Недви­жимое имущество как объект гражданских правоотношений: специфика правового регулирования.

В настоящее время мы можем говорить о некоторых результатах действия в России норм ГК РФ, регламентирующих правовой режим недвижимого имущества. Рыночные преобразования, стихийно ворвавшиеся в российскую экономику, потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению в гражданский оборот недвижимых объектов: земельных участков, предприятий, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений, природных ресурсов. Такая нормативная база была создана в необыкновенно короткие сроки. Однако, если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную, сейчас же в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В то же время, "недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое".

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст.ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что "государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством".

Приведем пример из практики. Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе называют следующие признаки недвижимости:

это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как "физическая осязаемость"; в дореволюционной юридической литературе как "самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости". Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: "имущество недвижимое является более важным, нежели движимое", обладающее большей ценностью, это "имущество имеющее господство над движимым", "соотносящееся с движимым как главное";

индивидуально-определенное имущество;

незаменимое имущество;

обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: "Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот".

В юридической литературе критикуется такой признак недвижимости, как "прочная связь объекта с землей", со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. Например, квартира на пятом этаже или офис - нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект. На мой взгляд, как раз эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ: "...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи". Действительно, современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ - прием юридической техники.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения…, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей. Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется, что государственная регистрация объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в качестве дополнительных признаков недвижимого имущества.

Категория "недвижимость" включает в себя определенные характеристики самих объектов недвижимого имущества, вследствие чего предусмотрен специальный режим их обращения в гражданском обороте. Потребности гражданского оборота диктуют необходимость в более гибком подходе к понятию недвижимости.

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рассмотрим пример из практики. В данном случае суд, отказывая в иске, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку спорный объект не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ. Территориальное управление Росимущества в Тамбовской области (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова (далее - администрация) о признании права собственности на гараж (литер В) общей площадью 54,8 кв. м., расположенный по адресу: г. Тамбов, Интернациональный проезд, 14. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.08.2009 в иске отказано. В арбитражном апелляционном суде дело не рассматривалось. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 21.12.2009 оставил без изменения названный судебный акт. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов управление Росимущества просит их отменить, указывая на нарушение данными судами норм права и неполное исследование обстоятельств спора. Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Суды установили, что на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и переданном в постоянное (бессрочное) пользование органу статистики, построен гараж, состоящий из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот. Полагая, что названный гараж является федеральной собственностью, но регистрация права собственности на него во внесудебном порядке невозможна по причине отсутствия проектной документации, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском со ссылкой на п. 3 ст. 222 ГК РФ. Оценивая фактические обстоятельства по делу, суды правильно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку он не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ, в связи с этим, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен "объектами незавершенного строительства", тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота. Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

Далее, Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ (ред. от 14.07.2008) "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" из п. 1 ст. 130 ГК РФ был исключены "обособленные водные объекты"; Федеральным законом от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" из п. 1 ст. 130 ГК РФ были исключены "леса, многолетние насаждения" тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения ГК РФ базовое понятие "недвижимая вещь" (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи.

В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Кроме того, зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы - суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Пример 1. Фундамент торгового павильона - ленточный, стеновые панели облегченные типа "сэндвич". Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет.

Пример 2. Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу "сэндвич", перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом.

Интересным является вопрос о том, могут ли быть признаны недвижимым имуществом железнодорожные пути. Вопрос этот возникал в практике оттого, что органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составление технических паспортов на эти объекты. Подробное объяснение того, почему железнодорожный путь является недвижимым имуществом, содержится в следующем деле. Орган по инвентаризации отказался производить техническую инвентаризацию пути, принадлежащего истцу по той причине, что путь не является, по его мнению, недвижимым имуществом. Собственник пути обратился в суд с иском о понуждении произвести инвентаризацию имущества. Суд иск удовлетворил, указав следующее. В соответствии с нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен иметь технический паспорт, в котором указываются технические характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. Железнодорожные пути завода имеют сложную конструкцию верхнего строения, балластный слой, водоотвод, определенные места примыкания к различным объектам и цели использования. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики.

В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. Этот же подход был использован и в деле другого окружного суда. Рассмотрев требования истца, суд пришел к выводу, что с учетом технических характеристик подъездного пути и находящихся на земельном участке иных объектов, составляющих со спорным объектом единый технологический комплекс, а также невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению данный объект является недвижимым имуществом, подлежащим кадастровому учету в установленном законом порядке.

Но для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением норм и правил, например, градостроительных. Тем самым прочная связь с землей - лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий - наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть из положений которой уже нашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК РФ. И как уже отмечалось выше, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение "недвижимости". По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с "общего" - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

Представляется интересным и зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как "необходимый интерес". Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения - их принадлежностью.

На взгляд автора настоящей работы, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия "недвижимая вещь - недвижимое имущество - недвижимость", по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста ст. 130 ГК РФ, понятие "недвижимой вещи" является синонимом "недвижимости", "недвижимого имущества" и призвано исключить ошибки правоприменения.

Но не все правоведы соглашаются с отождествлением таких терминов, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами.

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости "имущество" и "вещи", здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество". Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь".

Указание же на прочную связь с землей - основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества - землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет и критерий классификации недвижимого имущества, и его основной признак.

Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой "юридической концепции" недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: "К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество".

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

1.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

недвижимое имущество по природе,

недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Недра являются одним из природных объектов: частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности (ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 05.04.2011) "О недрах");

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей; будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - это недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Возможны классификации недвижимого имущества по различным основаниям.

Так, по формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

объекты, находящиеся в федеральной собственности;

объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

недвижимость, используемая для жилья;

недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

земельные участки;

участки недр;

здания и сооружения;

помещения;

иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал.

К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения.

Итак, классификация недвижимости возможна по различным основаниям.

Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

1 Правовой режим земельных участков

Земельный участок, занимая центральное, по существу системообразующее, место среди объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

По сравнению с движимым имуществом земля, как объект права, включалась в гражданский оборот более медленно. На раннем этапе развития права общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, территория воспринималась ими как земля всего народа или племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на земельный участок, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав. Общественно-правовая мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате достаточно длительной исторической эволюции экономических отношений, в первую очередь обусловленных необходимостью повышения интенсивности использования земли, поскольку "обработка оставляет на земле признаки приложенного к ней труда, а, следовательно, и права на нее того лица, которое ее обрабатывало".

В рамках римского права в результате длительной эволюции была создана внутренне логичная система прав на землю, которая отвечала потребностям рыночного оборота мелкой поземельной собственности. В период господства феодального способа производства развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений было теснейшим образом связано с политическим (государственным) аспектом. Это объективно объясняется, прежде всего, необходимостью укрепления публичного порядка оборота земли, так как гражданское право собственности на земельный участок наделяло правообладателя не только правомочиями хозяйственного господства на земельном участке, но и определенной юрисдикцией, государственными (суверенными) правами в отношении данной территории. В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии наивысшей исключительности в наделении собственника правомочиями в области пространства над поверхностью земли и под почвенным слоем земельного участка. Однако в дальнейшем в развитии прав на пространство земельных участков проявилась тенденция к законодательным ограничениям правомочий собственника со стороны публичной власти, которые были вызваны общественными интересами.

В целом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период.

Человек неизбежно организовывает свою деятельность в определенном пространстве, испытывая при этом ее постоянное усложнение, видоизменение и дифференциацию. Реализация всех видов деятельности в пределах единого пространства становится со временем все менее реальной. Постоянно нарастающее экономическое развитие требует выделения под каждый вид деятельности определенного пространства. Например, вычленяются отдельные пространства для проживания людей ("пространство жилищной сферы") со своими специфическими требованиями к его организации (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства ("сфера жизнеобеспечения человека"), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования территорий, неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав.

В современных условиях конструкции вещного права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки отвечают потребностям регулирования общественных отношений по поводу земли лишь частично ввиду наличия у земельных участков не только (исключительно) материального субстрата. Теоретическая конструкция объекта права - земельного участка как вещи должна быть дополнена конструкцией, позволяющей регламентировать использование пространства над поверхностью земельного участка, которое не имеет материальной составляющей, поскольку интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя - материального субстрата), но в первую очередь на обеспечение господства в пределах определенной территории над поверхностью земельного участка.

Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие "земельный участок" не соответствует в полном объеме сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не в полной мере отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправдано, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. Однако в действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений нельзя признать совершенным. В то же время, требуется строго ограниченная нормами гражданского права сфера регулирования земельных отношений. Таким образом, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку не только как к почве, но и как пространству над поверхностью земли, может вывести регулирование земельных отношений на качественно новый уровень.

Земельный участок как объект гражданского права не является объектом других отраслей права и законодательства, в которых для обозначения иных объектов права используются схожие или совпадающие (идентичные) термины: "территория", "земля", "земельный участок" как природный ресурс и природный объект. Земельный участок в гражданском праве - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

Земельный участок как объект гражданского права не обладает признаком материальности (телесности) и является вещью особого рода. Земельный участок как благо обладает всеми признаками объектов гражданских прав. Закрепление за земельным участком режима объекта гражданских прав происходит по воле законодателя, однако необходимо учитывать, что он вынужден считаться с сущностью определенного блага, и не может регулировать поведение участников оборота по поводу данного блага исключительно по своему усмотрению. Соответствие законодательной регламентации естественным (физическим), качественным, сущностным свойствам благ придают праву объективный характер и известную стабильность. Правовой режим определенного объекта права определяется свойствами блага, которые объективно диктуют определенные особенности поведения лиц по отношению к данному виду блага. Таким образом, правовая регламентация зависит в первую очередь от характера объекта, блага, свойства которого обусловливают правовой механизм и содержание правового регулирования.

Общность земельного участка с иными объектами прав заключается в наличии признаков дискретности, системности и юридической привязки. Особенность (специфичность) правового режима земельного участка в отличие от иных объектов прав в действующем российском законодательстве наиболее ярко характеризуется следующим:

) закрепление в отношении земельного участка специфических видов прав, которые в отношении иных объектов прав не устанавливаются;

) наличие юридической связи (зависимости) правового режима земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества, например, право пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271 ГК РФ), а в некоторых случаях и движимого имущества, например, вещи, на которую распространяются правила гражданского законодательства о кладе (ст. 233 ГК РФ), при определенных условиях - в отношении брошенных вещей (ст. 226 ГК РФ);

) закрепление специфических особенностей возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на земельный участок: более длительный срок приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), невозможность создания и уничтожения объекта права в физическом смысле, специальные основания прекращения прав - изъятие по причине ненадлежащего использования (ст. 284 ГК РФ), государственная регистрация прав на землю и их оборота, особенности прекращения права собственности на земельный участок, собственник которого от него отказался (ст. 225 ГК РФ);

) наличие особенностей порядка наследования земельного участка (ст. 1181 ГК РФ);

) особый порядок определения подсудности в спорах по поводу земельных участков в зависимости от их места нахождения (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации), а также особенности определения места исполнения обязательств (ст. 316 ГК РФ).

В сфере действия норм гражданского (частного) права законодательная регламентация земельных отношений осуществляется посредством закрепления за земельным участком, как за благом определенного вида, режима объекта прав. С помощью установления правового режима земельного участка законодатель решает ряд принципиальных задач:

) номинирует земельный участок в качестве объекта права путем законодательного закрепления правил (критериев, признаков) определения земельного участка как блага;

) закрепляет перечень вещных прав, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость, и порядок их фиксации (укрепления);

) устанавливает правила и порядок оборота земельной недвижимости;

) обеспечивает правообладателей земельных участков средствами защиты своих прав.

Итак, регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание законодателя, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным и общественным интересам. Современное российское законодательство в сфере регулирования земельных отношений таких ошибок содержит немало. К недостаткам законодательства, прежде всего, относится расплывчатое разделение сфер регулирования земельных отношений между гражданским и земельным законодательством, в результате породившее "двойное" и зачастую противоречивое правовое регулирование, неразвитость ограниченных вещных прав на землю, отсутствие однозначного легального понятия земельного участка как объекта гражданского права, а также иные недостатки.

Date: 2016-07-25; view: 1491; Нарушение авторских прав