Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с реализацией инвестиционно-строительных проектов и организацией эксплуатации недвижимости

Система заявительных и разрешительных процедур,связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Получение прав на частные объекты недвижимости

Получение прав на объект недвижимости - важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принципиально различен для объектов, находящихся в государственной и в частной собственности.

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы:

1. приобретение недвижимого имущества - помещения, отдельно стоящего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распределительными устройствами;

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недвижимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с созданием совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая - денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в основе которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант - переход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий покупатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и финансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

- каковы права продавца на предлагаемый объект;

- каковы права продавца на земельный участок под объектом;

- каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

- существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

- каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

- требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного органа на проведение сделки;

- каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объекта.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

- учредительные документы;

- документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и платежные документы к нему и т. д.);

- все документы, связанные с обременениями (зарегистрированные договоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты,

- высотные ограничения по строительству, обязательства по сохранению профиля объекта и т. д.);

- документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбитражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

- прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа управления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Стратегии инвестирования в недвижимость

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В зависимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

- приобретение первичного объекта недвижимости;

- приобретение вторичного объекта недвижимости;

- приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

- приобретение имущественного комплекса;

- приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

- приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышающего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее простой и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответствующий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости. При этом варианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «подобъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, однако осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслуживания.

И в первом, и во втором случаях говорят о купле-продаже так называемых кадастров, т.е. обособленных объектов недвижимости, обладающих самостоятельными кадастровыми номерами (у первичного объекта 4 группы цифр в кадастровом номере, у вторичного - 5).

Купля-продажа долей в общедолевой собственности. В ряде случаев выделить вторичные объекты недвижимости невозможно. Тогда можно продать долю в собственности, сопоставив ей определенные помещения. Доли всегда выражаются в виде простой дроби, в числителе которой площадь продаваемых помещений, а в знаменателе - общая площадь всего здания. Такого рода сделки гораздо сложнее, чем продажа «кадастров», поскольку здесь требуется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании. Существует риск, что кто-нибудь из совладельцев сам может претендовать на эту долю и поэтому не даст согласия на сделку. Любая дальнейшая сделка с долей (залог, внесение в уставный капитал дочернего общества, продажа) также должна согласовываться со всеми совладельцами.

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако имеет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости передачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распределительных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небесспорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них должен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслуживании внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным устройствам.

Приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании. При такой схеме продавец специально для совершения сделки создает дочернюю компанию, в уставный капитал которой вносит продаваемое имущество. После регистрации перехода прав собственности на «дочку» покупатель приобретает у продавца ее доли или акции. Удобство этой схемы заключается в экономии на НДС, а минус - в удорожании схемы иувеличении ее сроков.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышающего контрольный (более 50%). Несомненным плюсом такого рода сделки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. Минус - необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями; вникать в иные направления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в балансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.

Особенности купли-продажи земельных участков

В принципе, сделки с такими участками аналогичны сделкам по первичным объектам недвижимости, однако следует всегда обращать внимание на зарегистрированноеназначениеданного участка (сельскохозяйственные земли, земли поселений, земли водного фонда и т. д.) и на вид использования(для индивидуального жилищного строительства, для жилой застройки, для промышленного использования, для общественно-деловой застройки и т. д.).

Если покупатель найден и с ним достигнуты предварительные договоренности, то начинается подготовка сделки купли-продажи. Здесь основная роль отводится юристам и финансовым консультантам.Сделка может длиться до нескольких месяцев, и очень полезным является подписание так называемого предварительного договора или договора о намерениях. В его рамках обе стороны описывают последовательность своих действий по купле-продаже объекта, взаимные обязательства и схему проведения самой сделки, а также сумму и порядок проведения расчетов. Такой договор не несет в себе жестких юридических обязательств по купле-продаже, однако накладывает некие моральные обязательства и структурирует отношения сторон на разных этапах подготовки. После подписания предварительного договора и в соответствии с ним начинается подготовка сделки, которая завершается подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией. Очень важно помнить, что обязательства продавца считаются выполненными только после регистрации перехода прав на объект к покупателю, а обязательства покупателя - после полной оплаты всей суммы договора. Из-за того, что от подписания договора до его регистрации проходит месяц, в течение которого теоретически могут произойти различные непредвиденные события, а также в силу того, что расчеты по договору могут производиться в рассрочку, в некоторых случаях сразу же после подписания договора на объект накладывается обременение в виде залога в пользу продавца. Основанием прекращения залога является окончание расчетов по договору. Органы регистрации автоматически снимают такое обременение при предъявлении им всех необходимых по договору платежных документов.