Общие правила о купле-продаже

Понятие договора купли-продажи. В обществе, в котором существует товарное производство и товарное обращение, неизбежно должны совершаться акты обмена товаров. Такие акты могут опосредствоваться при помощи различных юридических форм. Но важнейшей формой их выражения и закрепления является договор купли-продажи. Этот договор и представляет собой необходимый юридический инструмент всякого общества, в котором продукты производятся как товары, а их взаимный обмен в сфере обращения осуществляется на основе или с использованием закона стоимости.

Товарное производство с присущим ему законом стоимости существует и при социализме. Поэтому одним из необходимых институтов социалистического права, и именно гражданского права, становится институт купли-продажи. Однако социалистическое товарное производство есть товарное производство особого рода, коренным образом отличающееся от товарного производства в капиталистическом обществе. По-иному также действует закон стоимости при социализме. Вследствие этого и социалистический договор купли-продажи приобретает существенно новые черты, противоположные тем, которые характеризуют договор купли-продажи по буржуазному праву.

При капитализме закон стоимости действует как закон прибавочной стоимости, создаваемой в результате эксплуатации наемного труда, а договор купли-продажи выступает как средство реализации прибавочной стоимости, как форма утверждения и закрепления классовой эксплуатации. Напротив, при социализме вообще нет места для закона прибавочной стоимости, а закон стоимости используется только как закон эквивалентного обмена, позволяющий осуществить правильное распределение товаров среди населения с учетом потребностей граждан, с учетом количества и качества труда, вложенного ими в социалистическое производство. Ввиду этого и договор купли-продажи выступает в социалистическом обществе как средство эквивалентного обмена, как орудие целесообразного распределения товаров среди населения, как форма, опосредствующая одновременно и реализацию продукции и реализацию трудовых доходов граждан.

Далее, при капитализме закон стоимости имеет всеобщее значение. В сферу его действия включаются, или, по крайней мере, могут быть включены, любые ценности, существующие в капиталистическом обществе. Поэтому такое же всеобщее значение имеет там и договор купли-продажи, посредством которого могут быть реализованы не только предметы потребления, но и (стр.7)

средства производства, включая землю, промышленные предприятия, транспорт и т. п. Напротив, при социализме действие закона стоимости ограничивается законом планомерного (пропорционального) развития и основным экономическим законом социалистического общества. Закон стоимости, таким образом, утрачивает в социалистическом обществе всеобщее значение, а в результате этого ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребления и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства.

Кроме того, при капитализме действие закона стоимости приобретает самостоятельный характер, не связанный с подчинением его каким-либо иным экономическим законам. Поэтому и договор купли-продажи выступает как результат «соотношения сил», складывающихся на рынке, как прямое выражение рыночной стихии. Напротив, при социализме закон стоимости имеет подчиненное значение по отношению к основному экономическому закону и закону планомерного (пропорционального) развития народного хозяйства. Ввиду этого и договор купли-продажи является в социалистическом обществе отражением не только закона стоимости, но и того влияния, которое оказывает на содержание данного договора плановое ведение хозяйства в условиях социализма.

Что же такое договор купли-продажи? Как определяется его понятие?

Всякое понятие, разрабатываемое наукой, должно служить определенной практической цели—цели отграничения охватываемых им явлений от других, смежных явлений. Но явления внешнего мира отличаются друг от друга, прежде всего по их содержанию, а юридическое содержание правоотношений образуют права и обязанности их участников. Это означает, что при разработке понятия того или иного договора нужно использовать такие наиболее существенные моменты, характеризующие права и обязанности его контрагентов, которые отличают его от всех других договоров гражданского права.

В договоре купли-продажи участвуют два субъекта: продавец и покупатель. Основная-о6язанность продавца состоит в передаче проданного имущества в собственность покупателя. Ей соответствует основная обязанность покупателя принять обусловленное имущество и уплатить покупную цену. При этом то, к чему обязан продавец, составляет вместе с тем право покупателя, как и наоборот, обязанность, возлагаемая на покупателя, порождает соответствующее ей право у продавца. Ввиду такой взаимозависимости, существующей между правами и обязанностями участников договора купли-продажи, в определении этого договора достаточно указать лишь на обязанности сторон, чтобы тем самым получили отражение и принадлежащие им права. (стр.8)

Так и поступает ст. 180 ГК, указывая, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить условленную цену».

В приведенном определении четко отражен тот существенный для купли-продажи момент, что на ее основе происходит возмездная передача имущества одним лицом в собственность другого лица. Это и имеет место в действительности, когда хотя бы одним из участников договора является гражданин либо кооперативно-колхозная или иная общественная организация.

Иначе, однако, обстоит дело с такими отношениями, в которых и в качестве продавца и в качестве покупателя выступают госорганы. Государственная социалистическая собственность характеризуется единством ее фонда. Поэтому при перемещении имуществ на основе договора купли-продажи от одного госоргана к другому никаких изменений в субъекте права собственности не происходит такое имущество было и продолжает оставаться в собственности государства.

Государственные органы обладают не правом собственности, а лишь правом оперативного управления выделенным им имуществом. Вследствие этого при заключении ими договора купли-продажи друг с другом происходит передача от одного из них к другому права оперативного управления имуществом, но не права собственности. Переход права собственности может иметь место только в случаях, когда госорган вступает в отношения по купле-продаже с гражданином либо с кооперативно-колхозной или иной общественной организацией. При этом если в таких отношениях государственный орган является продавцом, проданное им имущество выбывает одновременно как из состава государственной собственности, так и из сферы оперативного управления данного государственного органа. Если же в названных отношениях государственный орган выступает в качестве покупателя, приобретенное им имущество поступает одновременно как в сферу оперативного управления данного государственного органа, так и в состав единого фонда государственной социалистической собственности.

Отмеченные моменты не нашли отражения в ст. 180 ГК. Но они давно уже подчеркнуты советской правовой литературой [6] и Должны быть использованы при разработке общего определения Договора купли-продажи по советскому гражданскому праву.

Договор купли-продажи — это такой договор, в силу которого одна сторона, продавец, обязуется передать имущество в собственность или в оперативное управление другой стороне, покупателю (стр.9), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить установленную цену.[7]
На основе общего определения понятия договора купли-продажи могут быть сделаны выводы и относительно характерных для него правовых особенностей.

Рассматриваемый договор характеризуется, прежде всего, тем, что он является договором консенсуальным. Действительно, в момент заключения договора стороны лишь принимают на себя обязанности по передаче имущества и уплате денег. Значит, для совершения самого договора передачи имущества не требуется, и он, следовательно, считается заключенным уже в момент достижения соглашения между контрагентами. Затем, этот договор относится к разряду двусторонних договоров, поскольку каждый из его контрагентов обладает правами и обязанностями одновременно: продавец имеет право на получение условленной цены, но обязан передать вещь покупателю, которыми со своей стороны имеет право на получение вещи, но обязан уплатить покупную цену продавцу. Кроме того, договор купли-продажи представляет собой разновидность возмездных договоров, ибо каждый из его контрагентов имеет право на получение встречного удовлетворения от другой стороны: продавец— в виде покупной цены, покупатель—в виде проданной вещи.

Все эти правовые особенности договора купли-продажи, охарактеризованные пока лишь в наиболее общем виде, получают конкретное выражение в тех законодательных нормах, которые определяют характер и содержание элементов данного договора.

Элементы договора купли-продажи. Субъектами данного договора являются продавец и покупатель.

В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через своего представителя (ст. 183 ГК). Единственное исключение из этого правила закон предусматривает лишь для случаев продажи имущества с публичных торгов, которая осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных органов государственной власти. Когда же имущество передается для продажи на комиссионных началах (например, в комиссионный магазин), то хотя комиссионер, не обладая правом собственности, и выступает от своего имени при заключении договора купли-продажи с третьим лицом, правило ст. 183 ГК не терпит при этом каких-либо ограничений, поскольку соответствующие действия совершаются комиссионером по уполномочию собственника.

Практическое назначение данного правила вполне очевидно. Договор купли-продажи призван обеспечить перенесение права собственности с продавца на покупателя. Но переход права собственности был бы невозможен, если бы договор о продаже (стр.10) имущества заключило лицо, не являющееся его собственником и не получившее от собственника необходимых полномочий. Вот почему только тот, кто обладает правом собственности на имущество, управомочен на заключение договора о его продаже.

Известно, однако, что, согласно правилам ст.ст. 59, 60 ГК, добросовестный приобретатель имущества от не собственника становится его собственником, если это имущество не принадлежало государству и если оно не выбыло из обладания прежнего собственника помимо его воли, т. е. в результате хищения или утери (ст. 183 ГК). Не означает ли это, что в случаях подобного рода закон разрешает выступать в качестве продавца и тому, кто не является собственником продаваемого имущества?

На поставленный вопрос следует ответить отрицательно. Соответствующие правила ст.ст. 59 и 60 ГК направлены на охрану интересов добросовестного приобретателя. Но они не имеют никакого отношения к лицам, которые, не будучи на то управомоченным, тем не менее, совершают акты продажи чужого имущества. Действия этих лиц продолжают оставаться противоправными даже тогда, когда проданное ими имущество не может быть истребовано собственником от добросовестного приобретателя. Поэтому при наличии других указанных и законе условий они несут материальную ответственность за ущерб, причиненный собственнику в результате совершения незаконных актов по отчуждению его имущества.

Если продавцом имущества должен быть его собственник, то в качестве покупателя может выступать любое лицо, управомоченное по закону на совершение сделок данного рода. Общая управомоченность субъектов советского права на участие в сделках по купле-продаже вытекает из принадлежащей им гражданской правоспособности.. Но дело в том, что не каждый субъект права управомочен на приобретение данного конкретного имущества. Так, например, колхоз вправе приобретать крупные сельскохозяйственные машины, между тем как гражданам такое право не предоставлено; граждане могут покупать легковые автомашины в государственных магазинах, а социалистические организации такого права не имеют. Надлежит поэтому прийти к выводу, что каждую данную сделку по купле-продаже вправе совершить в качестве покупателя лишь то лицо, правоспособность которого включает в себя способность совершения таких сделок.

Практически в наших условиях наиболее часто в качестве покупателей выступают граждане, реализующие свои трудовые денежные доходы, а в качестве продавцов—социалистические торгующие организации, обеспечивающие снабжение граждан нужными им товарами. Совершение актов продажи гражданами, как и совершение актов покупки, социалистическими организациями, носит эпизодический характер, приобретая относительно широкое распространение только в случаях продажи (стр.11) колхозниками сельскохозяйственной продукции на рынке, а также покупки различных предметов государственными скупочными пунктами и заготовительными организациями и сельскохозяйственных машин колхозами.

Объект. Поскольку купля-продажа представляет собой двусторонний договор, она неизбежно оказывается связанной не с одним, а с двумя материальными, юридическими и идеологическими объектами. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридически ми объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег, идеологическими объектами— индивидуальная воля продавца и покупателя в тех пределах, в каких она подчинена законодательству, регулирующему их взаимные отношения.

Отсюда, однако, не следует, что в специальном рассмотрении нуждаются все перечисленные объекты. В каждом договоре имеется такой объект, который, прежде всего и главным образом отражает его специфику, влияя на характер и особенности других объектов. Только он и заслуживает специального изучения при ознакомлении с обязательствами данного конкретного вида.

Договор купли- продажи есть договор о возмездной реализации имущества. Поэтому именно имущество как материальный объект и действия по его передачи как юридический объект правоотношения по купле – продаже требуют специального анализа.

Но так как от особенностей реализуемого имущества зависит, и возможность его передачи в порядке купли продажи, на них и надлежит сосредоточиться при характеристике объектов данного договора.

Согласно ст.181 ГК, материальным объектом договора купли – продажи может быть всякое имущество не изъятое из гражданского оборота. Это означает, что из числа возможных предметов купли – продажи полностью исключены имущества, составляющие исключительную собственность государства. Кроме того, в условиях социалистического общества объем допустимого оборота допустим от круга его участников: комплекс вещей, которые могут быть проданы гражданам, далеко не совпадает с вещами, приобретение которых разрешено социалистическим организациям. Поэтому наряду с общим правилом закона о допустимости использования предметов купли – продажи вещей не изъятых из гражданского оборота, в каждом отдельном случае применению подлежат также и те специальные правила, которыми определяют круг вещей, включенных в гражданский оборот с данным конкретным составом участников.

В числе имуществ, которые по действующему законодательству могут быть предметами купли – продажи, помимо разнообразных вещей, изъятых из гражданского оборота, фигурируют также долговые требования и иные имущественные права (ст. 202 ГК). Так, например, нет препятствий к тому, чтобы кредитор (стр.12) по договору займа продал принадлежащее ему долговое требование какому – либо третьему лицу, получив от него соответствующее денежное возмещение. Не следует, однако, забывать, что передача долгового требования есть не что иное, как уступка права, или цессия. Поэтому в случаях такого рода необходимо различать саму цессию и юридическое основание, в силу которого она осуществляется. Основанием цессии может быть не только купля – продажа, но также дарение, мена и т.п. Но какими бы ни были ее основания, порядок совершения цессии и ее юридические последствия остаются одними и теми же. Ввиду этого ст.202 ГК, в частности, указывает, что, если иное не установлено договором, продавец долгового требования или другого права отвечает не за его исполнимость, а лишь за действительность требования или действительное существование права.

Форма договора купли – продажи подчиняется общим правилам о форме совершения сделок. Иначе говоря, купля – продажа на сумму до 500 руб. включительно может быть совершена в любой форме, а если сумма договора превышает 500 руб., он нуждается в письменном оформлении. Несоблюдение этого требования лишает контрагентов права в случае возбуждения судебного спора ссылаться на свидетельские показания, и они могут приводить в основание своих требований лишь письменные доказательства. В то же время для того чтобы не затруднять условий оборота, в практически наиболее значимых случаях, ст.184 ГК устанавливает, что купля – продажа за наличный расчет может быть совершена в устной форме без ограничения суммы.

Срок для подавляющего большинства сделок по купле – продаже значения не имеет, так как они обычно совершаются за наличный расчет, т.е. исполняются уже в самый момент их заключения. Не исключена, однако продажа в кредит, когда имущество сразу же передается покупателю, а покупная цена в полной сумме или с рассрочкой платежа вносится лишь по истечении определенного времени. Допускается применение по соглашению сторон предварительной оплаты покупателем имущества, которое в последствии будет передано продавцом. Контрагенты могут договорится и о том, что продавец будет периодически доставлять какие – либо предметы (например, молоко или овощи) покупателю с такою же их периодической оплатой со стороны покупателя.

Во всех упомянутых и других подобных случаях условие о сроках включается в соглашение сторон и используется для определения того момента, к которому приурочивается исполнение продавцом и покупателем принятых ими на себя обязанностей.

Права и обязанности сторон. Продавец обязан, прежде всего, передать вещь покупателю.

Поскольку договор купли – продажи является договором дву- (стр.13) сторонним, возникает вопрос, в какой очередности контрагенты должны выполнить лежащие на них обязанности по передаче вещи и уплате покупной цены. Этот вопрос может быть решен в самом договоре, а иногда его решение не вызывает никаких сомнений с точки зрения смысла совершенного договора. Ясно, например, что если имущество продается в кредит, то вначале должна быть передана вещь покупателю, и лишь впоследствии уплате подлежит покупная цена. По при отсутствии прямых указаний в самом договоре, а также если из смысла последнего не вытекает то или иное решение данного вопроса, действия продавца и покупателя по передаче проданного имущества и уплате покупной цены должны быть совершены одновременно (ст. 188 ГК).

Уклонение продавца от выполнения лежащей на нем обязанности но передаче имущества создает для покупателя право требовать либо исполнения этой обязанности в принудительном порядке, либо расторжения договора. При этом какую бы из двух названных возможностей покупатель ни избрал, он вправе, кроме того, требовать возмещения убытков, причиненных ему неисправностью продавца (ст. 189 ГК).

Вторая существенная обязанность, лежащая на продавце, состоит в том, что он должен не просто передать вещь покупателю, а передать ему вещь надлежащего качества (ст. 195 ГК).

Продажа имущества может производиться по образцам. В этом случае имущество, передаваемое покупателю, должно иметь все те качества, которыми обладает образец (ст. 201 ГК). Нередко стороны определяют качество вещи путем включения необходимых на этот счет указаний в самыми договор. Тогда передаваемое имущество должно соответствовать условиям о качестве, формулированным в договоре. Но зачастую договор ограничивается одним только наименованием проданной вещи, вовсе не касаясь вопроса о ее качестве. При таких условиях, если бы между контрагентами впоследствии возник спор, качественные требования были бы определены с учетом размера покупной цены, а также пригодности вещи к обычному или предусмотренному договором употреблению, и тогда продавец нес бы' перед покупателем ответственность за такие недостатки, которые значительно уменьшают цену проданного имущества или сказываются отрицательно на возможности использования этого имущества в соответствии с его обычным употреблением или назначением, определенным в договоре.

Не исключена возможность приобретения покупателем, если он того пожелает, и таких вещей, которые страдают определенными качественными дефектами. Совершенно очевидно, что такой покупатель впоследствии не вправе предъявлять каких-либо претензий продавцу относительно подобных недостатков. В законе поэтому специально отмечается, что продавец не отвечает за недостатки проданного имущества, если они были известны по- (стр.14)купателю во время заключения договора или могли быть усмотрены покупак.1см при необходимой внимательности с его стороны'. В последнем случае продавец отвечает лишь при условии, что он отрицал существование данных Недостатков.

Нарушение продавцом описанных условий о качестве дает покупателю право требовать либо доставления вещей надлежащего качества, если предметом договора были родовые и, следовательно, заменимые вещи, либо уменьшения покупной цены (уценки) с учетом пониженного качества фактически переданного имущества, либо расторжения договора. Наряду с тем ему предоставляется также право требовать возмещения убытков, вызванных нарушением со стороны продавца договорных условий о качестве (ст. 198 ГК).

Третья важнейшая обязанность, возлагаемая на продави;). состоит в том, что он должен не только передать вещь покупателю и не только обеспечить ее надлежащее качественное состояние, но и перенести на покупателя право собственности в отношении проданного ему имущества.

Как уже отмечалось, именно необходимость выполнения этой обязанности приводит к тому, что в качестве продавца в договоре купли-продажи по общему правилу может выступать либо сам собственник, либо лицо, действующее по уполномочию собственника. Но, как известно, момент перехода права собственности на отчужденное имущество зависит от характера проданной вещи: на вещи индивидуально-определенные право собственности переходит к приобретателю в момент заключения договора. а на предметы, определенные родовыми признаками,— в момент их передачи покупателю (ст.ст. 66, 67 ГК). Поэтому следует прийти к выводу, что продавец индивидуально-определенной вещи должен быть ее собственником уже в момент заключения договора. Напротив, когда предметом купли-продажи являются вещи, определенные родовыми признаками, в момент заключения договора у продавца может отсутствовать не только право собственности, но и самые вещи, по поводу отчуждения которых он вступает в соответствующие правоотношения (как это, например, имеет место при продаже овощей или картофеля с будущего урожая). Такое право должно, однако, принадлежать продавцу при передаче имущества покупателю, так как именно в этот момент происходит перенесение права собственности с отчуждателя на приобретателя.

Одновременно с переходом права собственности на покупателя переносится и риск случайной гибели проданного имущества. Это означает, что риск случайной гибели индивидуально-определенной вещи с момента заключения договора несет покупатель, хотя бы она и продолжала оставаться в обладании продавца, тогда как риск случайной гибели вещей, определенных родовыми признаками, несет продавец до момента их передачи покупателю. Но если продавец просрочит передачу покупателю (стр.15) индивидуально-определенной вещи, он отвечает и за ее случайную гибель. Со своей стороны покупатель отвечает за случайную гибель даже еще не переданных ему родовых вещей, если он допустил просрочку в их принятии (ст. 186 ГК).

Правило ст. 186 ГК, связывающее перенесение риска случай-пой гибели вещи на покупателя с моментом передачи ему права собственности, носит диспозитивный характер. Поэтому стороны путем включения соответствующих условий в договор могут решить этот вопрос по-иному. Однако на практике использование диспозитивных возможностей, вытекающих из ст. 186 ГК, почти никогда не встречается. К тому же на социалистические организации диспозитивность ст. 186 ГК вообще не распространяется, так как они не вправе при помощи договора расширять или ограничивать условия ответственности, установленные законом.

Поскольку право собственности на индивидуально-определенную вещь переходит к покупателю уже в момент заключения договора, то, начиная с этого момента и вплоть до ее передачи, продавец владеет не своей, а чужой вещью. Поэтому закон специально обязывает его обеспечить сохранность проданного имущества, предписывая в то же время покупателю возместить все расходы, понесенные продавцом в связи с выполнением этой обязанности (ст. 187 ГК).

Право собственности должно быть передано покупателю в чистом виде, без каких бы то ни было обременений (в форме залога, имущественного найма и т. п.) Нет, конечно, препятствий к тому, чтобы' по договоренности с покупателем ему было передано имущество, обремененное залогом или сданное кому-либо в наем. Такие договоры в жизни встречаются. Так, например, нередки случаи приобретения покупателем жилого дома, в котором проживают жильцы, пользующиеся им в качестве нанимателей. Но тогда продавец обязан уведомить покупателя о лежащих на имуществе обременениях Нарушение этой обязанности дает покупателю право требовать либо расторжения договора и возмещения понесенных им убытков, либо соответствующего уменьшения покупной цены (ст. 200 ГК).

Неисполнение продавцом его обязанности по передаче покупателю прав на имущество может быть связано с правонарушениями двоякого рода.

Первое возможное правонарушение состоит в том, что собственник индивидуально-определенной вещи совершает несколько договоров о ее продаже с различными лицами. Но так как предметом договора является индивидуально-определенная вещь, то практически может быть исполнен лишь один из договоров, заключенных продавцом, а всем другим своим контрагентам он будет обязан возместить убытки, вызванных допущенным им правонарушением. Возникает, однако, вопрос, кто из числа нескольких покупателей индивидуально-определенной вещи ста- (стр.16)новится ее собственником и может требовать ее передачи уже не только в силу договора купли-продажи, но и как собственник спорного имущества?

В решении этого вопроса закон (ст. 191 ГК) исходит из принципа старшинства: право собственности возникает у того покупателя, с которым договор был заключен раньше. Такой покупатель вправе истребовать вещь не только от продавца, но и от третьих лиц, в том числе и от тех, к которым имущество перешло на основе договора купли-продажи, заключенного ими с прежним собственником. Иск покупателя к третьим лицам в этом случае фактически представляет собой не что иное, как виндикационное требование, подчиняющееся правилам ст.ст. 59 и 60 ГК. Поэтому удовлетворение или отклонение такого иска, предъявленного к другим приобретателям спорного имущества, зависит от их добросовестности и иных моментов, с наличием которых закон связывает осуществимость виндикационного требования.

Но не всегда старшинство может быть фактически установлено. Если установить старшинство невозможно, собственником вещи становится тот покупатель, которому она передана. В тех же случаях, когда не только не выявлено старшинство, но и самая вещь еще не передана ни одному из покупателей, право собственности признается за тем из них, кто раньше других предъявит иск о передаче ему спорного имущества.

Второе возможное правонарушение состоит в том, что продавец отчуждает покупателю либо вовсе не принадлежащую ему вещь, либо такое имущество, определенными правами на которое (правом залога, правом найма и т. п.) обладают третьи лица. При этих условиях действительный собственник имущества ила тот, кто обладает в отношении данного имущества соответствующими другими правами (залогодержатель, наниматель и т. п.), вправе предъявить иск о его отобрании к покупателю. Предъявление такого иска возлагает на продавца обязанность защитить покупателя от возможного отсуждения у него вещи. Эта обязанность называется обязанностью по защите покупателя от эвикции (evictio—отсуждение). Порядок ее осуществления урегулирован в ст.ст. 192—194 ГК следующим образом.

Покупатель, к которому третье лицо предъявило иск об отобрании имущества, обязан уведомить об этом продавца, а последний, получив такое уведомление, должен вступить в начатый процесс на стороне покупателя и защитить его интересы. Процесс может завершиться отклонением предъявленного к покупателю иска об отобрании имущества. Это означает, что продавец выполнил лежащую на нем обязанность, и потому нет оснований для предъявления к нему каких-либо претензии со стороны покупателя. Но если, несмотря на участие продавца в деле вещь все же будет осуждена у покупателя, последний вправе предъявить к продавцу иск о возмещении понесенных убытков.(стр.17) Размер убытков наряду с другими обстоятельствами, зависит и от того основания, в силу которого вещь была у покупателя истребована. Так, если вещь истребует ее действительный собственник, покупатель навсегда лишается приобретенного им имущества и потому может взыскать с продавца покупную цепу. Когда же вещь истребует, например, наниматель, то она лишь временно, на период действия договора найма, изымается у покупателя, и если последний не расторгает сделку купли-продажи, 'он может требовать от продавца не возврата покупной цены, а только возмещения потерь, вызванных тем, что в течение известного времени он будет лишен возможности пользоваться купленной вещью.

Иногда, однако, бывает, что покупатель, к которому предъявлен иск об отобрании имущества, не уведомляет об этом продавца, ведет дело самостоятельно и проигрывает его, а затем обращается с иском к продавцу о возмещении возникших убытков. Если продавец докажет, что в случае его участия в деле имущество у покупателя не было бы осуждено, то и иск покупателя о возмещении убытков удовлетворению не подлежит. Напротив. если бы, несмотря на получение соответствующего уведомления от покупателя, продавец все же не вступил и процесс, он должен был бы возместить покупателю понесенные им убытки и. естественно, уже не вправе ссылаться на то, что имущество было осуждено у покупателя вследствие неправильного ведения судебного дела.

Так, например. С., используя свое служебное положение, оформил путем составления подложный документов, на свое имя жилой дом, принадлежавший на праве собственности государству, а затем продал этот дом Г. После осуждения С. в уголовном порядке, а совершенное им преступление местный Совет предъявил к Г. иск об отобрании жилого дома. Хотя покупатель не привлек продавца к участию в деле, на решение вопроса об удовлетворении предъявленного им к продавцу регрессного иска это обстоятельство никакого влияния не оказало,—даже и при участии продавца в споре дом все равно подлежал бы изъятию в пользу местного Совета, так как принадлежность его на праве собственности государству уже была установлена вступившим в законную силу судебным приговором. При иных обстоятельствах дела, т. е. если бы, например, у продавца имелись действительные правоустановительные документы на дом, благодаря которым он мог бы оспорить предъявленный иск, привлечение его к участию в процессе привело бы к тому, что впоследствии он был бы освобожден от возмещения убытков, понесенных покупателем.

Обратимся теперь к характеристике обязанностей покупателя. Покупатель обязан принять имущество, передаваемое ему в соответствии с условиями договора продавцом (ст. 188 ГК). Уклонение покупателя от выполнения этой обязанности может (стр.18) быть вызвано различными мотивами: либо тем, что договор утратил для него интерес и он хотел бы' добиться расторжения договора, а потому воздерживается от принятия передаваемого ему имущества, либо тем, что покупатель в данный момент не заинтересован в получении вещи (ввиду, например, временного отсутствия помещения для ее хранения) и потому всячески оттягивает еe приемку. Однако, каковы бы' ни были мотивы допускаемого покупателем правонарушения, факт его совершения дает продавцу право либо требовать исполнения договора в принудительном порядке, либо расторгнуть договор, отказавшись от его исполнения также и со своей стороны. Наряду с этим продавец может требовать возмещения убытков, причиненных ему неисправностью покупателя (ст. 190 ГК).

Покупатель обязан не только принять имущество, но и уплатить продавцу покупную цену (ст. 188 ГК).

В системе государственной и кооперативной торговли цены определяются в плановом порядке и потому не могут быть предметом соглашения сторон. Во всех остальных случаях, в том числе и при продаже колхозами или колхозниками их продукции на колхозных рынках, цена в договоре купли-продажи устанавливается по договоренности между контрагентами. Но если соответствующие предметы продаются также и в государственной торговой сети, а их количество достаточно для удовлетворения спроса потребителей, то цены на эти предметы, устанавлевыемые в плановом порядке, оказывают регулирующее влияние и на цены, определяемые по соглашению сторон. Кроме того, борьба со спекуляцией и всякого рода иными попытками извлечения нетрудовых доходов играют важную роль в обеспечении нормализации цен. складывающихся на рынке.

В сил у двустороннего характера договора купли-продажи, приводящего к тому, что стороны должны выполнить одновременно свои обязанности, если иное не предусмотрено договором, продавец вправе задержать передачу имущества покупателю вплоть до уплаты им покупной цены. Невыполнение покупателем этой его обязанности дает продавцу право либо расторгнуть договор, либо взыскать покупную цену в принудительном порядке. При этом какую бы из двух указанных возможностей продавец ни избрал, он вправе, кроме того, требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 190 ГК).

Таковы обязанности, которые покупатель немеет перед продавцом и не исполнение которых дает продавцу право привлечь покупателя к ответственности. Помимо этого, ст. 196 ГК говорит также н о том, что покупатель обязан немедленно осмотреть получение им имущество и об обнаруженных недостатках сообщить продавцу. Однако в данном случае речь фактически идет уже не об обязанности покупателя перед продавцом, а о таком требовании закона, выполнение которого составляет необходимое предварительное условие для последующего предъявления к (стр.19) продавцу претензий связанных с обнаруженным в имуществе тех иных недостатков.

Закон (ст. 196 ГК) подразделяет возможные недостатки проданного имущества на два вида: явные и скрытые.

Явные—это такие недостатки, которые могут быть обнаружены уже при внешнем осмотре вещи. Таковы, например, дефекты полировки деревянных изделиях, разрывы ткани в одежде, искривление каблуков в обуви и т. п. Относительно явных недостатков покупатель должен сделать соответствующее заявление продавцу немедленно под страхом утраты' права на предъявление каких-либо претензий в будущем. Это и понятно, так как, если бы подобное заявление не было немедленно сделано, впоследствии не всегда удалось бы установить, не изъявил ли покупатель готовность приобрести имущество, несмотря на присущие ему явные недостатки, и не возникли ли эти недостатки в результате действий самого покупателя.

Скрытые—это такие недостатки, которые не могут быть выявлены при обычном осмотре вещи и обнаруживаются лишь в процессе ее более или менее длительного использования. Таковы', например, дефекты часового механизма, влияющие на нормальный ход часов, или заболевание скота, влияющее на его удойность, и т. п. Относительно скрытых недостатков покупатель может предъявить к продавцу претензии и после получения вещи. Необходимо, однако, чтобы о наличии этих недостатков продавец был уведомлен немедленно после их обнаружения.

Для предъявления исков по поводу недостатков проданного имущества ст. 197 ГК устанавливает следующие сроки: 1 год— относительно строений и 6 месяцев—относительно иного имущества с тем, что течение этих сроков начинается с момента передачи вещи покупателю. Нетрудно понять, почему для возбуждения споров по поводу качества строений установлен более продолжительный период, чем для споров о качестве других вещей. Качество строения может быть выявлено лишь в результате его проверки применительно ко всем четырем временам года, ввиду чего и для предъявления соответствующих исков должен быть предоставлен заинтересованным лицам не менее чем годичный срок.

Однако указанные сроки (6 месяцев и 1 год) применяются при условии, что, передавая вещь с теми или иными недостатками, продавец не прибег к обману. При наличии обмана с его стороны срок для предъявления иска по поводу недостатков удлиняется до 3 лет. Следует также иметь в виду, что правила ст. 197 ГК определяют лишь минимальные сроки для предъявления соответствующих претензий, не исключая возможности установления по соглашению сторон более продолжительных сроков. Если такие более продолжительные сроки будут включены в договор, то ими и обязан руководствоваться суд при рассмотрении споров, связанных с недостатками проданного имущества. (стр.20)

Правовая природа сроков, установленных ст. 197 ГК, может трактоваться по разному.

Можно считать, что ст.197 устанавливает сроки для непосредственного обращения покупателя с претензией к продавцу и не затрагивает общих сроков исковой давности, определенных в ст. 44 ГК. Но тогда пришлось бы сделать вывод, что давность по искам, связанным с недостатками в проданном имуществе, начинает свое течение с момента предъявления покупателем претензии к продавцу в пределах сроков, установленных ст. 197 ГК. Практически это приводило бы к удлинению сроков исковой давности в спорах о качестве проданного имущества, путем присоединения к ним претензионных сроков, что никак нельзя признать оправданным ни жизненными потребностями, ни смыслом действующего законодательства.

Вот почему единственно правильным представляется мнение, согласно которому сроки, установленные ст. 197 ГК, являются сроками исковой давности с той лишь особенностью, что если обычно нормы о давностных сроках носят императивный характер, то в данном случае контрагентам предоставляется право своим соглашением установить более продолжительные давностные сроки, чем те, которые определены в законе.[8]

Таковы общие правила о купле-продаже, содержащиеся в Гражданском кодексе. Они распространяются на все случаи заключения договоров купли-продажи, поскольку иное не установлено специальными правилами самого ГК или других нормативных актов. Для того чтобы познакомиться с соответствующими специальными правилами, необходимо остановиться на характеристике некоторых особых разновидностей договора купли-продажи.

§ 2. ОСОБЫЕ РАЗНОВИДНОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Розничная купля-продажа. Назначение купли-продажи в розницу заключается в непосредственном и систематическом снабжении населения продовольственными и промышленными товарами широкого потребления. Розничная торговля ведется государственной и кооперативной торговой сетью в их магазинах я палатках. На рынках ее осуществляют также колхозы, колхозники и другие граждане (например, единоличные крестьяне или некооперированные кустари) в отношении тех предметов, право свободной продажи которых им предоставлено по действующему законодательству.

Отношения по розничной купле-продаже регулируются, наряду с общими нормами гражданско-правового законодательства, многочисленными приказами и инструкциями ныне уже упраздненного Министерства торговли СССР, министерств торговли союзных республик и решениями исполкомов местных Советов, издающих правила ведения торговли в данной местности. Задачам дальнейшего улучшения розничной торговли посвящено специальное постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 8 августа 1960 г. (СП СССР. 1960. ГК 14, ст. 114).(стр.21) Особенности правового регулирования отношении по розничной купле-продаже сводятся к следующим основным моментам.

Розничное торговое предприятие обязано отпустить товар любому покупателю в порядке очередности. Исключение из этого правила установлено для системы потребительской кооперации торговые точки которой, находящиеся и сельской местности, при продаже дефицитных товаров вправе отпускать их в первую очередь членам сельпо. Кроме того, специально оговаривается недопустимость продажи несовершеннолетним спиртоводочных и табачных изделий.

Отпуск товара обычно производится в количестве, которое запрашивает покупатель. Однако в некоторых случаях, в целях борьбы с различного рода злоупотреблениями и для обеспечения рационального распределения товаров, введены предельные нормы их отпуска в одни руки.

Поскольку предприятия розничной торговли обслуживают текущие и непрерывно возникающие вновь потребности населения в определенных предметах, для каждого из таких предприятии, и зависимости от его профиля, установлен обязательный ассортимент товаров (ассортиментный минимум). Товары, входящих в состав ассортиментного минимума, должны находиться в наличии у данного предприятия и продолжение всего примени его работы. Благодаря прейскурантам, витринам и т. и. обеспечивается осведомление покупателей о том, какие товары имеются в магазине и по каким ценам они продаются.

Договоры розничной купли-продажи совершаются за наличный расчет. Поэтому для их заключения не требуется никакой иной, кроме устной, формы. Если товар покупателем отобран, а чек выписан, магазин обязан ожидать оплаты чека покупателем в течение.30 минут. В тех же случаях, когда предметом купли-продажи являются такие громоздкие вещи как мебель, сборные дома и т. и., допустимо оставление их после оплаты на хранение в магазине сроком на 3 дня. При продаже некоторых вещей магазин принимает на себя обязанность их доставки покупателю, неся в таких случаях ответственность за сохранность вещей в период доставки. Кроме того, торговое предприятие может принять на себя обязанность по обслуживанию покупателей на основе поступающих от них предварительных заказов.

Иначе, чем в общих правилах Гражданского кодекса, определяется также обязанность государственных и кооперативных торговых предприятий по предоставлению покупателям доброкачественных товаров. Магазин обязан ознакомить покупателя с особенностями приобретаемых предметов и порядком их использования. За покупателем сохраняется право предъявления претензий даже в отношении тех явных недостатков, по поводу которых он не сделал никаких оговорок в' момент получения вещи, если при этом не будет доказано, что соответствующие (стр.22) дефекты возникли но вине самого покупателя. Для ряда товаров (телевизоры, радиоприемники, часы и т. п.) установлен гарантийный срок службы. В пределах этого срока покупатель вправе требовать производства безвозмездного ремонта в целях устранения помех, возникших в процессе нормального использования соответствующих предметов, а если такие помехи неустранимы торговое предприятие обязано произвести замену недоброкачественного изделия новым, доброкачественным предметом. При продаже некоторых товаров (готовое платье, меха, ковры, мебель и др.) покупателю предоставляется право без объявления мотивов своих действий возвратить их в магазин в течение -определенного числа дней после совершения покупки, если эти товары не потеряли первоначального вида и сохранили фабричный ярлык. Для осуществления этого права покупатель должен предъявить чек, удостоверяющий, что товар приобретен в определенный день в данном магазине. При отсутствии чека принятие возвращаемого товара зависит от усмотрения руководителя торгового предприятия, учитывающего при этом наличие отметок магазина на фабричном ярлыке или упаковке.

Добросовестное выполнение работниками прилавка обязанности по осуществлению хорошего обслуживания советского потребителя обеспечивается не только гражданско-правовыми санкциями, применяемыми к торговым предприятиям, но и мерами дисциплинарной или даже уголовной ответственности, к которой привлекаются конкретные виновники совершения неправомерных действий. В частности, ст. 156 УК РСФСР предусматривает уголовную наказуемость таких деянии, как обвешивание и обмеривание, превышение установленных розничных цен, обсчет или любой иной обман покупателя.

Особые правила введены для продажи населению легковых автомашин и стандартных жилых домов. Легковые автомашины продаются гражданам по договору,

в момент заключения которого покупатель обязан целиком уплатить денежную сумму, равную покупной цене, а магазин обязан предоставить машину не позднее года со дня заключения договора. Если ко времени исполнения договора был прекращен выпуск автомашин заказанной марки, покупателю выдается автомашина соответствующей новой марки и с ним производится перерасчет па основе пены, установленной для машины и момент ее передачи. При неявке покупателя за получением автомашины в течение 3 месяцев после направления ему повторного извещения договор расторгается, и деньги подлежат возврату покупателю в пределах общих сроков исковой давности. Никаких ограничений возможности приобретения гражданами автомашин действующие правила их реализации не знают.

Стандартные жилые дома продаются торговой сетью населению в не построенном и в построенном виде. При 'этом фонды для приобретения стандартных домов выделяются (стр.23) социалистическим организациям, которые затем по согласованию с фабзавместкомами распределяют их между своими работниками путем выдачи последним нарядов, а нарядополучатели оформляют заказы в торговой организации (в лесоторговом складе или на базе).

В случаях приобретения стандартных домов в не построенном виде покупатель в момент оформления заказа вносит половину покупной цены с условием, что вторая половина будет им уплачена в момент получения дома. Не позднее 15 дней по прибытии направляемого торговой сетью извещения покупатель должен получить дом. Отсрочка предоставляется ему только один раз с высылкой вторичного извещения, а если он не явится в течение 5 дней после вторичного извещения, заказ аннулируется и деньги возвращаются покупателю. Покупатель вправе отменить заказ в любое время, и тогда внесенные им денежные суммы подлежат возврату не позднее 5 дней после получения от него соответствующего заявления.

При продаже стандартных домов в построенном виде в момент заключения договора покупатель вносит половину покупной цены, а оставшуюся сумму он погашает либо единовременно либо путем периодических платежей, но не позднее времени составления акта на приемку-передачу построенного дома. Извещение о готовности дома к сдаче направляется покупателю торговым предприятием не позднее 3 дней после приемки дома от подрядной строительной организации, а покупатель должен явиться для принятия дома не позднее 2 дней со дня получения им извещения от торгового предприятия. Отсрочка предоставляется ему один раз сроком на 10 дней с высылкой вторичного извещения, после чего заказ аннулируется, если своевременной явке не препятствовали уважительные причины, и с покупателя взыскивается неустойка в размере 2% продажной цены дома. Со своей стороны и торговое предприятие, не выполнившее обязанности по сдаче построенного дома в установленный срок, уплачивает покупателю неустойку в размере 2% годовых, исчисленных от суммы, которую покупатель внес в кассу торгового предприятия. Кроме того, на основе претензий покупателя, заявленных в. течение года со времени приемки дома, торговое предприятие обязано через соответствующую подрядную строительную организацию обеспечить устранение выявленных и зафиксированных в двустороннем акте дефектов (Инструкция, утвержденная Советом Министров РСФСР 5 апреля 1960 г.—СП РСФСР, 1960, № 14, ст. 60).

В целях лучшего обслуживания покупателей, проживающих в отдаленных местностях, такие организации, как Посылторг или специально выделенные магазины, а в отношении книг—организация «Книга — почтой», осуществляют посылочную торговлю. Посылторг принимает заказы на товары, упомянутые в его прейскурантах и объявлениях, причем сумма одного заказа (стр.24) не должна быть меньше 50 руб.[9] Оплата заказа производится одновременно с его направлением, а некоторые товары оплачиваются в момент получения их покупателем. Заказ подлежит выполнению не позднее 10 дней после его получения. В случае нарушения этого требования, как и в случае присылки товаров, не соответствующих заказу, последний может быть аннулирован заказчиком с предоставлением ему права требовать возмещения причиненных убытков.

Купля-продажа в кредит (Постановление Совета Министров СССР от 12 августа 1959 г.—СП СССР, 1959, № 17, ст. 130; Инструкция, утвержденная Советом Министров РСФСР 4 сентября 1959 г.—СП РСФСР, 1959 г.. № 13, ст. 112). Эта форма торгового обслуживания населения введена для продажи таких предметов, как радиолы и радиоприемники не ниже II класса,. фотоаппараты стоимостью от 400 руб. и выше, велосипеды, мотороллеры, мотоциклы, наручные часы одежда из шерстяных и шелковых тканей. Приведенный перечень товаров, продаваемых в кредит, может быть изменен Советом Министров союзной республики или республиканским министерством торговли.

Для продажи перечисленных товаров в кредит с рассрочкой платежа в городах выделяются специальные магазины. В качестве покупателей по этому договору могут выступать только такие рабочие и служащие, в том числе военнослужащие офицерского и сержантского состава сверхсрочной службы, которые постоянно работают в том же городе, где находится магазин. Лицам, занятым на временной работе, продажа товаров в кредит не производится.

При заключении договора покупатель должен представить с места работы справку о среднемесячной заработной плате исчисленной исходя из его заработка за последние 3 месяца. Одновременно составляется в двух экземплярах поручение-обязательство, подписываемое покупателем, а также заведующим и бухгалтером магазина. Один экземпляр поручения-обязательства остается в магазине, а другой направляется по месту работы покупателя и служит в дальнейшем основанием для производства расчетов за купленный товар.

В момент заключения договора покупатель оплачивает 20— 25% стоимости товара, который ему передается. Остальная часть платежа подлежит внесению, по общему правилу, в течение 6, но во всяком случае не позднее 12 месяцев. Оплата должна производиться равными частями по два взноса в месяц. Последующее изменение цен на проданные в кредит товары не оказывает влияния на объем расчетов, так как в их основу кладутся Розничные цены, действовавшие на момент продажи.(стр.25)

. Суммы, подлежащие уплате в виде очередного взноса, удерживаются, в соответствии с поручением-обязательством, организацией по месту работы покупателя из его заработной платы и один раз в месяц не позднее 8 числа каждого месяца перечисляются на счет магазина. Если покупатель будет уволен, переведен на работу в другую организацию или если возникнут иные причины, приводящие к прекращению удержании из его заработной платы очередных платежей, организация, в которой находится поручение-обязательство, должна в 10-дневный срок после прекращения удержаний уведомить об этом магазин. Магазин вправе обратиться к данной организации с просьбой о переводе поручения-обязательства по новому месту работы покупателя. Такая просьба должна быть выполнена не позднее 10 дней с момента ее поступления.

При продаже товаров в кредит помимо розничной цены с покупателей взимаются проценты в пользу торгующих организаций. Их размер составляет 1; 1,5 или 2%, в зависимости от того, предоставлена ли рассрочка платежа на 6, 9 или 12 месяцев.

Купля-продажа жилых строений. Вводя особые правила для купли-продажи жилых строений в отношениях между гражданами, закон учитывает ряд обстоятельств.

Прежде всего, нельзя не принять во внимание тот факт, что строение—один из наиболее ценных материальных объектов, могущих входить в состав личной собственности граждан. Ввиду этого должны быть приняты особые меры по охране интересов как продавца строения, так и покупателя. Такие меры принимаются, в частности, путем установления особой формы для совершения сделок по поводу строений. Согласно ст. 185 ГК, договор купли-продажи строения должен быть под страхом недействительности нотариально удостоверен. Кроме того, поскольку строение неразрывно связано с земельным участком, а его отчуждение влечет за собой передачу права пользования землей, договор купли-продажи строения помимо нотариального удостоверения нуждается также в регистрации в местном Совете и вступает в силу только после такой регистрации. Регистрация служит также государственному учету жилых строений, принадлежащих гражданам.

Закон учитывает, далее, и назначение жилого строения, призванного обслуживать жилищные потребности собственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому п. 1 ст. 182 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приводить к сосредоточению в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей двух или более строений, так как, по общему правилу, семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться более, чем в одном жилом строении. Исключением из этого правила предусмотрено только для случаев приоб- (стр.26)ретения наряду с жилым домом в городе дачи в дачной или сельской местности, а также для получения второго строения в порядке наследования или в результате вступления в брак.

Кроме того, нельзя не считаться и с тем, что в условиях еще не преодоленных жилищных затруднений не исключена продажа строений в целях извлечения спекулятивных доходов, становящихся тем более значительными, чем чаще акты такой продажи совершаются одним и тем же лицом. К тому же и самый факт частой продажи жилых строений обычно свидетельствует о том, что эти действия совершаются не в силу реальных потребностей продавца, а для достижения различных противозаконных целей. Вследствие этого п. 2 ст. 182 ГК вводит правило, запрещающее семье в том же составе (продавец, его супруг и несовершеннолетние дети) совершать акты продажи строений чаще, чем один раз и три года.

Несколько иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу строений на снос. Они утрачивают при такой продаже то общественно-экономическое значение, которое имеют действующие строения. Вместе с тем продажа в этих случаях не связана с передачей права пользования земельным участком. Поэтому договоры подобного рода не нуждаются ни в нотариальном удостоверении, ни в регистрации в местных органах власти. Но в 10 же время такая продажа должна быть поставлена под строгий контроль государства, ибо снос строения может нарушить архитектурную планировку города или поселка и привести к ничем не оправданному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных явлений служит правило о том, что продажа строений на снос допустима лишь с разрешения местного Совета и органов архитектурно строительного надзора.

От продажи на снос следует отличать продажу недостроенных домов. Такая продажа может быть совершена при наличии у продавца обусловливающих ее уважительных причин и только с разрешения исполкома местного Совета. При получении этого разрешения покупатель должен вручить местному Совету письменное обязательство о том, что он завершит строительство в установленный срок.

Некоторые особенности характеризуют куплю-продажу жилых строений в сельской местности. Эти особенности вытекают из действующего на землях сельскохозяйственного назначения режима земельной регистрации, а также из того, что большинство сельских домовладении расположено на земле, переданной в бессрочное пользование колхозам. Поскольку вновь создаваемые хозяйства (не только колхозников и единоличных крестьян, но также рабочих и служащих) подвергаются в деревне земельной регистрации, отпадает надобность в нотариальном удостоверении и регистрации в местном Совете акта купли-продажи строения. Но для того чтобы самый этот акт мог (стр.27) быть совершен, требуется разрешение сельского Совета, а если строение расположено на колхозной земле, — разрешение колхоза на передачу земельного участка в пользование покупателя. Предоставляя такое разрешение или отказывая в нем сельский Совет, а в подлежащих случаях колхоз руководствуются только одним соображением— -степенью связанности покупателя строения с сельским хозяйством. Если покупатель не является ни членом колхоза, ни лицом, которое обслуживает сельское население (сельские учителя, врачи, работники сельпо и т.д.), в разрешении на передачу права пользования земельным участком, а тем самым и на продажу домовладения, может быть отказано. В этих случаях выкуп жилых и надворных построек рекомендуется производить колхозам для своих собственных нужд или нужд своих членов (постановление СНК СССР и ЦК ВКП/б от 28 июля 1939 г. «Известия», 1939, 30 июля).

Договоры купли-продажи жилых строений могут совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с участием гражданина на одной и социалистической организации на другой стороне. Тогда они приобретают новые юридические особенности, зависящие от того, выступает ли социалистическая организация в данном конкретном договоре в качестве покупателя или продавца.

Покупка социалистической организацией жилого строения у гражданина может иметь место только с разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена не должна превышать инвентаризационной оценки приобретаемого дома либо его страховой оценки, если инвентаризация не проведена (постановление ВЦИК и СПК РСФСР от 10 мая 1935 г.—СУ РСФСР, 1935, № 14, ст. 147). Несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность совершаемого договора.

Продажа социалистическими организациями жилых строений гражданам регулируется особыми правилами в случаях, когда в качестве продавца выступает государство в лице соответствующих госорганов. Эти правила выражены в постановлении Совета Министров СССР от 20 октября 1948 г. и в инструкции Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г. о порядке продажи гражданам одно- и двухэтажных жилых домов с числом комнат от 1 до 5 включительно (Сборник постановлений, приказов и инструкций по финансово-хозяйственным вопросам— СФХ, 1949, № 3, стр. 16).[10] Названные нормативные акты различают два вида продажи строений гражданам: 1) продажу. совершаемую местными Советами; 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями ж и- (стр.28) лых ДОМОВ рабочим, инженерно – техническим работникам и служащим.

Местные Советы, обладающие маломерными домами (одно или двухэтажного типа с числом комнат от 1 до 5 включительно и с предельной полезной площадью до 60 м-'), если они намерены их продать, составляют список таких домов с указанием продажной цены и направляют этот список на утверждение Облисполкома или Совета Министров автономной, республики. Сама» продажа, после утверждения списков, как правило, производится за наличный расчет. Но с разрешения органа, утверждающего списки, покупателю может быть предоставлена рассрочка платежей на 2—3 года. В последнем случае покупатель вносит наличными деньгами не менее 20% продажной цены дома и выдает письменное обязательство о погашении остальной суммы в течение 2—-3 лет равными ежемесячными платежами с уплатой 2% годовых. Право собственности возникает у гражданина лишь в момент завершения всех расчетов по приобретенному домовладению. До наступления этого момента он не вправе совершать продажу дома. Кроме того, в случае неуплаты двух очередных взносов исполком может предъявить к покупателю иск о расторжении договора и о возмещении причиненных убытков. Разрешая дела такого рода, суд обязан также определить сумму, подлежащую возврату покупателю, с учетом факта использования строения покупателем в течение определенного времени.

Преимущественное право на приобретение маломерных строений, продаваемых местными Советами, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве съемщиков. Их право обеспечивается судебной защитой даже и в тех случаях, когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого строения. Так, Даугавпилский горисполком продал жилой дом гражданам 3. и Д., хотя 1/2 этого дома занимала гражданка В., которая даже не была поставлена в известность о том, что строение предназначено к продаже. Рассматривая это дело в порядке надзора, ГСК Верховного суда СССР пришла к выводу, что гражданка В. имела право на преимущественную покупку той части дома, в которой она фактически проживала, и потому управомочена на предъявление иска о передаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения.[11]

Аналогичным правилам подчиняется продажа жилых домов. числящихся на балансе предприятий и учреждений, с той лишь особенностью, что в этом случае списки строений, подлежащих продаже, утверждаются не исполкомами местных Советов, э министерствами, совнархозами или соответствующими иными ведомствами. Однако наряду с этим стройки, предприятия и Учреждения могут возводить маломерные жилые дома со спе- (стр.29) циальной целью их последующей продажи. Такая продажа отличается рядом особенностей.

Во-первых, в качестве покупателей здесь могут выступать только рабочие, инженерно-технические работники и служащие организации-продавца. Во-вторых, списки покупателей должны утверждаться начальником главка министерства, управления совнархоза или управляющим трестом, и только при продаже ломов за наличный расчет—с разрешения министра или председателя совнархоза — список покупателей может быть утвержден руководителем предприятия, учреждения или стройки. В-третьих, такие дома обычно продаются в рассрочку платежа сроком не более чем на 10 лет, с предоставлением для этих целей банковской ссуды покупателю. При этих условиях право собственности на строение возникает у покупателя лишь после погашения банковской ссуды, а право его заселения — после внесения не менее 10% продажной цены.

Действующее гражданское законодательство (ст.ст. 182- а - 182-в ГК) в отношении жилых строений допускает заключение не только договора купли-продажи, но и договора запродажи (запродажная запись).

Запродажа—это предварительный договор, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи. Она нуждается в нотариальном удостоверении так же, как и договор купли-продажи строения. Но, в отличие от купли-продажи, регистрация запродажной записи в местном Совете не является обязательной, ибо, поскольку запродажа сама по себе не обусловливает передачи права собственности на строение, она не связана также с передачей права пользования земельным участком, вызывающей необходимость соответствующей регистрации. Впрочем, если стороны того пожелают, они вправе зарегистрировать в местном Совете совершенную ими запродажную запись.

Договор запродажи может быть совершен на срок не более 6 месяцев. Указанный срок обладает той особенностью, что он является сроком не только исполнения обязанностей по запродажной записи, но и существования гражданских прав, вытекающих из данного договора. Это означает, что в течение названного срока должно иметь место либо добровольное совершение сторонами сделки по купле-продаже, либо обращение заинтересованной стороны с иском в суд о принудительном исполнении договора запродажи. В противном случае запродажная запись теряет силу.

Рассматривая дела по таким искам, суд вправе, учитывая конкретные обстоятельства спора, либо расторгнуть запродажную запись и взыскать с виновного контрагента возмещение убытков, понесенных пострадавшей стороной, либо признать договор купли-продажи состоявшимся и обеспечить его принудительное исполнение как продавцом, так и покупателем. (стр.30)

Г Л А В А 2

ДОГОВОР ПОСТАВКИ