Понятие, стороны и форма договора.

По договору о купли продажи недвижимого имущество продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Продавцом и покупателем и могут быть любые лица, являющиеся по общему правилу собственниками имущества. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функцию продавца такого имущества с согласия собственника имущества. Учреждение, имеющее право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества приобретенного за счет доходов от такой разрешенной деятельности.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Не соблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними осуществляет федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Продажа недвижимости это консенсуальный договор. Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе потребовать от другой стороны, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, уклоняющаяся необоснованно от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Содержание договора.

К числу существенных условий продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене. Закон требует чтобы договоре были указаны данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества при их отсутствии договор считается незаключенным. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает цену, передаваемую с этой недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее.

Существенной особенностью продажи дома квартиры части жилого дома или квартиры иного жилья в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом или договором право пользования этим помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещениям.

В этот перечень включаются следующие субъекты:

1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам жилищного кодекса (родители, супруг и дети, если они проживают совместно)

2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

3.право пожизненного пользования жилого помещения в порядке завещательного отказа

4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом помещении

6.Ссудополучатель по договору возмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия срока договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения, даже оформленное соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации, не порождает каких-либо прав покупателей на жилое помещение.

Факт заключения договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержены ряду ограничений: так, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

12.

Договор продажи предприятия.

Понятие и содержание договоров.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность предприятия в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей которые продавец не вправе передать другим лицам В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности: здания сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права, требования, долги, а так же права на обозначение индивидуализации предприятия, его продукцию, работы и услуги (коммерческое значение, товарные знаки и знаки обслуживания) и другие исключительные права.

В состав предприятия не включаются прав полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем не возможны, при отсутствии такой лицензии не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Предприятие - это юридически неделимое совокупное имущество.

В роли продавца предприятия может выступать лицо, которому предприятие подлежит на праве собственности.

При продаже имущественного комплекса принадлежащему унитарному государственному/муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продавцом может выступать только орган министерства государственного имущества РФ/соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, как представители публичного собственника. Покупатели могут быть граждане – предприниматели, ЮЛ, государство и муниципальные образования. До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов, включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера, сроков их требований.

Условие о цене является существенным условием договора.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Date: 2016-07-20; view: 261; Нарушение авторских прав