Глава 1. Введение. Моя история управления двумя домами

Глава 1. Введение. 2 стр.

Глава 2. Качественное управление многоквартирным домом: что это дает жильцу, дому, стране? 18 стр.

Глава 3. Обзор основных проблем в управлении многоквартирным домом. 23 стр.

Глава 4. Как люди становятся старшими по дому? 33 стр.

Глава 5. С чего начинается управление домом: создание команды. 40 стр.

Глава 6. Анализ исходных данных. 64 стр.

Глава 7. Работа с должниками. 70 стр.

Глава 8. Работа с управляющей компанией. 75 стр.

Глава 9. Ресурсоснабжающие организации. 84 стр.

Глава 10. Источники дохода для дома. 93 стр.

Глава 11. Дом мечты. 101 стр.

Дополнительный материал. Моя история управления двумя домами

13)

Глава 1. Введение. Моя история управления двумя домами.

Меня зовут Артем, несколько лет я работал старшим по дому в г.Ижевске. Моя работа в сфере ЖКХ началась, когда мне было примерно 25 лет — стал старшим по подъезду в своем доме. То есть общего стажа у меня примерно 5 лет. За это время мне довелось управлять двумя многоквартирными домами: четырехэтажным домом 1928г постройки, общая площадь около 1700кв.м, а так же десятиэтажным домом 2013г постройки, общая площадь 11500кв.м

Два совершенно разных дома: старый «дырявый» дом сталинской постройки и абсолютно свежая новостройка — позволили взглянуть на проблемы жильцов со всех сторон. Дело в том, что проблемы у жителей старого фонда и новостроек несколько отличаются. В этой книге мы будем говорить о всех типах вопросов, возникающих при управлении домом.

За время своей работы мне повезло познакомиться с самыми разными людьми: соседями, старшими соседних домов, предпринимателями с первых этажей нашего дома, депутатами, начальником Жилищной Инспекции, директорами Регионального фонда капитального ремонта Удмуртской республики и Республики Адыгея. Моя основная работа была связана с командировками: по должности я начальник отдела обучения в крупной производственной компании - поэтому постоянно езжу по клиентам в других городах. Эти поездки позволяют сравнить ситуацию в ЖКХ в различных регионах нашей страны. Несмотря на различия в экономике, климате и географии, в большинстве регионов проблемы похожи. Исключением является только Москва — для меня было большой новостью, что ремонты домов и содержание придомовых территорий в этом городе ведутся за счет бюджета! В остальной России жители платят за это сами, так что москвичам в этом плане здорово повезло с их «столичным» положением.

Несколько лет назад вместе с остальными активистами своего города мы создали общественную организацию «Объединение советов многоквартирных домов Удмуртской республики». Я являюсь ее соучредителем и одним из первых учеников: почти весь материал, изложенный в этой книге, является результатом организуемых нами учеб и встреч с представителями местных органов власти, которые мы проводили в рамках данной общественной организации. Скажу так: на многих людей невозможно выйти в виде частного лица, но гораздо проще, когда ты предствляешь какую-то группу населения. Так, в частности, удалось начать сложный процесс по взаимодействию старших по дому в нашем городе с участковыми уполномоченными полиции. Вопросы безопасности волнуют, пожалуй, всех без исключения.

За время управления домами и обучения в общественной организации накопился опыт и практические наработки, которыми мне и хочется поделиться с вами в этой книге. Это одно из первых изданий, написанное про ЖКХ не птичьим законодательным языком, а с указанием конкретных примеров. Даже если вы не планируете управлять своим домом, оно все равно будет вам полезно, т. к. позволит решить некоторые злободневные проблемы и сделать проживание с соседями более комфортным. А вот если вы планируете стать старшим по дому или по подъезду — эта книга сможет стать вашим путеводителем в этой области знания. Потому что постепенно, анализируя опыт многих других домов, начинает формироваться некий стандарт: какие виды работ нужно выполнить по дому, как подобрать себе команду, как строить общение с УК, каким образом рассчитать вознаграждение Совету многоквартирного дома и многое другое.

Читайте эту книгу, знакомьте с нею своих друзей и соседей, задавайте вопросы — их можно обсудить на сайте kommunal-vopros.ru И давайте попробуем вместе сделать нашу страну удобнее для жизни простых рядовых граждан!

Ниже вы можете почитать мою историю о том, как я стал сперва старшим по подъезду, потом по дому, потом по второму дому. Этот материал дается в виде дополнения, то есть он не обязателен к прочтению — очевидно, не каждому будут интересны чужие биографии. Тем не менее, кто-то из читателей безусловно почерпнет для себя полезные вещи из моего опыта.

Стоит сказать пару слов про дом, которым довелось управлять в начале:

Год постройки — 1928г

Количество подъездов — 3

Количество этажей — 4

Количество квартир — 32 (в том числе коммунальные)

Перекрытия (межэтажные, межквартирные) — деревянные.

Общая площадь дома — около 1700 кв.м

Те, кто «в теме», наверняка уже поняли, что дом довольно старый, площадь дома очень маленькая. Такие дома часто называют «неэффективными».

Наш дом был типичным советским домом, который планово обслуживался ЖЭКом (ЖЭК — жилищно-эксплуатационная компания) в советское время, пережил перестройку, потом наступили лихие 90-е — годы развала и разрухи. Завод «ИжМаш», на балансе которого находился дом, обанкротился. Все дома Ижевска передали в МУП «Городское жилищное управление» (МУП ГЖУ). Очевидно, что когда все дома сливают в одну управляющую компанию, ожидать высокого качества управления не стоит.

Мы жили в этом доме в ноябре 1991г, мне тогда было 6 лет. Как и любой подросший мальчуган, я быстро научился царапать неприличные слова на стенах подъездов вместе с соседскими мальчишками. Когда появились маркеры и фломастеры — стены стали служить местом для геотэгов («Васян тут был») и приветов («Маришка, привет от Тёмы»). А когда появилась краска в баллончиках — ну, вы сами понимаете, во что превратился в итоге наш подъезд! В довершение со стен регулярно облуплялась краска и отваливалась штукатурка. Стекла окон были разбиты — проделки нашей же дворовой шпаны.

Для чего так подробно про это пишу: есть время разбрасывать камни, а есть время собирать камни. Есть время ломать, есть время строить. Для меня оно настало примерно в 20 лет, когда нежданно-нигаданно захотелось навести порядок в подъезде и отмыть стены. Решение пришло спонтанно: просто однажды вечером взял тряпку и пошел мыть окно в подъезде. Никакого плана у меня не было. Когда окно отмыл, решил заодно отмыть надписи со стены. В итоге, за пять дней мы с соседскими парнями втроем отмыли весь подъезд!

Вы, наверное, спросите: «Почему ты сам мыл стены? А как же ваша управляющая компания?» К тому моменту сложилась парадоксальная ситуация: хотя на тот момент дом вот уже 15 лет обслуживался МУП «ГЖУ», фактически оно на нем ничего не делало. Сами жильцы домом тоже не занимались. В общем, в доме не было хозяина.

Как люди жили в то время (не только мы, а многие)? Управляющие компании в лучшем случае организовывали уборку подъездов. Но уборщица у нас появлялась очень редко. Поэтому со временем жильцы ввели дежурства по этажам: в одну неделю убирается одна квартира, потом другая. Когда перегорали лампочки в подъезде, квартиры тоже меняли их по очереди. Иногда подъезд мыла какая-нибудь женщина из числа жителей, а другие скидывались ей за это по 10 рублей (тогда это были еще 10 000р). Точно так же сами жители скидывались на установку железных дверей в подъезд. При всем при этом мы продолжали платить квартплату! Для чего была нужна управляющая компания? Это для меня до сих пор большой вопрос. Еще больший вопрос: почему все так смиренно это терпели?

Вернемя к тому, с чего все началось для меня. Никакого плана, повторюсь, не было — просто вышел с ведром и тряпкой. Удивительно, что тем же вечером у меня появились помощники. Причем не взрослые, а мои же сверстники, с кем мы и разрисовывали подъезд. Вот это действительно было удивительно, когда трое ребят за несколько дней привели подъезд в относительный порядок. У кого-то нашелся алебастр, поэтому мы решили залепить те места на стенах, где отвалилась штукатурка. В общем, наше состояние тогда можно было охарактеризовать фразой «душевный подъем». Работа не шла — она кипела!

Когда ты пламенно отдаешь себя какой-то идее, удивительным образом у тебя находятся последователи. Быть старшим по дому — это заряжать людей своим примером. Это даже более ответственно и важно, чем служить церкви. Там можно попиздеть и помахать кадилом, а что ни случись: «На все воля Божья!» А в управлении домом все в итоге сводится к цифрам и бытовому ощущению «у нас чисто». А чисто становится не само по себе — для этого надо изменить поведенческие модели жителей. Ой-как это не просто!..

Тот пример со спонтанным мытьем стен в подъезде показал, что для наведения порядка в доме (любом доме) надо меньше сил и средств, чем это кажется на первый взгляд. Многие виды работ жильцы вообще могут выполнить сами, было бы желание. Поэтому если вы сейчас читаете эту книгу, а сами думаете «В каком же свинарнике я живу!!!» - для превращения свинарника в нормальное жилье вам понадобится не так уж много сил и средств. Вот терпения понадобится точно много!

После того случая все жители стали как-то больше общаться: банально, было жалко снова пускать в подъезд подростков-хулиганов, наркоманов, алкоголиков и тех, кому надо справить нужду.

Да, время было такое, что писали и какали в подъездах постоянно. Так же постоянно на этажах толпилась молодежь с пивом и семечками, а в рамах между окнами можно было найти использованные шприцы. И не подумайте, что мы жили в плохом районе — наш дом находится в самом центре Ижевска! Просто время было такое, что все жили плохо.

Чтобы ограничить доступ в подъезд посторонних лиц, соседи решили заменить старую деревянную дверь на железную. На собрании нашлась старушка-активистка, которая вызвалась собрать деньги и найти рабочих. В общем, вскоре у нас на самом деле появилась железная дверь. Только была она настолько хлипкой, что открыть ее можно было просто резко дернув на себя. Спустя пару месяцев расшатались крепления в стенах, куда-то пропала пружина, дверь стала громко хлопать, если ее забывали закрыть нежно. Тогда доводчиков еще не было, поэтому надписи «Закрой меня нежно» можно было встретить в каждом втором подъезде. А наша старушка-активистка похоже сэкономила на материалах и работах, присовив разницу в деньгах себе. Впрочем, предъявить ей было сложно, т.к. через какое-то время она умерла.

С этим мне, к сожалению, постоянно приходится сталкиваться и в наши дни! Честных людей в сфере ЖКХ крайне мало. Но, раз вы читаете эту книгу, я надеюсь, что их станет больше.

Через какое-то время хлопающая дверь настолько надоела всем жильцам, в том числе и мне, что вышел я с предложением ее укрепить. На тот момент мне быо около 22 лет: студент с массой свободного времени и шилом в заднице.

Опыта и знаний в подобных вопросах не было. Интернет тогда тоже был не настолько развит, чтобы выяснить такие специфические вопросы. Но прозвонив пару фирм, вырисовался план: приварить дополнительные уголки, заменить замок на кодоый, укрепить крепления в стенах, попробовать приклеить звукоизоляционную накладку. Бригада сварщиков была готова выполнить все эти работы за 2500р, оставалось найти деньги.

Если поделить 2500р на все квартиры (а их у нас 12 в подъезде), получалсь около 200р с квартиры. Даже в 2007г это были маленькие деньги, поэтому я рассчитывал, что жильцы согласятся.

Впервые в жизни мне довелось организовывать и проводить собрание. Было очень волнительно выступать перед взрослыми людьми, ко многим из которых я еще лет 5-7 назад обращался не иначе как «дядя» или «тетя». В уме мне все было ясно, но при личной встрече слова застревали в горле и вместо слитных фраз шли какие-то скомканные предложения. К моему удивлению, никто не высказался против этой идеи, видимо, необходимость каких-то перемен назрела в каждом. Поэтому жильцы проголосовали «за» и осталось только собрать деньги.

Но вот что странно: хотя все понимали, что дело нужно, а сумма сбора копеечная, но большинство почему-то откладывало передачу денег «на потом». На сбор средств ушло три недели, к некоторым приходить пришлось по три-четыре раза!

Такова наша жизнь: какими бы умными и интеллигентными не казались ваши жильцы, когда дойдет до дела (сбор подписей или средств), они зададут вам тысячу глупых вопрсов и сто раз передумают сдавать деньги! Просто будьте к этому готовы.

Более того, в каждом доме найдется как минимум один долбоеб, который откажется сдавать, хотя все жители сказали «да». Чаще всего причина отказа не в отсудствии дохода — это просто такая позиция: «А я против, и всё!»

При этом общественные работы подразумевают, что каждый житель участвует в них финансово. Это на самом деле очень большая проблема, т. к. денежные возможности у всех жильцов разные. Старшему по дому приходится лавировать между разными группами жильцов (состоятельные и небогатые), чтобы прийти хоть к какому-то результату. Дипломатия — это вообще тот предмет, который мы должны изучать еще в школьной программе.

Если говорить про ту историю, то ремонт входной двери в итоге прошел хорошо. Хотя две квартиры мне сдали свои жалкие 200р недели через три после ее установки. В подъезде сразу стало меньше левых людей. Но даже если они и появлялись, то их стали смелее выгонять — каждый знал, что может позвать на выручку соседа! Мы как-то больше стали между собой общаться. Удивительно, но прожив в подъезде на тот момент 17 лет, мы не были знакомы со многими соседями. И это при 12 квартирах! Про соседние подъезды и говорить нечего.

С тех пор за мной закрепилась дурная слава хозяйственника, поэтому стал я старшим по подъезду. Никто меня им не назначал и не выбирал, это случилось как-то само собой. Несмотря на то, что все три подъезда находились у нас в одном доме, жителей соседних подъездов мы знать не знали. Для нас они были такими же виртуальными личностями, как какой-нибудь актер в телевизоре. Где-то мы их видели, но лично не общались. Тем не менее, вы должны понимать: невозможно построить грамотное управление домом, если не поддерживать общение со всеми подъездами (или хотя бы с представителями от каждого подъезда). Поэтому для нашего дома следующим шагом стало налаживание мостов с жильцами других подъездов. А поводом стала установка домофонной двери.

Мне тогда было 25 лет. На тот момент домофоны уже начали ставить в многоквартирные дома — девятиэтажки, шестнадцатиэтажэки. Там это было выгодно: люди ставили одну дверь на 50-80 квартир. Платеж с квартиры получался по 500-800р. На наш подъезд с 12 квартирами платеж получался почти в 2500р! Если вы помните, до этого мы с трудом собрали по 200р. Поэтому когда кто-то из жильцов заикался об установке домофона, я отвечал, что скорее всего наш подъезд не потянет.

Тем не менее, нашлась у нас активистка с последнего этажа. Жена бизнесмена, вся из себя деловая и раскрашенная. У таких людей плохо получается управлять домами, потому что управление МКД — это общение с людьми. И его надо строить таким образом, чтобы тебе доверяли и тебя слушали. А когда у человека высокое самомнение — вы же понимаете, с какой интонацией он общается с остальными. Таких не любят. Какое уж тут доверие...

Эта деловая дама решила использовать хитрый ход. Стучит в квартиру, ей открывают дверь, а она с порога: «У нас прошло собрание, где мы решили ставить домофонную дверь. Все сдают по 2500р, вы сдадите сейчас или в среду?» Были у нас те, кто переехал недавно — эти сдали деньги. А мы — кто живет давно — справедливо начали уточнять: какое собрание, когда? А почему объявлений не было? Нет-нет, мы лучше в среду сдадим, нам еще надо подумать. Из «старичков» не сдал никто.

Получилась патовая ситуация: часть денег собрали, но на дверь не хватает! За полцены никто работать не будет. Поэтому в итоге дело заглохло аж на полгода. За эти полгода бизнесмен переехал, с ним переехала и деловая дама. С деловой дамой уехали и деньги незадачливых жильцов!

Время идет. Кто не сдавал деньги — мы-то не беспокоимся. А кто сдал — волнуются! Как-то, заходя домой, столкнулся я с кем-то из новых жителей. Те спрашивают, не слышно ли ничего про домофон? Разговорились. А время было вечернее, все как раз домой возращаются. Поэтому скоро к беседе присоединились еще несколько человек. Подъезд у нас небольшой, поэтому минут через двадцать на шум вывалили все жильцы — всем же интересно, что там происходит.

Есть один плюс в том, когда собрания проводятся внутри подъезда или прямо перед ним — народ у нас любит толкучку. Поэтому сами выходят послушать, о чем народ говорит. У меня часто бывало, что собираешь на собрание людей — они кочевряжатся: «Ой, работа/жена/дети/некогда, не приду» Потом уже проводишь собрание с теми, кто пришел — подтягиваются послушать и остальные. Смотришь на количество — кворум-то набран!

Так получилось и в тот раз. Спонтанное собрание решило, что раз полпути прошли, надо и остальной путь пройти. У меня на тот момент был кредит доверия среди соседей, так что они не боялись передавать деньги. И хотя сумма на тот момент действительно была большая (средняя зарплата была 15000р), но мы в итоге собрали средства со всех жильцов!

Конечно, были и те, кто заявлял: «Мы будем переезжать скоро, нам эта домофонная дверь не нужна». Так говорил сосед снизу, дядя Игорь. Дело было в 2009г, а переехал он только в 2014! Так что «скоро» в переводе на русский — это от 3 до 5 лет.

Для установки домофона нужно было выбрать подрядчика и проговорить с ним (и с жильцами) условия работы: договор, виды трубок, количество ключей. Короче говоря, провести еще одно собрание. Найти подрядчика не составило труда и директор фирмы «ИП Сенников» сам пришел на наше собрание. Это был первый раз, когда у меня на собраниях выступали третьи лица. Опыт получился настолько успешным, что в будущем я пользовался этим приемом постоянно. Советую и вам! Поясню, в чем прелесть данного приема:

Люди, которые приходят на собрание, зачастую спрашивают всякую фигню. У нас почему-то в крови зашит ген «недоверия» к руководству, в том числе к старшему по дому. Поэтому первое, с чем пришлось столкнуться на втором собрании — просто вал вопросов:

- А почему именно домофон системы «Цифрал»?

- А какую дверь вы поставите, какой будет утеплитель? (эй, вам реально надо это знать?)

- Почему выбрана именно ИП Сенников, есть же масса других фирм?

- А мы вот не хотим домофон ставить, но нам надо как-то попадать внутрь. Как быть?

- А если я закажу два ключа, а потом надо будет еще — где мне их взять?

- У нас сейчас нет денег, мы можем поставить трубку после установки двери?

И так далее. Уверен, что большинству из жильцов были нужны не столько технические ответы на эти вопросы, сколько уверенность: организаторы все предусмотрели. Поэтому независимо от того, насколько вы разбираетесь в теме, ваши слова во время собрания должны звучать твердо и уверенно. Когда эти вопросы задают тому человеку, который домофонами занимается всю жизнь — его ответы звучат уверенно самым что ни на есть естественным образом. Он прекрасно разбирается в вопросе!

Поэтому моя роль на собрании свелась к тому, чтобы его начать, затем передать слово директору домофонной фирмы, постоять в стороне, а потом подвести итоги. Право, это сильно облегчило мою жизнь тем вечером: пока ИП Сенников отдувался перед жильцами, я выглядел красавчиком — старший по подъезду все предусмотрел!

Когда вы приглашаете на собрание того, кто заинтересован в продаже услуги вашему дому, то убиваете сразу двух зайцев: во-первых, вы становитесь незамотивированной стороной. Никто не скажет вам: «Вы нас сейчас так красиво убеждаете, потому что сами на этом заработаете!» Нет, вы лишь пригласили человека, это он вас убеждает! Во-вторых, люди замучают вопросами не вас, а приглашенного специалиста. У вас останутся силы, чтобы в конце собрания «дожать» жителей до нужного решения. Поверьте, измор в нашем деле — это очень полезный прием! Сколько правильных решений мне удавалось протолкнуть, когда люди уже уставали стоять на улице и хотели разбрестись по домам. Как говорится, хорошо улыбается тот, кто улыбается последним.

Впоследствии мы приглашали на наши собрания руководство тех управляющих компаний, куда хотели перейти, представителей фирмы по шлагбауму, помощника депутата (перед выборами) и т.д. Каждый раз получалось хорошо, потому что эти люди знают куда больше в сфере своей компетенции, чем я могу сказать за них. К тому же, когда жильцы выпустят пар — с ними проще работать. Помните, что первые полчаса собрания — это, как правило, выпускание пара. Особенно, если собрание проводится не от хорошей жизни (в нашем случае пропала деловая дама с деньгами).

Кстати, ту даму мы в итоге нашли и даже смогли вернуть большую часть из собранных ею денег. Удивительно другое: люди отдавали деньги ей в руки просто так — нигде не расписываясь! Вы, как старший, должны соблюдать определенный порядок в этом вопросе: прием всех денежных средств в наличной форме — только под роспись в листе учета. Это нужно, во-первых, для порядка, чтобы самому не запутаться. А во-вторых, это создает правильное впечатление о вашей работе у жильцов: бумага — это надежно! В качестве листка учета может выступать простая таблица в Эксель, распечатанная на обычном принтере.

Итак, мы провели все собрания, собрали предоплату на установку двери и стали ждать начала работ. Настроение было как у детей перед Новым годом: все знают, что уже близко, поэтому с нетерпением ждут — когда, когда!?

И я вас уверяю, когда наконец-то через три дня нам привезли дверь и стали тянуть провода — все жители глазели на монтажников как дети на новогоднюю елку! Скажу честно, в этот момент наворачивались слезы радости! Мы были теми же жильцами, кто видел весь бардак 90-х, кто уже привык жить по уши в говне, кто считал, что от нас ничего не зависит! Но вот мы провели собрания, собрали деньги — и подъезд стал стремительно меняться! Вместо ржавой старой двери появилась новенькая утепленная и вандалостойкая стальная дверь. Вместо устаревшего кодового звонка — фирменный Цифраловский домофон. По подъезду протянулись белые провода, заныривающие в каждую квартиру. Теперь, когда приходили гости, им не надо было кричать снизу: «Альфиииииис, открой!» (сотовые тогда были не у всех). Достаточно было нажать номер квартиры — и дверь открывалась!

Но самое главное: мы сделали это сами! Этот вкус первой победы ни с чем не спутать. Уже потом, когда приходилось инициировать более затратные проекты по дому: укладку асфальта во дворе, установку детской площадки, парковку во дворе на 30 мест - каждый раз где-то внутри было странное ощущение, что получится. Несмотря на то, что более поздние проекты были гораздо сложнее, фундамент этой уверенности в своих силах был заложен именно в 2009 году, когда мы всем подъездом радовались новой домофонной двери.

С бытовой точки зрения в подъезде сразу стало теплее — с низу не задувал холодный воздух через щели. Да и дверь теперь была постоянно закрыта. Поэтому стало возможным сажать на подоконниках цветы — в холодном подъезде они гибли, а в теплом расли. Казалось бы, это два слабо разных явления, а связь-то между ними самая что ни на есть прямая!

В подъезде с цветами стало сразу как-то уютнее. Поэтому как-то неудобно теперь было бросать окурки на подоконник — курильщики обзавелись пепельницами и перестали плевать на пол.

Так как по подъезду перестали гулять сковзняки, то перестал выветриваться сигаретный дым — это послужило причиной начала борьбы с курильщиками. В тяжелейшей борьбе мы смогли найти общий язык с 4 из 5 курильщиков. Пятый вскоре переехал в соседний дом, что позволило начать с ним дружить — мы познакомились в ходе борьбы, а когда повод для препирательств пропал, сосед оказался на редкость толковым и работящим мужиком. В будущем мы работали рука об руку по парковке и детской площадке.

Наконец, началось взаимодействие с другими подъездами. Они жили в таких же условиях, что и мы, поэтому решили перенимать наш успешный опыт с домофонной дверью. Как вы понимаете, перенимать опыт приходили самые активные жители соседних подъездов, поэтому вскоре у меня в телефонной книге сформировался некий «актив дома».

Если вы не устали — дальше будет рассказ о том, как мне пришлось стать старшим по дому и насколько мне помог заранее сформированный актив. Но если вам хочется перейти от историй к делу — можете смело открывать вторую главу и продолжать чтение.

Сейчас пойдет рассказ о том, как с новым активом жильцов мы меняли управляющую компанию, через какие суды и подлости нам пришлось пройти, как мы вытянули свой счастливый билет с ООО УК ЖРП-8, и к чему в итоге пришел дом за примерно 5 лет моей работы.

В 2012г наш прежний страший по дому — Сергей из кв.21 — переехал. Не скажу, что период его управления был ознаменован какими-то изменениями. Это был типичный старший по дому «от нехорошей жизни»: он жил с семьей на последнем этаже, над ними часто текла кровля. Они с женой часто писали жалобы в МУП «ГЖУ», а те футболили их — мол, данный вопрос находится в компетенции Старшего по дому и Общего собрания собственников. Так им и пришлось стать Старшими по дому. Как вы понимаете, должность эта персональная, на двоих ее поделить нельзя. И хотя жена Сергея была в сто раз активнее его, в старшие пошел он — мол, мужчина же умнее! Распространенное мнение, хотя большого ума для управления многоквартирным домом не надо — нужен здравый смысл и не лениться ножками ходить.

За несколько лет работы Сергей дважды пытался протолкнуть наш дом в программу софинансирования капитальных ремонтов по ФЗ-185, писал какие-то жалобы в управляющую компанию МУП «ГЖУ». Однако на бытовом уровне изменений от его работы не чувствовалось, многие даже не знали — а кто у нас старший?

Передачу своих полномочий он осуществил весьма оригинальным способом: когда уже все вещи были погружены в грузовик, он посто вручил мне папку с документами и уехал! Никаких собраний, обсуждений, передачи дел, обсуждений стратегий работы. Так я в 27 лет стал старшим по дому №7 по ул. 50 лет Октября.

Что могу сказать по этому поводу? Со стороны может показаться, что это определенный карьерный рост, почетная должность, все дела. Почетно быть врачом или учителем — спасать жизни, наставлять на пусть истиные молодое поколение. В плане карьеры выгодно быть директором корпорации — доход, связи, круг общения. Но быть старшим по дому — тут ни карьеры, ни денег, ни почестей нет.

Говорят, что плох солдат, не мечтающий дослужиться до генерала. В жизни мне доводилось видеть много людей, которые мечтали сделать карьеру. Но я не видел ни одного взрослого и здравомыслящего человека, который бы мечтал дорасти до старшего по дому. Чаще сюда приходят от безысходности: «Кто, кроме меня?» Как вы понимаете, такой подход не добавляет прыти старшим по дому, они воспринимают свою работу как тяжкое бремя. Поэтому и результатов от их работы чаще всего нет. Можно охарактеризовать подобное управление как «занимал должность» - то есть числился формально.

Но было бы интересно, а чего можно добиться, если работу по управлению многоквартирным домом поставить на цивилизованные рельсы?

Несмотря на то, что мне передали документы по дому, сама эта должность — выборная. Председатяля Совета МКД выбирает Общее собрание собственников. Согласно ЖК РФ Общее собрание может проводиться в оченой (живое собрание) и в заочной форме (по квартирам раздаются бюллетни). Сперва нужно уведомить жильцов, потом провести Очное собрание, в случае отсутствия кворума — собрание проводится в Заочной форме.

Это теория. А на практике вопросы у меня начались с пункта «уведомить». Если уведомить жильцов формально — крошечное объявление на двери - то никто не придет. Когда у дома нет привычки проводить собрания, раскачать жильцов бывает очень сложно. С этим сталкивается почти каждый старший в старых* домах.

* старый — имеется в виду, дом с устоявшимся кругом жильцов, не новостройка.

Поэтому первое, что необходимо будет сделать — раскачать жителей. Для этого уведомлять их придется много раз и разными способами. В моем случае это было так: сперва на подъездах развешал объявления (за две недели), и каждые три дня их обновлял. На дверях подъездов почти всегда работают расклейщики, которые либо сдирают ваше объявление, либо заклеивают его своими. Поэтому больше двух дней оно там не провисит.

Затем пошли в ход устные напоминания: каждый раз при встрече с кем-то напоминал (как бы невзначай), что такого-то числа собрание, не забывайте. Люди кивали, но все равно находили повод не приходить.

Наконец, за два дня до собрания каждый жилец получил записку-напоминание в почтовый ящик. Это персональное обращение для тех, кто не читает объявления на подъездах и с кем не удается встретиться «невзначай» во дворе.

Как видите, «уведомить» - это очень широкое понятие. Житейский опыт подсказывает, что просто повесить один раз объявление на подъезд — это верный способ провалить собрание. Вы можете возразить, что предложенный вариант отнимает много времени. С этим не поспоришь: сама работа старшего по дому требует времени!

На мой взгляд, существуют два критерия, которые определяют профпригодность человека к нашей работе:

- активность, то есть человек реально готов тратить на это силы: ходить, звонить, писать

- наличие свободного времени (от 5 до 20 часов в неделю).

Если да этих фактора есть — всему остальному человека можно научить. В нашем деле нет высшей математики — большинство домов могут управляться приемами арифметики за 5 класс: сложение, вычитание, деление, умножение, проценты. Ум, знание законов, положение в обществе, связи, знакомства — все это необязательные для старшего по дому факторы. Хотя, конечно, с ними работать будет намного проще.

Часто приходится видеть, как собрание жильцов выдвигает в старшие умного, интиллигентного и честного человека — но он не хочет этим заниматься. И потом случается такая ситуация, как на нашем доме: человек занял должность по просьбам трудящихся, но не был готов тратить на эту работу время и силы. В результате — ноль.

В моем случае оба фактора сошлись: было свободное время (занимался предпринимательской деятельностью, график позволял) и было желание поэкспериментировать на доме. Обучение же проходило прямо в процессе управления и нередко на своих же ошибках.

Какие же ошибки чаще всего совершаются при управлении домом?

Первое, мы об этом говорили, когда на дом ставят умного, интеллигентного, но совершенно не зубастого человека. Толку от его работы ноль. Хороший старший по дому не должен бояться позвонить или прийти в офис управляющей компании. Так же часто приходится видеть, когда старшим работает зубастый, активный человек, но занятый своей работой или бизнесом. Ему просто некогда заниматься домом!

Второе, это формалистский подход. Яркий пример: уведомления о проведении собрания. Формально их нужно разместить. Фактически, нужно до нести до каждого, что будет собрание. Иначе работа впустую: явка провалена, кворума нет, по дому идут кривотолки. Делать свою работу надо на результат, а не для галочки.

Третье, с чем столкнулся я — это недовольные жильцы. Как из-за них пришлось нервничать. Желая быть идеальным старшим по дому, я ожидал, что мои благие намерения будут поддержаны всеми жильцами. Ну, кто не хочет жить в порядке и чистоте? Если вы думаете, что все хотят — это неверный ответ. Почему-то всегда найдутся 5-7% вечно недовольных жильцов, которые скажут: «Мы тебя не выбирали, ты нам не указ!» Их не перевоспитать, так что незачем расстраиваться и корить себя. Я загонялся из-за них сильно.

Когда мы формально провели собрания, у меня появилась возможность представлять интересы в МУП «ГЖУ». Первое, что нужно было выяснить: где деньги по статье «текущий ремонт», которые дом отчислял с 1991 по 2012год? Это же целый 21 год, за которые — и мы все это знали — на доме не было сделано ничего существенного.

Видимо, сила спрашивающего в вопросах: правильно заданный вопрос сразу вскрывает болевую точку. Мне и раньше было интересно знать, куда уходят деньги дома. Но без официального статуса это не так просто сделать — УК запросто может «отписаться», ведь у вас нет полномочий. Поэтому так важно, чтобы старший по дому был «зубастым» - пассивному или интеллигентному человеку не придет в голову задавать неудобные вопросы.

Второе, с чем пришлось иметь дело в МУП «ГЖУ» - нужно было наладить с ними работу. Удивительно, но до сих многие управляющие компании выполняют по дому те работы, которые кажутся нужными им самим. Такие УК рассматривают деньги жильцов как свои деньги, свою прибыль. Которой приходится делиться с жильцами. И время от времени они кидают им какие-то мелкие подачки в виде отдельных элементов благоустройства.

Правильное отношение к деньгам следующие: это наши (жильцов) деньги. И УК должна делать то, чего хотят жильцы (даже если они хотят ерунду). Потому что это рынок: если ты платишь деньги — никто не запрещает тебе быть идиотом и просить глупостей. Соответственно, платежи жильцов на счетах УК надо рассматривать как деньги жильцов плюс небольшое вознаграждение управляющей компании за организацию работ. Нужно приучать управляющую компанию к мысли, что после поступления на их расчетный счет, деньги продолжают оставаться нашими. Потому что УК должна их у себя по внутренней управленческой отчетности разнести по строкам: благоустройство, выполнение текущего ремонта, уборка, подметание и так далее. Вот с этим у многих УК беда: упали деньги на р/сч — все, это уже наши деньги, как хотим, так и списываем. На самом деле это аванс, который надо отработать. Но когда аванс падает сам собой 21 год, это как-то забывается.

В ГЖУ была первая логика. Поэтому добиться от них внятного ответа по остаткам на счетах мы смогли только через полгода, когда решили уходить к конкурентам. Только опасность потерять дома заставила динозавра от ЖКХ развернуться к клиенту лицом. Тот год (2012г) был для них очень болезненным, т. к. дома массово уходили от них — по Ижевску прошла эпидемия здравого смысла в умах жильцов (ГЖУ в итоге вообще ликвидировали). Если ты видишь, что у соседа чисто в подъездах — разве ты не спросишь у него название конкурирующей компании?

Такой конкурирующей компанией стало ООО «Светлый город», директор г-н Арбузов. ГЖУ привлекало их для выполнения некоторых работ по нашему дому и мы быстро нашли с ним общий язык. Согалосвать, уточнить, прийти на прием — с Арбузовым проблем не было. Это была маленькая компания, которая имела около десятка домов в управлении и еще по нескольким десяткам домов брала отдельные контракты на обслуживание домов МУП ГЖУ.

Когда мы буквально по телефону достигали каких-то устных договоренностей со «Светлым городом» (и они выполнялись), а с ГЖУ приходилось тратить массу времени и сил на банальную установку урн или инфостендов — в голове возникал вопрос: «А не перейти ли нам в «Светлый город»? А когда мне приносили акты с раценками на урны — под 2000р/шт, инфостенды — под 1800р/шт (рыночные цены 350р и 950р соответственно), то вопрос поднимался с новой силой.

Худо-бедно, работа с ГЖУ пошла. Нам начали луше и чаше мыть подъезды, мы стали иногда видеть дворника. Появились урны, инфостенды. Жильцы были даже довольны, но вот меня удручал вопрос расценок. В будущем вы можете столкнуться с этим: есть УК, которые получают ваши деньги, но не делают ничего. Это откровенное зло, но его хотя бы видно. Есть УК, которые получают деньги и выполняют работы. Но делают это по очень высоким расценкам, так что дом не накапливает средств на серьезные проекты по итогу года. Это зло, но неявное. Таких управляющих компаний на рынке большинство. Так, чтобы фирма отрабатывала деньги, да еще по адекватным расценкам (завышение не более 15%) - встречается редко. Думаю, что такие УК надо вообще заносить в Красную книгу.

Как вы понимаете, уже через полгода после такой работы от ГЖУ хотелось уйти. Нервные и моральные затраты на общение с ними были высоки, цены за услуги тоже заоблачные. Мне легко их понять: когда на тебе висят десятки убыточных общежитий, бараков, деревянных домов, муниципального жилья — кто-то должен компенсировать эти убытки. Компенсация происходит через тариф: из-за большого числа неплательщиков, тариф для четных плательщиков получается завышенным. Это не признак коррупции или личного хамства директора, это экономика. Банки делают точно так же с POS-кредитованием: итоговая процентная ставка содержит в себе убыток от недобросовестных заемщиков. Поэтому такие «быстрые» кредиты выдают под 45-60% годовых. Решение: не берите «быстрых» кредитов без залогов и поручителей. Возьмите другую кредитную программу, где меньше процентная ставка. Выбирайте себе «хорошую» компанию заемщиков.

Проблем для нашего дома была в том, что мы попали в плохую компанию. Буду с вами предельно честен: есть УК для хороших домом, есть УК для плохих домов. Рынок правит балом: если ваш дом старый, в нем есть коммуналки, это барак или общежитие — значит, в вашем доме много затрат на ресурсы и много должников. Общежития и коммуналки — это вообще наиболее вероятный рассадник должников. Соответственно, ни одной «хорошей» УК такие дома не интересны. А те, кто их берет, заряжают высокий тариф на обслуживание или высокие расценки на свои работы. Сравните тарифы для относительно новых домов и «гнилушек» - разница от 15 до 35%.

Такая же ситуация с элитным жильем. Покупая квартиру, например, в элитном жилом комплексе Европея, г.Краснодар — советую изучить проект в интернете — жильцы должны быть готовы к высокому уровню расходов на коммуналку. Потому что газоны надо поливать, зелень — высаживать, видеокамеры — обслуживать, детскую площадку и общую парковую зону — поддерживать в исправном состоянии. Все это стоит денег. Для той же Европеи тариф (на 10.2015) получается следующий:

Обслуживание и текущий ремонт — 25,7р/кв.м (остальные надбавки идут сверху)

Работа садовника, озеленение — 1,1р/кв.м (кроме полива газонов)

Полив газонов — 0,72р/кв.м

Вывоз ТБО — 3,65р/кв.м

Плата за домофон — 0,67р/кв.м

Плата за техобслуживание видеокамер — 200р/квартира

Разовый сбор на устанвоку шлагбаумов — 450р/квартира

Содержание детских площадок — 75р/квартира

Охрана закрытой территории (ЧОП) — 250р/квартира

Это расходы без учета ресурсов: электричество, ХВС, ГВС, водоотведение, отопление, газ.

Для сравнения, в моем доме в пригороде Краснодара (эконом-класс) обслуживание составляет в сумме около 12 р/кв.м.

Как вы понимаете, покупая квартиру, надо быть готовым ее содержать. Ситуация аналогична автомобилям: можно быть на пафосе и гонять на Мерседес — и нести соответствующие высокие расходы. Можно ездить на «народном автомобиле» и экономить на этих самых соответствующих расходах. Поэтому довольно весело читать комментарии жителей элитных домов, что у них высокая коммуналка — а чего они ждали?

Большинство жильцов живет в обычных дома, экномического и средне-ценового сегмента. Соответственно, тариф для них должен быть ниже, чем на совсем «гнилые» дома или на элитное жилье. Если текущая УК не дает такой тариф, то по логике вещей нужно найти другу. Это тоже рыночные отношения: если вам не нравится один магазин, вы идете смотреть цены в другом.

На практике же переход из УК в УК затруднен, мы будем говорить об этом позже. Существуют две трудности: объективные сложности правового характера (необходимость провести голосование, набрать нужный процент, правильно расторгнуть договор) и «нерыночные» сложности (когда не к кому уходить, когда просто не отдают документы, когда шлют двойные платежки, когда директором является брат местного депутата и так далее). Мы столкнулись с обоими видами. Вот как оно было.

После полугода совместной работы с УК МУП ГЖУ меня уже тошнило от их «customer service» (служба взаимодействия с клиентами). Решение уходить в тот же «Светлый город» было очевидным, по крайней мере для меня: обещали снизить тарифы, давать прозрачное объяснение по видам выполненных работ, согласовывать предварительные сметы, принимать заявки по упрощенной схеме. Мы провели с ними переговоры, осталось проголосовать на собрании.

Каково же было мое удивление, когда один из первых вопросов от жильцов на собрании был: «За последние полгода МУП ГЖУ сильно изменилось, они стали обслуживать нас намного лучше. Зачем нам от них уходить неизвестно куда?» Это было неожиданным!

Большинству жильцов нет дела до расценок и тарифов. Чисто, прибрано — и слава богу! Именно так оценивает работу УК сами жильцы. Поэтому если вы задумаете заняться этим бизнесом, то вот вам ключ к серцам жильцов: метите и мойте! А остальные деньги можно смело распихивать в «прочие работы» - все равно они не заметят =))))))

В той ситуации на собрании мне все же удалось убедить жильцов проголосовать за уход из ГЖУ. Угадайте, какой прием для этого был использован? Конечно же я пригласил госодина Арбузова выступить от лица ООО «Светлый город». Он-то и объяснил, что происходит с тарифом и деньгами жильцов. Как за внешним благополучием списываются их деньги на покрытие убытков «общаг» и «деревяшек». Ну, а самым сильным аргументом было его: «Посмотрите на эту урну. Сколько она стоит? (жильцы: 200-400-600р!) Две тысячи! Две тысячи рублей с вас списало ГЖУ за одну урну, а их три!» Решение о переходе было принято большинством голосов.

Оказалось, что мы не можем расторгнуть договор с ГЖУ просто так. У нас на руках, вообще-то, его никогда и не было. Но перед проведением собрания через того же Арбузова удалось найти типовой договор. В нем была хитрая оговорка: «при расторжении договора требуется уведомить УК за три месяца». Собрание провели в феврале — а официально можем уйти только в феврале следующего года. Это подлый пункт, т. к. он вносит сумятицу в голову жильцов. Они знают, что собрание проведено, но видят, что в доме остается все точно так же. И у них возникает непонимание, почему ничего не меняется? На будущее это отбивает у них охоту ходить на собрания: «От меня ничего не зависит!»

Эти три месяца сильно нарушат причинно-следственную связь в головах жителей. Считаю, что можно запросто ставить отсрочку в один месяц для подготовки технической документации. Но это капитализм, каждый пытается привязать к себе клиента. Сейчас это делается с помощью договоров. Когда в договоре 23 страницы, не каждый старший по дому его осилит. Часто договора подписываются не глядя, это много говорит о квалификации выбранных председателей советов МКД.

Три месяца отсрочки в переходе не были единственной нашей проблемой. Если вы хотите знать все круги ада, которые могут появиться на вашем пути к чистоте и порядку, то встречайте еще один.

Уже после проведения собрания с ООО «Светлый город», на подъездах неожиданно появились объявления о проведении еще одного собрания — уже с МУП ГЖУ. Повестка собрания предлагала выбрать новой УК в очередной раз их и избрать новый Совет дома. То есть обойти нас со спины — о, это частый прием! Не может договориться с противником — устрани его. В сфере управления многоквартирными домами это делается выбором нового Совета МКД. Собрание инициируется самой УК, специально нанятые сборщики ходят по квартирам. Очень результативный, но нечестный вариант работы с клиентами.

Собрание состоялось. Были там и мы — прежде избранный Совет МКД с самыми активными жильцами. От МУП ГЖУ пришел дядька, который изучал НЛП. Он настолько мастерски отвечал на самые острые наши выпады, так хорошо «присоединялся» к нам, отрабатывал возражения и снимал сомнения, что у жильцов появились мысли: «А может и в самом деле остаться?»

Негласно этот дядька (с глазу на глаз) пообещал: если дом останется, то они готовы нам выполнить ремонт подъездов, заменить почтовые ящики. Он даже показал мне неподписанный акт сверки за 21 год, по которому за домом числилось около 168 000р! Первый раз с остатками денег на доме удалось ознакомиться фактически перед уходом из УК. Это неправильно, остатки денег на доме — это открытая информация. Тем не менее, мы наконец-то увидели цифры (наверное, впервые за 21 год). Тогда казалось, что это большие деньги, но спустя пару лет оказалось, что это всего лишь стандартный сбор с дома за два года!

Какое решение бы приняли вы, будучи старшим по дому? Если бы вы были принципиальным борцом за правду, вы бы, наверное, отказались от сделки. Но старший по дому — это человек, который должен думать о доме и жильцах. В нашем деле лучше синица в руке, чем журавль в небе. Перспектива «здесь и сейчас» получить косметический ремонт была достаточно интересной. Поэтому на ремонт можно было соглашаться. Вот насчет «не уходить» - тут надо было изобразить ужа на сковороде. В итоге, мы с Советом посовещались и сделали так: акты на выполненный ремонт подписали, а подписи за переход в обратно в ГЖУ не собрали. Обман и нарушение договоренностей, конечно. Ну, не без этого.

Вот истекло три месяца. Наступило 1 февраля, ООО «Светлый город» должно было заступить в управление домом. Однако никуда от ГЖУ мы не ушли: те просто не отдали директору «Светлого города» техническую документацию на дом!

Более того, 3 февраля все жильцы получили двойные платежки: и от новой УК, и от старой УК! Для меня это было шоком: не представлял, что можно нарушить закон и не выполнить решение собственников. Оказалось, что можно запросто: на тот момент не существовало ответственности за непередачу документации и рассылку двойных платежек. То есть делать так было официально нельзя, но за нарушение этой нормы наказания не предполагалось.

Это было настолько неожиданным, что выбило почву из-под ног. До этого я и предположить не мог, что есть понятие «закон», а есть понятие «правоприменительная практика по данному закону». Они могут очень существенно отличаться, вплоть до полного нивелирования требований закона!

Обескураженные, мы покорно продолжили платить в МУП ГЖУ.

На что хотелось бы обратить внимание по данному эпизоду? Во-первых, в крупных УК из-за обилия домов редко удается качественно обслуживать все дома. Особенно, если это муниципальная управляющая компания и не самыми хорошими домами. В вопросе распределения благ в выигрыше тот дом, который больше «воняет».

Иногда стоит затеять всю эту шумиху с переходом в другую УК только для того, чтобы выбить какие-то деньги с текущей управляйки. И не скажу, что это плохой вариант — это работает! Мы так смогли получить косметический ремонт в подъездах и новые почтовые ящики.

Но такой подход сложно советовать для частого применения. Оружие затупляется от частого применения. Более того, у старших по домам складывается впечатление, что «прийти и поругаться» - в этом и заключается весь процесс управления многоквартирным домом (МКД). Однако это далеко не так. Более того, от таких клиентов быстро устают инженеры и диспетчеры — они «выгорают» на работе. Становятся черствыми, грубыми. И когда новичок приходит управлять домом, весь такой чистенький и свеженький — он часто бывает шокирован тем, с чем сталкивается в офисах УК!

Это грубый мир ребята. И в этом мире надо знать законы и подводные течения. И, конечно же, иметь крепкие яйца! На вас кричат — а вы не дрефьте!

Слава богу сейчас принимаются поправки ви Жилищный кодекс, которые вводят существенные штрафы для УК, которые не исполняют решения собственников в части передачи технической документации. То есть новому поколению управляющих будет гораздо проще строить свою работу.

Тогда же уход от «динозавра» в лице МУП ГЖУ был скорее вопросов весовых категорий: у директора крошечной ООО просто не хватило силенок забрать наш дом у мощного МУПа. Более того, ГЖУ подало в суд на нас, инициаторов общего собрания.

Управляющим компаниям не очень выгодны активные жильцы. Удобно приворовывать деньги клиентов и быть при этом непрозрачными. А когда начинаешь вытаскивать из них информацию, такие управляйки противятся и норовят сдачи. В суд на нас подали, чтобы «не повадно было»

Абсолютное большинство россиян боится ходить в суд. Суд ассоциируется с судимостью, тюрьмой, заключением, СИЗО, унижением, позором перед родственником. Это все верно, но в отношении уголовных дел. Большинство же рассматриваемых дел относятся не к угловному праву, а к семейному, хозяйственному, трудовому, административному и, конечно же, жилищному. По этим делам суды не страшные, поэтому бояться их не следует.

Тем не менее, психологическое воздействие на мою команду старших по подъездам это оказывало. У них начали дрожать коленки: брались вроде за непыльную общественную работу, а нарвались на судебные иски!

У кого коленки не дрожали, так это у меня — известно, что предприниматели делятся на две категории: кто уже получил исковое заявление в суд, и кто еще не получал. Вторых меньшинство. По предпринимательской деятельности опыт судов был более чем достаточный, поэтому я к нему просто начал готовиться.

Как пройти суд? Сперва прочитайте внимательно исковое заявление два раза. Кто на вас катит бочку, по какому поводу? На какие статьи ЖК РФ ссылается? Найдите эти статьи в интернете. Чего хочет? Чем это чревато? Затем напишите Отзыв на исковое. И идите с ним смело в суд. Очень часто страшные слова и термины искового заявления на поверку оказываются несостоятельными аргументами, неподкрепленными доказательствами.

Так было и в нашем случае: ГЖУ подговорило одного из предпринимателей с первого этажа подать на нас с формулировкой «Неуведомление о проведении Общего собрания собственников». На самом деле, мы вешали объявления на подъезды, а этого предпринимателя отдельный вход и он объявления не видел. Но на то и существуют правильные формы уведомлений, что в них закреплено: «Местом размещения уведомлений считать...» - и далее пишется, куда они вешаются. Не видел — твои проблемы.

Юристы ГЖУ (а они выступали как представители того предпринимателя) всячески затягивали процесс, тем не менее спустя 6 месяцев и 3 заседания мы выиграли суд.

Вообще, с предпринимателями надо дружить. Харис Залеев (тот самый, кто написал на нас исковое) владел магазином площадью 120 кв.м. Два других предпринимателя с первых этажей владели еще 108кв.м и 122 кв.м соответственно. Так как в собрании участвуют не жители квартир, а собственники квартир, то предприниматели тоже участвуют в общедомовых собраний. И не важно, жилое или нежилое у них помещение. Более того, чаще всего с предпринимателями бывает проще всего договориться о принятии нужных решений: они люди деловые и видавшие жизнь. Как правило, они быстро схватывают суть вопроса. Это не жильцы, у которых сто сомнений и возражений, а площади при этом едва 30кв.м

При голосовании одни только предприниматели с первых этажей могут дать 10-20% от требуемой площади дома. А для кворума надо не менее 50%! То есть два-три предпринимателя могут владеть такой же площадью, что и 20-30 жильцов. А тех попробуй всех обойди!

Поэтому не надо ссориться с ними без повода. Идите им на встречу: просят согласовать вывеску над офисом — согласуйте. Просят сдать стену дома под рекламу по льготным ценам — дайте. От вас не убудет, а им приятно. Когда надо будет голосовать — они вас не забудут. В дальнешйем я всегда придерживался этой политики: часто заранее собирал предпринимателей с первых этажей для кулуарного обсуждения предполагаемых изменений, спрашивал их мнение. По-моему, им было приятнее, что с ними советуются, чем возможность повлиять на решения по дому. Они в большей части «self made man», поэтому довольно высокого мнения о себе (что ж, имеют право). Поэтому потрафить самолюбию — это ваш маленький комплимент в их сторону. Вам несложно — им приятно! Лучше уж иметь их в партнерах, чем в оппозиции — законы они тоже знают хорошо и ЖК РФ читать умеют!

Завершая эпопею с неудачным уходом от монополиста, скажу следующее: оказалось, что сложнее было уйти, чем потом наладить работу. Я не ожидал этого, поэтому первый пункт занял куда больше времени, чем мы планировали. У вас может получиться так же, так что мотайте на ус.

Ну, а что касается «Светлого города», то еще до окончания судов у нас с Арбузовым состоялся разговор, в котором он посоветовал обратиться в еще одну УК — ООО ЖРП-8. Они тоже управляли домами и тоже брали новые дома на управление.

Вообще, найти управляющую компанию — это довольно сложны вопрос. Дом — это не грузовик, которому нужен новый гараж. Его местоположение определено географией и с места его не сдвинешь. Поэтому если у понравившейся вам управляющей компании нет офисов и слесарей в вашем участке — они не смогут обслуживать ваш дом. Через весь город инженера посылать не будешь!

Выбирать приходится из тех УК, которые работают в вашем районе. Для них взять новый дом несложно — они просто привязывают его к определенному участку, где уже работают. И начинают обслуживать ваше жилье.

Но еще одна проблема в том, что даже среди них не все компании смогут с вами работать. Тут многое зависит от вашего дома: если он потенциально прибыльный (большие площади, мало проблем) — то любая УК будет рада такому клиенту. Если же дом старый, «гнилой», убыточный — то мало кому такой сомнительны актив будет интересен.

Мы проходили по второй категории, поэтому прежде всего нужно было убедить ООО ЖРП-8, что мы им нужны. Слава богу, обстоятельства сложились так, что два соседних дома, образующих вместе с нашим единый двор, примерно в это же время ушли из МУП ГЖУ и так же вели переговоры с ООО ЖРП-8. Это в корне меняло ситуацию, потому что обслуживать три дома в одном дворе куда прибыльнее и сподручнее, чем один.

Тут надо понять, что обслуживание дома подразумевает и обслуживание его придомовой территории: это вывоз ТБО (надо мульду), это чистка снега (надо загонять трактор), это работа дворника и так далее. Когда в одном дворе дома управляются разными компаниями — это плохо, т. к. возникают проблемы по зонам ответственности. Одна управляйка может почистить снег, а вторая — навалить его обратно. У нас были такие проблемы со смежным домом из соседнего двора: зимой они постоянно сгребали гору снега на нашу придомовую территорию. Весной гора снега таяла и затопляла наш крайний правый подъезд. В итоге, в подвале сыро, в подъезде воняет, жильцы недовольны! Дома обслуживаются разными управляющими компаниями, между ними правду можно хоть пять лет искать — все равно не найдешь.

Когда же все дома из одного двора в одной УК — это очень удобно. И по деньгам — тариф на ту же уборку не будет завышенным. И по оперативности решения проблем: снег чистят сразу в трех дворах, а не в каждом отдельно. Наконец, можно экономить на масштабе — елку зимой поставить одну, а радоваться будут жители всех трех домов! Такая экономия у нас в будущем получилась с детской площадкой и парковкой.

Когда после устных разговоров стало понятно, что три дома для ЖРП-8 интересны, встал вопрос: а смогут ли они нас забрать у ГЖУ? Директор ЖРП-8 улыбнулся — он был депутатом Городской Думы г.Ижевска с кучей связей на самом верху. Кроме этого он был членом «Единой России», причем далеко не рядовым. Он сказал: «Ваш вопрос мы решим тихо и мирно в кулуарах. Беспокоиться вам не о чем. Никаких судов и противодействия не будет». Это были именно те слова, которые я хотел услышать! Дело оставалось за малым: провести еще одно собрание жильцов. Угадайте, какой была их первая реакция на предложение опять сменить УК? «А ты уверен, что это хорошая управляйка и не будет как в прошлый раз?»

Чтобы понять, что за это фирма такая, ЖРП-8, стоит сказать пару слов о ее создании.

ЖРП-8 к тому моменту работало на рынке ЖКХ почти три десятка лет. Изначально, еще во времена СССР, они обслуживали кооперативные дома. Если вы помните, то в СССР большую часть квартир люди получали бесплатно по распределению. Это были государственные квартиры. Но были так же и частные дома — которые строилсь с помощью кооперативов. Люди сами платили за квартиры, причем, это были существенные деньги. Двухкомнатная квартира стоила 6000р при зарплате в 120р. Это примерно 1 500 000 рублей при средней зарплате в 30 000р. То есть, цены в СССР были примерно одного порядка с нынешними.

Так вот, когда советский гражданин получал от государства бесплатную квартиру — как вы думаете, как он к ней относился? С благодарностью? Берег? Вы удивитесь, но ведь советский вандализм родился именно в «хрущевках» и «брежневках» - бесплатном государственном жилье.

Не зря говорят: что досталось бесплатно, то ни ценится ни на грош! И мы до сих пор живем с этим: плюем в подъезде, курим на этаже, бросаем бычки на газон — это уже «не наша» территория. Хотя давным давно пора понять: стены, этажи, газоны, дворы — все это является частью общедолевой собственности. И это точно так же является нашей собственностью, как кухня, туалет и прихожая в квартире. Об этом так же будем говорить ниже.

Если говорить о кооперативных домах, то там ситуация была иная. Когда люди покупали жилье за свои деньги, они относились к нему бережнее. А спрос с обслуживающей организации был строже. Наконец, часто жители мужчины не гнушались сами что-то смастерить во дворе: детскую площадку, турник, колеса, качели. Люди относились ко всему этому, как к своему собственному.

В таких домах люди часто лучше знали друг друга, больше общались. Ведь все они брали ссуды на строительство, следили за стройкой, общались со строителями, искали будущих соседей. Поэтому вандализма в таких домах было куда меньше. Именно с таких домов начинала свою работу в середине 80-х годов управляющая компания ЖРП-8. Видимо, это и сыграло ключевую роль: они привыкли работать с гораздо более требовательным и вменяемым клиентом.

Встреча с директором ЖРП-8 состоялась у нас довольно быстро. Мы довольно быстро обговорили технические моменты: как должны выглядеть бюллетени для голосования, как все оформить, каким образом ЖРП-8 заберет техническую документацию у ГЖУ. Директор ЖРП-8 подтвердил, что их ресурса хватит для того, чтобы увести наш и соседние дома.

В общем, для меня все было ясно. Оставалось убедить жителей. Опять пришлось собирать собрания — в тот год мы их проводили каждые два месяца. Жильцы недоумевали: если мы уже «перешли» один раз в «Светлый город», зачем нам опять такое счастье с ЖРП-8?

И снова пришлось идти на ухищрение: приглашать директора ЖРП-8 на собрание собственников, чтобы все эти вопросы люди задали ему. Что удивительно, хотя он и прислал на первое собрание своего помощника, но на второе пришел сам! И это был директор компании, которая обслуживала около четырехсот многоквартирных домов в Ижевске!

И опять люди заваливали их вопросами, мне оставалось дождаться, когда выдохнется пар. Собрания по переходу в ЖРП-8 проходили у нас поздней осенью, когда уже лежал снег. Поэтому решения, в целом, принимались быстро — на морозе долго не постоишь. Я потом заметил, что зимой (в холодное время года) вообще удобно проводить собрания: никто по дачам и отпускам не мотается, все в городе. Стоять на морозе долго не получается — максимум два часа. Наконец, зимние собрания у нас никогда не переходили в «говорильню», никогда не было пьяных на собрании (видимо, моча давит и просится наружу, поэтому такие поспешно уходят домой и не баламутят воду).

Самые сложные собрания проходили летом — по три и более часов. Люди без конца спорили и не могли прийти к общему знаменателю. Вам в такой ситуации лучше заниматься нейтралитет: вы и не за правых, но и не за левых. Вы за здравый смысл, а он предполагает по возможности учет интересов обеих сторон. И, самое главное, учет интересов дома в целом. Вы как бы выступаете арбитром, а не лично замотивированным лицом. Потому что как только в споре вы занимаете одну из сторон — у вас сразу же появляются идейные противники. Часто эмоции загораживают факты, поэтому даже такое вот противостояние приводит жильцов к ощущению, что «мне не нравится наш старший по дому, у меня к нему неприязнь на личной почве». Такого быть не должно, управление домом — это прежде всего работа и общение по рабочим вопросам. На личности тут переходить не стоит, даже со злейшими врагами дома — должниками. Нейтралитет и арбитраж — вот ваша стратегия.

В итоге, мы все-таки перешли всем двором (то есть тремя домами) в ООО ЖРП-8. И с этого момента на доме стали происходить действительно инетересные изменения. Причем такие, что из проблемной «гнилушки» он уверенно перешел в разряд «крепких середняков». Об этом вы можете прочитать в следующих главах книги, где управлением старым домом на ул. 50 лет Октября и управление новым домом по ул. Е.М.Кунгурцева приводятся мною в качестве практической иллюстрации моим теоретическим рассуждениям и выводам.

Date: 2015-12-12; view: 439; Нарушение авторских прав