Понятие управление портфелем недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечи­вающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собствен­ником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

На рисунке представлен портфель недвижимости в общем виде, вклю­чающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщи­ки, инвесторы и пользователи. Рассмотрим более подробно составляющие портфеля недвижимости.

ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-) инвестиционных проектов.

Выработка стратегической программы управления портфелем произво­дится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность уп­равляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увели­чение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Наряду с этим управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доля рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отноше­нии исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестици­онных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключа­ется в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответ­ствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые по­мещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа). В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления портфелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для России как с теоретической (юридичес­кая база близка) стороны, так и с практической.

Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлеченных средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

Опыт становления казахстанского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости – зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства, а в Казахстане намного больше, ибо основное его богатство земля и недра;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечномитоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Вложение капитала в недвижимость исторически является крайне привлекательной инвестиционной стратегией. Для этого есть несколько причин.

Во-первых, объект недвижимости – это долговечный материальный актив, который может быть использован для надёжного вложения накопленного капитала. В отличие от других хеджирующих инструментов (например, золота) недвижимость приносит прямую пользу своему владельцу – в ней можно жить.

Во-вторых, хорошая инвестиционная стратегия вложения капитала в недвижимость всегда включает в себя несколько взаимодополняющих типов дохода, в отличие, например, от размещения банковского депозита, владелец которого получает только процентный доход.

Спекулятивная составляющая инвестиционного дохода от вложения в недвижимость представляет собой изменение рыночной цены объекта. Эта рисковая, непостоянная, но потенциально высокая доходность целиком зависит от состояния рыночной конъюнктуры. Однако инвестор также может получать и постоянный стабильный доход, сдавая объект недвижимости в аренду.

Наконец, владелец может в полной мере проявить свой предпринимательский талант и креативные способности, занявшись ребилдингом объекта или его дроблением на части с целью последующей перепродажи.

Стоит добавить, что инвестиционный портфель, состоящий из объектов недвижимости, может быть с лёгкостью диверсифицирован по географическому и локационному признаку. Инвестор может приобрести как объекты на устоявшихся и стабильных рынках, так и на развивающихся, с большим потенциалом роста.

Под понятием «инвестиции в недвижимость» подразумевается долгосрочное вложение денежных средств в недвижимость с возможной целью, как выгодного их размещения, так и для получения поступлений и, соответственно, доходов при перепродаже. Вложение финансов в полной мере может происходить как на первичном рынке(новостройки), так и при передаче прав собственности на вторичном рынке недвижимости.

Особо выделяются следующие способы извлечения пользы при вложении финансовых средств в недвижимость:

Первый. Прибыль при сдаче недвижимости в аренду;

Второй. Прирост пассивного капитала из-за повышения цен на рынке недвижимости;

Третий. Недвижимость может приносить пользу при ее использовании;

Четвертый. Значительный доход при успешной перепродаже объекта недвижимости.

Вложения в коммерческую недвижимость.

• приобретение торговой и офисной недвижимости, еще во время строительства, для последующей сдачи в аренду;

• приобретение построенной и которая была введена в использование торговой и офисной недвижимости, для последующей сдачи в аренду;

• приобретение построенных и сданных в аренду торговых и офисных помещений(приобретение действующего арендного бизнеса);

• приобретение земельных участков и/или инвестиционных проектов для строительства объектов коммерческой недвижимости.

Вложения в жилую недвижимость.

• приобретение квартир еще во время строительства

• приобретение квартир на первичном рынке(новостройки)

• приобретение квартир на вторичном рынке

Вложения в загородную недвижимость.

• приобретение земельных участков для строительства

• приобретение коттеджей, таунхаусов и квартир

Инвестиции в зарубежную недвижимость – один из наилучших вариантов сохранения и преумножения капитала. Стоимость недвижимости за рубежом практически каждый год растет, позволяя вкладчикам получать прогнозируемый неизменный доход, во многом без какого-то риска. Большая часть состоятельных международных вкладчиков оптимистично настроены по отношению к инвестированию недвижимости. На это они выделяют треть сумм из собственного инвестиционного портфеля.

В наше время ситуация с рынком не совсем стабильная, с рынком недвижимости среди прочего, но вклады до сих пор остаются выгодным капиталовложением. Этому есть свои причины:

1. Возможность не утратить сбережения, которые, также, напрямую контролируются вкладчиком.

2. Вложения в недвижимость построены на праве собственности.

3. Вложения в недвижимость надежно защищают средства от инфляции.

4. Обширный рынок недвижимости еще мало освоен в Украине.

5. Высокие риски компенсируются высокой доходностью сделок.