставки находятся на уровне 2500–3000 евро.