Ст. 724 - сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

Цена включает 1. компенсацию издержек подрядчика, 2. причитающееся ему вознаграждение.

Цена работы может быть определена путем составления сметы.

Если смета составлена подрядчиком - смета приобретает силу и становится частью договора с момента подтв. ее заказчиком.

Цена работы (смета) может быть 1. приблизительной, 2. твердой - при отсутствии других указаний в договоре.

Если возникла необходимость в проведении доп. работ и по этой причине в существенном превышении приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, опр. в договоре.

Пересмотр цены: 1. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

2.ст. 711 -уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно, если договором не предусм. предварительная оплата.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре.

3. при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предост. подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, кот. нельзя было предусм. при заключении договора, подрядчик имеет право а) требовать увеличения цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – б) расторжения дог. в соотв. со ст. 451.

ст. 710 Экономия подрядчика: если фактические расходы подрядчика оказались меньше цены работы (сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусм. договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия по­влияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусм. распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

4. ст. 718 оказывать подрядчику содействие в выполнении работы –

в случаях, в объеме и в порядке, предусм. договором. Отв.: подрядчик вправе требовать 1. возмещения причиненных убытков, включая доп. издержки, вызванные простоем 2. перенесения сроков исполнения работы, 3. увеличения указанной в договоре цены работы.

В случаях, когда исполнение работы по договору стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы.

5. ст. 720 в сроки и в порядке, предусм. договором, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, кот. могли быть уст. при обычном способе ее приемки (явные недостатки), если иное не предусм. договором.

Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора или иные недостатки, кот. не могли быть уст. при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, кот. были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за искл. случаев, когда экспертизой уст. отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну.

При уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит, если иное не предусм. договором.

Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели изготовленной (переработанной или обработанной) вещи признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача вещи должна была состояться.

Права заказчика: 1. ст. 715 - во время выполнения работы подрядчиком

- во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.

- отказаться от исп. договора и потребовать возмещения убытков - если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным.

- назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ др. лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков - если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом.

2. ст. 717. в любое время односторонне о тказаться от исполнения договора подряда до сдачи ему результата работы, уплатив подрядчику часть уст. цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора, в пределах разницы между ценой, опр. за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Подрядчик вправе: 1. ст. 719 – при неисполнении заказчиком встречных обязанностей по договору - не приступать к работе, а начатую работу приостановить (в частности непредоставление материала, оборудования, тех. документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в уст. срок (статья 328).

Подрядчик вправе также отказаться от исп. д. и потребовать возмещения убытков - если иное не предусм. договором.

2. ст. 712 удерживать рез. работы: при неисп. заказчиком обязанности уплатить уст. цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с вып. договора, подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неисп. материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм.

38. Договор аренды: общие положения.

В РФ: п о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование - ст. 606. (отождествляются поня­тия «имущественный наем» и «аренда».)

По юридической природе: консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний.

Формы аренды: 1.про­кат, 2.аренда транспортных средств, 3.аренда зданий и сооружений, 4.аренда предприятий, 5.финансовая аренда (лизинг) – положения §1 гл. 34, прим., если иное не уст. спец. нормами об этих договорах.

Наем жи­лой недвижимости регулируется спец. нормами гл. 35 ГК – см. § 8.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обо­собленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством.

Законом могут быть уст. виды имущества, сдача кото­рого в аренду не допускается или ограничивается (атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.)

Стороны. Арендодатель: 1. собственники 2.. лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду - ст .608. ГУП, МУП на праве ХВ или ОУ могут передавать в арен­ду закрепленное за ними недвижимое иму­щество только с согласия собственника. От имени собственника вы­ступают Мингосимущество РФ, его терр. органы и ОМС. Земля и др. природные объекты могут передаваться в аренду спец. органами, ука­занными в природоресурсном законодательстве. (при аренде участков лесного фонда - лесхозы ФОИВ лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Предмет - только индивидуально-определенные непотреб­ляемые вещи, подлежащие возврату.

Форма - п.1 ст.609 письменная: 1.на срок более года 2. хотя бы одна из сторон юр. лицо.

Договор аренды недвижимости п.2 ст. 609 гос. регистрация, если иное не уст. законом - п.2 ст.651 - договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года.

п.1 ст.26 ФЗ «О гос. рег… гос. рег. подлежит право аренды недвижимого имущества. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистра­ции сделки аренды.

Существен­ное условие - о предмете аренды - п.3 ст.607 - в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арен­датору в качестве объекта аренды - при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, счи­тается не согласованным, а договор незаключенным. К договору должны при­лагаться идентифицирующие док. - план (чертеж границ) земель­ного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду, поэтажные планы здания, сооружения, на кот. обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме­ра арендуемой площади, технический паспорт на обору­дование и т. п.

Срок. если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю­ченным на неопределенный срок - ст.610 - каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при арен­де недвижимого имущества — за три месяца.

Законом могут уст. макс. (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (срок до­говора проката ст.627 не может превышать 1 года; ст.31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда 49 лет). Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отка­залась от договора до истечения предельного срока, уст. законом, договор по истечении предельного срока прекра­щается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уст. законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному - п.3 ст.610.

Уст. предельных сроков имеет це­лью: 1. предотвращение чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, 2. предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Содержание договора аренды

Арендодатель обязан

1. предоставить арендатору имущество – в срок указ. а) в договоре б) разумный срок

ОТВ: арендатор вправе а) истребовать это имущество ст. 398 и б) потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо а) потребовать расторжения договора и б) возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

- в состоянии а) соотв. усл. договора и б) назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусм. договором. ОТВ: без них арендатор не может пользоваться имуществом в соотв. с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать а) предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или б) расторжения договора, а также возмещения убытков.

2. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору- ст. 612

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устр. недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устр. недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовл. требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, кот. были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

3. при заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). ОТВ: арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. производить за свой счет кап. ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусм. законом, иными пр. актами или договором. Кап. ремонт должен производиться в срок, уст. договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

ОТВ: арендатор вправе по своему выбору:

произвести кап. ремонт, предусм. договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан

1. своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) – ст. 614

Порядок, усл. и сроки внесения арендной платы опр: договором; обычно прим. при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата уст. за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) опр. в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) уст. доли полученных в результате исп. арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором опр. услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусм. в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусм. договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусм. договором, законом (для отд. видов аренды, для аренды отд. видов имущества).

Арендатор вправе потребовать соотв. уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за кот. он не отвечает, усл. пользования, предусм. договором, или состояние имущества существенно ухудшились, если законом не предусм. иное.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в уст. арендодателем срок, если иное не предусм. договором. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

2. пользоваться арендованным имуществом в соотв. с усл. договора; назначением имущества – ст. 615

ОТВ: арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не уст. законом или договором – ст. 616 п.2

4. при прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором – ст.622

ОТВ: если арендатор не возвратил либо возвратил несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусм. неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусм. договором.

Арендатор имеет право:

1. на сохранение договора в силе при изменении сторон ст. 617 - переход права собственности (ХВ, ОУ, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к др. лицу не является осн. для изм. или расторжения договора.

В случае смерти гражданина - арендатора недвижимости, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусм. иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за искл. случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. преимущественное право на заключение договора на новый срок ст. 621 - арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях, если иное не предусм. законом или договором. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре; в разумный срок до окончания действия договора.

ОТВ: -если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

3. на улучшения арендованного имущества ст. 623 – а) отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусм. договором.

б) неотделимые улучшения - в случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя, без вреда для имущества - арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмо. договором.

Стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусм. законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

4. на выкуп арендованного имущества ст.624 - в законе или договоре может быть предусм. - арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусм. в договоре, оно может быть уст. доп. соглашением сторон, кот. при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

5. п.2 ст.615 - с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды др. лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз. товариществ и обществ или паевого взноса в произв. кооператив, если иное не уст. ГК, др. законом или иными пр. актами. В указанных случаях, за искл. перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды прим. правила о договорах аренды, если иное не уст. законом или иными правовыми актами.