Визначення проблем та перспектив на ринку нерухомості

В сучасних умовах в Україні спостерігаються загрозливі для економічної безпеки явища на ринку нерухомості, пов’язані з корупційними схемами, підвищеною спекулятивною активністю та створенням тіньових «пірамід» на ринку житла, а також з фінансовою кризою. До 2009 року відбувалося різке підвищення цін на нерухомість в усіх областях України. Загалом, протягом 2002-2008 рр. вартість житла у Києві та обласних центрах (Дніпропетровську, Донецьку, Одесі, Львові, Тернополі) зросла на 500-600 %. Оскільки за цей час ВВП збільшився всього на 40 %, а середня заробітна плата – у 2,7 рази, очевидно, що лише зростанням цих фундаментальних економічних чинників не може бути пояснене настільки стрімке подорожчання нерухомості. Приміром, у Польщі середня заробітна плата вчетверо вища, ніж в Україні, проте вартість житла у Варшаві чи Кракові не перевищує її вартості у Києві чи Львові. У США середня вартість одного кв. м нерухомості у житловому секторі знаходиться у межах від 750 до 1800 дол. США. Для порівняння: якщо на початку 2005 р. вартість одного кв. м нерухомості у м. Київ коливалася у межах від 500 до 800 доларів, то вже у 2008 р. сягнула 2500-3000 дол. США, причому собівартість – не перевищує 550-700 дол. США [14].

Поширюються прояви тінізації операцій на ринку нерухомості, які знаходять вираз у прихованій змові про монопольно високі ціни між основними суб’єктами ринку нерухомості, зумисне заниженні цін на нерухомість (як правило, державну), що характеризується високою ринковою вартістю для окремих суб’єктів, які мають доступ до тендерів з продажу об’єктів нерухомості.

Причинами відзначених негативних тенденцій слід вважати:

- корупційні дії чиновників (викликані складністю отримання дозволів узгоджень, перевищенням попиту над пропозицією житла, утрудненістю доступу до комунальних мереж, невизначеністю статусу земельних ділянок, важкодоступністю програми молодіжного житлового кредитування тощо), що спричиняють штучне підвищення чи підтримання необґрунтовано завищених цін на житло;

- недосконалість закону «Про інвестиційну діяльність», в якому не обмежується рівень готовності житлового об’єкту, який підлягає продажу;

- недостатню ефективність діяльності органів державної влади щодо унеможливлення створення фінансових «пірамід» на ринку нерухомості (часто дозвіл на будівництво житлового будинку одержує одна компанія, а реалізацією помешкань у цьому ж об’єкті займається інша, причому ці компанії ніяк не пов’язані між собою, відтак будівельні компанії уникають відповідальності перед покупцями);

- значні (часто неофіційні) валютні надходження з-за кордону, наприклад, доходи нелегальних мігрантів з України, що використовуються на купівлю житла (причому помешкання часто купується не для проживання, а для винайму чи в очікуванні його перепродажу із спекулятивною метою, тому скорочується пропозиція житла на ринку);

- зростання норм відрахувань у місцеві бюджети та компенсаційний фонд від операцій з нерухомістю;

- припинення відшкодування відсотків комерційним банкам за програмою Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з початку 2006 р. через недостатність коштів у бюджеті;

- кредитування не лише потенційних покупців житла, але й будівельних організацій, за якого самі банки вкладають кошти у великі інвестиційні проекти з огляду на їх високу дохідність, що робить для банків невигідним і навіть ризиковим здешевлення житла чи навіть припинення тенденції до його подорожчання;

- створення ажіотажного попиту на житло (що пов’язано з: «роздмухуванням» проблеми майбутнього подорожчання житла у ЗМІ; поверненням коштів з-за кордону, яке зумовлене санкціями FATF та супутнім побоюванням щодо надійності зарубіжних активів; ймовірним посиленням процесів повернення до країни колишніх емігрантів) [11, с. 197].

Негативними наслідками відзначених негативних тенденцій на ринку нерухомості є:

1) завищення вартості української нерухомості порівняно з іншими країнами світу за обома критеріями: «житло/заробітна плата» і «житло/рента»;

2) „омертвіння” капіталу внаслідок надмірних вкладень у непродуктивні сектори ринку нерухомості;

3) спотворення інвестиційних пріоритетів;

4) збільшення потреби у зовнішніх запозиченнях через перевищення обсягами кредитування акумульованими на депозитних рахунках заощаджень;

5) перерозподіл коштів на користь власників нерухомості, що означає поглиблення майнового розшарування та посилення соціальної напруженості;

6) загроза дестабілізації фінансового сектора в разі некерованого падіння цін на нерухомість;

7) створення перешкод для функціонування ринку праці у зв’язку з утрудненням мобільності робочої сили [16, с. 123].

В 2009 році урядом планувалося виділити 3 млрд. грн. на завершення будівництва. Але навіть ці гроші дозволять завершити будівництво приблизно двох сотень будинків загальною площею близько 1,6-2 млн. кв.м. Крім того, за прогнозами експертів, будівельні компанії самостійно зможуть добудувати цього року від 300 до 400 будинків, або приблизно 4 млн. кв. м. Таким чином, за підсумками 2009-го будуть добудовані практично всі будинки з готовністю понад 70%, а річний обсяг будівництва житла може становити 5-7 млн. квадратів.

Отже, отримати держдопомогу компанії-забудовники зможуть, якщо недобудований об’єкт відповідає трьом умовам. Перша – висока (не менш ніж 70%) ступінь готовності об’єкта. Що ближчий об’єкт до завершальної стадії будівництва, то більше шансів отримати гроші з держбюджету. Друга – гранична ціна квадратного метра. За рішенням Мінрегіонбуду, вартість 1 кв. м житла для столиці не повинна перевищувати 8 тис. грн, для обласних центрів – 6 тис. грн за 1 кв. м, для інших міст – 5 тис. грн за квадрат. Третя – на державну допомогу можуть розраховувати лише ті компанії, у яких кошторисна вартість виконаних будівельних робіт на об’єкті не менша за суму, отриману забудовником від приватних інвесторів. Більша частина держкоштів буде спрямована на кредити фізособам, які бажають інвестувати в будівництво. Для останніх участь у програмі – з огляду на нинішні реалії – буде вигідною. Якщо вірити обіцянкам Мінрегіонбуду, покупці зможуть отримати довгострокові кредити через держбанки строком на 30 років під 14% річних (облікова ставка Нацбанку + 2%) [15, с. 160].