Риски банковского ипотечного жилищного кредитования

Банковский ипотечный жилищный кредит, как и любой другой вид кредита, включает в себя различные риски. При этом риски могут носить как случайный (несистематический) характер, так и быть системными, свойственными для этого вида кредита. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Это риск, которым подвергаются участники ипотечного жилищного кредитования достаточно много. Такое разделение рисков кредита влияет, прежде всего, на их учет, анализ и возможность его прогнозирования и управления.

На риски банковского ипотечного жилищного кредитования оказывает влияние макроэкономическая (стадия экономического цикла, инфляция, безработица, денежно-кредитная, бюджетно-налоговая политика государства), политическая, демографическая ситуация в стране, нормативно-правовое регулирование в сфере ипотечного жилищного кредитования. Можно выделить и более частные проблемы: на рынке недвижимости (изменение спроса и предложения недвижимости, изменение цен на недвижимость), банковском рынке (проблемы с ликвидностью, изменение процентных ставок, репутационные и стратегические риски и др.), а также в изменении платежеспособности заемщиков.

Таким образом, можно выделить две большие группы рисков банковского ипотечного жилищного кредитования: риски кредитора (банковские риски и имущественные риски) и риски заемщика (риск утраты или снижения дохода, имущественные риски).

Среди банковских рисков ипотечного жилищного кредитования выделяют следующие характерные риски: кредитный риск, риск ликвидности, риск изменения процентной ставки.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Кредитный риск является наиболее значимым и опасным по последствиям для коммерческого банка. С ужесточением требований регулирующих органов к кредитным рискам, нарушение нормативов может привести к отзыву банковской лицензии. Чаще всего причиной кредитного риска служит заемщик, точнее его низкие располагаемые доходы. Снижение доходов заемщика приводит к появлению и росту просроченной задолженности, к возможному невозврату кредита.

Чтобы управлять кредитным риском, банк осуществляет постоянный контроль за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

В рамках контроля и управления кредитным портфелем коммерческий банк следит за качеством предоставляемых кредитов, соотносит их по группам рисков в соответствии с требованиями надзорных органов и внутренними положениями и инструкциями банка, создает резервы на возможные потери по ссудам, выявляет проблемные кредиты и разрабатывает план мероприятий по работе с ними.

Основными методами управления кредитным риском ипотечного жилищного кредитования являются:

- первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования. Чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. В тоже время слишком высокий уровень первоначального взноса будет препятствовать развитию ипотечного жилищного кредитования. В общемировой практике первоначальный взнос установлен на уровне 25-30% от стоимости залога.;

- установление лимитов сумм самого кредита, а также величины ежемесячных платежей по кредиту. Доходы заемщика, а также структура его расходов напрямую ограничивают максимальную сумму кредита.;

- страхование ответственности заемщика от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Эта мера позволит переложить риск на страховую организацию.;

- субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. Государственная поддержка заемщика в этом случае выступает в качестве поддержки социально значимых категорий граждан.

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. При долгосрочном кредитовании для коммерческого банка важно, чтобы процентные ставки по привлечению и размещению средств не увеличивались. При резком увеличении процентной ставки клиенты банка будут стараться изъять свои средства с депозитных счетов. Приток же новых средств на депозитные счета будет уже по новым более высоким ставкам. Кроме того, увеличатся ставки по привлекаемым средствам с межбанковского рынка, а также от Центрального Банка.

Одним из методов снижения риска процентной ставки является предоставление ипотечного жилищного кредита с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню ключевой ставки Центрального банка. Однако в условиях резкого повышения ключевой ставки подобная мера может привести к повышению риска невозврата кредита. Поэтому банк должен проанализировать финансовое состояние каждого заемщика, чтобы оценить возможность заемщиком вернуть кредитные средства по новой ставке.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных жилищных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных средств. А значит, коммерческий банк может столкнуться с проблемой, когда средства, размещенные в долгосрочные кредиты, не могут использоваться на покрытие краткосрочных кредитов и депозитов.

Для управления риском ликвидности коммерческий банк проводит детальный расчет потоков наличных средств, чтобы определить потребности банка в них, разрабатывает стратегию мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. К таким источникам относят продажу активов, привлечение депозитов, заем средств, резервные кредитные линии и получение заемных средств в Центральном банке. Обеспечение соответствия активов и пассивов банка по срокам, суммам, валютам также влияет и на выполнение нормативов ликвидности. Коммерческий банк также в условиях недостаточной ликвидности может осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг, которые впоследствии можно продать Агентству ипотечного жилищного кредитования.

Операционный риск наряду с кредитным, процентным рисками и риском ликвидности является одним из четырёх основных рисков для коммерческих банков. Операционный риск - более «сложный» риск. Операционный риск связан, прежде всего, с внешним и внутренним мошенничеством, инфраструктурными, технологическими сбоями, недоработками и ошибками банковских продуктов, действиями персонала. Простых лимитов, как в случае кредитного риска, здесь недостаточно. В рамках снижения рисков коммерческие банки могут усиливать контроль проводимых операций, внедрять информационные технологии, уменьшаемые степень влияния субъективных причин при принятии решений.

Имущественный риск. Стоимость приобретаемой в ипотеку недвижимости играет важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как основа ипотечного жилищного кредита (сумма, срок, ставка) самым непосредственным образом будет зависеть от предмета ипотеки (залога). Поэтому коммерческому банку важно оценить стоимость недвижимости. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит. Все это влияет на общую доступность кредита. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. Определение стоимости недвижимости, приобретаемой в ипотеку, осуществляется лицензированными оценщиками. Это является важным условием в предоставлении ипотечного жилищного кредита. Рассчитанная оценщиком стоимость недвижимости сравнивается с суммой испрашиваемого кредита. Затем банком выбирается наименьшая из сумм, на которую и выдается ипотечный жилищный кредит.

Немаловажным для коммерческого банка является и сохранение стоимости объекта ипотечного жилищного кредитования на период действия кредитного договора. Недвижимое имущество заемщика может потерять свою стоимость в результате его повреждения или уничтожения.

В рамках управления имущественным риском заемщика и риском снижения, утраты дохода заемщика коммерческие банки предлагают страхование ипотечных рисков. А именно выделяют страхование:

- жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;

- недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости). В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Причем сумма страхового возмещения направляется на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности;

- ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);

- чистоты имущественных прав залогодателя (страхование титула). Страхование титула- защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула - это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.

Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика. Кроме того, коммерческие банки получают дополнительное комиссионное вознаграждение с уплачиваемых заемщиками страховых взносов.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.