Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[28].

Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое назначение.

2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный участок.

3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок предоставляется.

4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных целей).

6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой его частью.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после вступления в действие Указа Президента РФ № 1767 должны быть зарегистрированы в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[29]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);

2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона «Об акционерных обществах»);

9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362), -

а АПК РФ к подобным судебным актам относит:

- определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

- определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170);

- определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст.182);

- определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона «Об исполнительном производстве»).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.21) предусмотрела специальные основания для приостановления государственной регистрации, так называемое «отложение государственной регистрации ипотеки». К числу данных оснований относятся:

- непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы договора об ипотеке и т.п.);

- необходимость проверки подлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

- наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество.

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов», которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим.

1. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации – например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.

3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.

4. Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.

6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В п.2 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.24¹ ГПК РСФСР, а в арбитражный суд – предусмотренном ст.22 АПК РФ.