Дефекты и повреждения зданий и сооружений

Опыт эксплуатации зданий и сооружений показывает, что повреждения их начинаются в определенных наиболее уязвимых местах.
— сопряжения разных материалов и конструкций;
— опирания конструкций;
— ввода коммуникаций в здание;
— сопряжения цоколя с отмосткой, фунтом и др. Осматривая здание, оценщику необходимо в первую очередь и особенно внимательно осматривать наиболее уязвимые места

Уязвимые места и характерные повреждения зданий
(Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений : справочное пособие. М.: Стройиздат, 1993.)

Распределение дефектов по видам конструктивных элементов
(СНиП 1.01.01 – 82 Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. М. Стройиздат, 1982)

— сопряжения различных конструкций — 40%;
— кирпичные конструкции — 18%;
— железобетонные конструкции — 17%;
— теплоизоляция — 9%;
— деревянные конструкции — 7%;
— стальные конструкции — 6%;
— основания — 3%.

Оценщикам часто приходится сталкиваться с оценкой кирпичных зданий, имеющих характерные повреждения в виде трещин, являющихся предвестниками разрушения стен.

Трещины — результат деформаций, вызванных различными причинами:
— усадка зданий в течение 1—1,5 лет после строительства за счет обжатия швов;
— неравномерная прочность основания (грунтов под зданием) — рис. 11.5;
— пучение грунтов в период промерзания фунтовых вод, если подошва фундамента находится выше глубины промерзания почвы (рис. 11.6); силы пучения при этом составляют примерно 6 т на погонный метр, тогда как нафузка от двухэтажного здания на том же участке составляет 4 т;
— чрезмерные нагрузки на перекрытия

Осадочные трещины Пучение грунта основания Прогиб балок перекрытия

Мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи.

Система технической эксплуатации технической эксплуатации и принципы её организации установлены нормативными документами: «Положением об организации и проведении, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», «Правилами и нормами технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда» и предусматривают выполнение комплекса взаимосвязанных ремонтно-строительных мероприятий, осуществляемых преимущественно в плановом порядке. Система основана на принципе обеспечения безотказности эксплуатации всех конструкций, инженерного оборудования и помещений путём проведения плановых профилактических ремонтно-восстановительных работ с заданным уровнем надёжности и выполнения, неплановых аварийно-диспетчерских работ в межремонтный период.

Организации системы ТЭ обязаны осуществлять:

1. техническое обслуживание (ТО) – комплекс профилактических мероприятий, обеспечивающих безотказное функционирование зданий и всех его помещений; работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и наладке инженерного оборудования систем здания, контролю и учёту технического состояния элементов здания и благоустройству прилегающей территории, выявлению появившихся неисправностей, устранению в процессе контроля мелких неисправностей;

2. текущий ремонт (ТЭ) – комплекс работ по поддержанию установленных эксплуатационных показателей здания или его элементов (плановые профилактические ремонты, мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации, аварийно-диспетчерское обслуживание);

3. капитальный ремонт – комплекс работ по замене или восстановлению изношенных элементов, улучшению эксплуатационных качеств зданий (обеспечение безотказного функционирования здания в следующий межремонтный период при выполнении ТО и ТР; он носит комплексный и профилактический характер);

4. непредвиденный неплановый капитальный ремонт – срочное устранение результатов повреждений элементов зданий в результате аварий и пожаров и т.п.;

5. санитарное содержание – комплекс мероприятий, обеспечивающих необходимые санитарно-гигиенические требования к содержанию помещений здания и прилегающей территории (уборка помещений и территории, вывозка мусора и снега, уход за зелёными насаждениями, дезинфекция и т.п.).

6. Эти работы могут выполняться как комплексными, так и специализированными организациями и подразделениями, а также кооперативными организациями на условиях арендного и семейного подряда.