Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее.

Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы.

В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно: понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1); понятие залогодателя (ст. 335); определение предмета залога (ст. 336); условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1); стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341); содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343); пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346); основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349); реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1); прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее.[23]

Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости.

Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица.[24]

Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита. В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее.[25]

Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Также закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии и не вводит определённых стандартов их выпуска и продажи инвесторам.

В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28 была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.[26]

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент – это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги – это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

Кроме деятельности ипотечных агентов, закон регламентирует: понятие ипотечного покрытия (ст. 3); требования к ипотечным агентам (ст. 8); требования к ипотечному покрытию облигаций (ст. 13); обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций (ст. 15); выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия; полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг; правила контроля за распоряжением имущества, составляющим ипотечное покрытие и так далее.[27]

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важный шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Ориентиры же дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования были заложены в 2010 г. в связи с принятием Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.. Данная программа была разработана в 2001 г., а в 2010 г. была дополнительно продлена на 5 лет до окончания 2015 г., сейчас действие этой программы распространено до 2020 года. Основными её целями и задачами являются:

1) формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

2) создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

3) повышение уровня обеспеченности населения жильём путём увеличения объёмов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; [28]

Государственная программа «Жилище» является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам РФ». В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма «Молодая семья», помогающая молодым российским семьям получить комфортное жильё.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 8.11.2014 г. №2242-р была утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 г.» Данная стратегия заменила собой действующую ранее Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г..

Новая стратегия принята в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В принятой стратегии говорится, что невозможно добиться повышения доступности жилья только путём расширения возможностей кредитования. Если развивать такие финансовые механизмы, как ипотека, но не изменять другие условия на рынке жилья, то дисбаланс спроса и предложения может привести к росту цен на жильё. Если ипотека станет доступна неплатёжеспособным слоям населения, то возрастут риски для банков.

В связи с этим решено уделить внимание увеличению объёмов жилищного строительства (в первую очередь эконом-класса), формированию дешёвого жилищного фонда для сдачи внаём, снижению себестоимости строительства (в том числе за счёт развития кредитов для застройщиков).[29]

Помимо указанных нормативных правовых актов коммерческие банки при осуществлении кредитной деятельности также опираются на установленные Центральным Банком РФ обязательные нормативы по достаточности собственного капитала, ликвидности, риска (Инструкция Банка России от 3 декабря 2012 г. № 139-И «Об обязательных нормативах банков» с изм. и доп. от 07.04.2016г.). В части риска ипотечного жилищного кредитования важно выделить Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». В нем определены размеры резервов по выдаваемым банками кредитам. По портфелю ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам, установлены самые низкие минимальные размеры резервов по сравнению с другими кредитами от 0,2 %, если портфель с пониженным уровнем риска. Более того военная ипотека может быть классифицирована в I категорию качества в соответствии с пунктом 1.7 Положения Банка России №254-П[30].

Таким образом, создание законодательной базы является основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования. Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского Кодекса, федеральных законов, законов, постановлений Правительства Российской Федерации, а также государственных программ. Но для наиболее эффективного развития рынка ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности жилья для граждан необходимо привести данные нормативные правовые акты в соответствие с действующим законодательством, а также обозначить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для более чёткого и детального регулирования кредитных отношений.

2.2 Методические вопросы определения «ипотечной кредитоспособности» клиента

Развитие ипотечного жилищного кредитования требует создания методической основы, в которой будут отражены риски как кредитора, так и заемщика. Поэтому для многих банков становится актуальным поиск оптимальных технологий, которые смогли бы эффективно и быстро оценить кредитоспособность потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита.

Под кредитоспособностью понимается способность заёмщика полностью и в срок рассчитываться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам).[31]

Кредитоспособность заемщика зависит от множества факторов (для банка фактор риска). Определение значимости этих риск факторов для коммерческого банка производится в рамках принятой банком методики оценки кредитоспособности. Метод оценки должен в конечном итоге предоставить решение по двум основным вопросам:

Во-первых, сможет ли потенциальный заёмщик своевременно и в полном объёме выполнить условия кредитного договора;

Во-вторых, сможет ли, в случае необходимости, объект залога быть реализован в кротчайшие сроки, а полученная в результате этого сумма денежных средств покрыть ссудную задолженность, проценты за пользование кредитом, а также расходы, понесённые банком.

Для оценки кредитоспособности используют чаще всего 2 метода: скоринг и метод экспертных оценок.

1. Скоринг – метод классификации всех заёмщиков на различные группы для оценки кредитного риска. Данный метод представляет собой статистическую или математическую модель, при помощи которой на основе кредитных историй «прошлых» клиентов коммерческий банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заёмщик вернёт взятый кредит в срок.

Система «кредит-скоринг» представляет собой специальную шкалу для измерения потенциального заёмщика путём начисления баллов в зависимости от уровня его кредитоспособности.

Основоположником кредитного скоринга принято считать Д.Дюрана, выделившего факторы, которые позволяют оценить степень кредитного риска. Он также предложил метод оценки, позволяющий отнести потенциального заёмщика кредита к группе «хороших» или «плохих» заёмщиков.

Скоринговый метод оценки кредитоспособности основывается на предположении о том, что поведение новых заёмщиков будет аналогично поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки.[32]

Скоринг выделяет характеристики, которые наиболее тесно связаны с надёжностью или ненадёжностью клиента. Потенциальный заёмщик отвечает на вопросы, а сотрудник банка вводит информацию в компьютер. Система присваивает каждому ответу определённый балл. Затем выстраивается математическая модель на основании данных о поведении заёмщиков в прошлом. При условии достижения определённой суммы баллов, система даёт положительный ответ. Если же клиент набрал количество баллов, чуть отличающееся от необходимой планки, то скоринг принимает условно-положительное решение. В этом случае сотрудник банка обзванивает лиц указанных в анкете, которые могут подтвердить данные о заемщике. Если данные совпадают, то клиент получает положительный результат. Иначе клиенту отказывают в кредите.

Фрагмент примерного (возможного) перечня данных для построения скоринговой модели может иметь следующий вид: уровень среднемесячного дохода за последние 6 месяцев; стаж работы на последнем месте работы; возраст; семейное положение; количество лиц, находящихся на иждивении; образование; должностной статус; наличие в собственности недвижимости и так далее.[33]

Главным преимуществом скоринга является то, что это автоматизированная система принятия решения о кредитоспособности потенциального заёмщика, а значит снижение затрат труда при проведении оценки потенциального заёмщика и субъективного мнения при принятии решения о кредитоспособности; увеличение скорости проведения оценки потенциального заёмщика в сравнении с экспертным методом. В совокупности, это ведет к повышению экономической эффективности от кредитной деятельности банка и более эффективному управлению кредитным портфелем.

К недостаткам же данного метода относится следующее:

1) основным источником погрешности скоринговой модели является предположение об аналогичности поведения новых заёмщиков поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки;

2) при построении скоринговой модели присутствует доля субъективности, связанная с участием эксперта в её построении;

3) низкая адаптируемость системы, сложность в выборе характеристик;

4) модель не даёт гарантий, что потенциальный заёмщик, который получил одобрение, в последующем выполнит свои обязательства по кредитному договору;

5) система не даёт ответа на вопрос: «Почему данный заёмщик является неблагонадёжным?», а лишь позволяет выделить факторы, связанные с его неблагонадёжностью;

6) отсутствует оценка личностных качеств потенциального заёмщика;

7) с течением времени происходят различные социально-экономические изменения, поэтому необходимо правильно определить период времени, за который будут отбираться кредитные заявки для построения модели. А изменение запрашиваемой информации, в свою очередь, повлечёт накопление системной ошибки.[34]

Скоринговые методики получили большое распространение в мировой практике. Они постоянно видоизменяются, что позволяет банкам принимать более взвешенные решения. Однако не все потенциальные заемщики одинаковы, а значит требуется существование и другой методики.

2. Андеррайтинг (метод экспертной оценки вероятности погашения кредита). Данный подход предполагает вынесение экспертом суждения о потенциальном заёмщике. При принятии решения могут привлекаться сведения из кредитных бюро, полученные аналитическим путём, а также посредством личного опыта и знаний.

Эксперт на основе информации, которую предоставил потенциальный заёмщик ипотечного жилищного кредита, выносит профессиональное суждение о его способности получать доход, выполнять обязательства по запрашиваемому кредиту, управлять материальной базой (имуществом); оценивает вероятность дефолта клиента, объект жилой недвижимости, рынок труда и так далее.

Фактически эксперту необходимо оценить те риски, с которыми может столкнуться кредитная организация и клиент в будущем. Таким образом, необходимо проанализировать рыночную конъюнктуру, тенденции и изменения, оценить риски, которые может испытать не только кредитная организация, но и сам клиент.

При проведении такой оценки эксперт опирается на положения, рекомендации и методические указания, разработанные кредитной организацией. Также руководствуется нормами законодательства, теоретическими знаниями и опытом. [35]

Процедура андеррайтинга для ипотечного жилищного кредитования, включающую в себя следующие этапы:

Во-первых, оценку платёжеспособности потенциального заёмщика, то есть способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.

Во-вторых, оценку кредитоспособности потенциального заёмщика, то есть готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории.

В-третьих, оценку достаточности собственных денежных средств (и источников формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса и оплаты других необходимых расходов.

В-четвёртых, уровень обеспечения кредита.

1) Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика. Для этого рассчитываются следующие квалификационные соотношения:

А) Соотношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу. В основном, значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%.

Б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу.

2) Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика.

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых на себя обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.[36]

3) Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

На данном этапе банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Как правило, сумма первоначального взноса при покупке жилья должна быть не менее 25-30% цены недвижимости.

Также заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств, чтобы покрыть расходы по кредитной сделке и покупке жилья, включающие в себя: комиссионные риелторской фирме, если они необходимы; плата за оценку стоимости предмета залога; сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемое жильё, в том числе об отсутствии залога; сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки, если его требует банк; сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры; страховые сборы; банковский сбор за подачу заявления на кредит; плата за открытие ссудного счёта; плата за выдачу кредита наличными и так далее.

Также банк осуществляет оценку источников средств. Приемлемыми являются следующие источники:

А) сбережения заёмщика;

Б) собственные средства, получаемые заёмщиком от продажи принадлежащего ему имущества. Но такая продажа должна быть осуществлена до получения кредита;

В) доходы получаемые заемщиком с личных подсобных хозяйств;

Г) гранты и подарки от членов семьи, некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

Д) подарки или гранты от работодателя, осуществлённые в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или не подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4) Уровень обеспечения кредита.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определённого жилья банк должен удостовериться, что приобретаемый за счёт кредитных средств объект недвижимости соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заёмщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется соотношением суммы кредита к стоимости заложенного имущества.:

Как правило, данный коэффициент составляет 70-80% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95%.

Также кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога и его финансовое состояние.

Только при выполнении всех этих условий банком может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче данного ипотечного кредита.

Если принято положительное решение, то далее рассчитывается максимально допустимая сумма кредита:

Сумма кредита = , (1)

где n- число платёжных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i-процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П – максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающая платежи по основному долгу и процентов.[37]

Применение метода экспертных оценок дает банку следующие преимущества:

Во-первых, возможность составления экспертом взвешенной оценки личностных качеств (характер, искренность, степень открытости) и финансового состояния потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита (получаемый доход и его стабильность, материальные ценности и так далее);

Во-вторых, возможность дополнительной проверки информации, которая указана потенциальным заёмщиком;

В-третьих, мониторинг и анализ рынка, позволяющий максимально быстро изменять требования по оценке потенциальных заёмщиков.

Недостатки же метода экспертных оценок заключаются в следующем:

Во-первых, необходимость привлечения высококвалифицированных специалистов из разных областей;

Во-вторых, высокие временные и трудовые затраты при проведении оценки;

В-третьих, высокая субъективность оценки, так как при равных условиях экспертами могут быть вынесены неравнозначные суждения о кредитоспособности конкретного потенциального заёмщика;

В-четвёртых, вероятность злоупотребления экспертом должностными полномочиями с целью получения личной выгоды;

В-пятых, необходимость постоянного анализа рыночной конъюнктуры, тенденций её изменений, рисков.[38]

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок). Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.