Глава I. Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Данный правовой институт является, в своем современном правовом смысле, новым для законодательства Российской Федерации. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются в каком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности и специфичности данного объекта гражданского оборота, признавалось российскими учеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего[4]. Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах. Таким образом, можно сделать вывод, что создание правового института государственной регистрации не строилось на «пустом месте», а основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.

Для примера действующих систем регистрации прав на недвижимость зарубежных стран можно взять системы Германии и Испании[5].

Так, вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, в Германии регламентируются Положением о поземельных книгах, принятым 24.03.1897г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения, в функции которых входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами, и которые независимы при принятии решений.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно Германскому Гражданскому Уложению, построена на следующих принципах:

1) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге;

2) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист;

3) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка;

4) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше.

Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу. Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иное недвижимое имущество.

Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений. Данный принцип влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед истинным правообладателем при наличии ошибочных записей. Эта проблема предупреждается несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр регистратор должен получить письменное согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков.

Кроме того, в поземельную книгу могут вноситься предварительные записи о заключенных договорах, которые позволяют покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость, поскольку распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или права, недействительно.

Таким образом, можно сделать вывод, что сложившая в Германии система государственной регистрации прав на недвижимость (система поземельной записи) обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и недвижимостью.

В Испании действующая регистрационная система введена Законом об ипотеках 1861г. В соответствии с требованием данного закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость, в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании.

Реестр ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок ведения этих книг определяются министерством юстиции Испании. Реестр ведут особые государственные служащие - регистраторы, которые в процессе своей профессиональной деятельности подчиняются только закону и полностью независимы от государства, в том числе и в вопросе своего финансирования.

Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности на недвижимость. Права на отдельный объект недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологическом порядке - таким образом фиксируется процесс перехода прав на недвижимость. Законным является только последний правообладатель, каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны. На регистратора возложена ответственность за законность записи, в том числе и за возможный ущерб, причиненный неверной записью. Таким образом, здесь также действует принцип: все, что записано в реестре, является верным и законным. Информация Реестра прав на недвижимость относительно прав, а также зарегистрированных ограничений и обременений на недвижимое имущество открыта для заинтересованных лиц.

Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):

1) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

2) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист;

3) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;

4) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;

5) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;

6) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее.

Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован.

Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимся принципом непротиводействия.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.

Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:

1) отсутствие единой законодательной системы;

2) значительное количество противоречащих друг другу норм;

3) недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5) излишняя сложность и дороговизна процедуры.[6]

Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова «вотчинный» связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности».[7]

Основными принципами предложенного порядка назывались:

1) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;

3) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

4) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

5) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.

Такой проект, несомненно, имел революционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что он вызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалось соотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства в России на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом, дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

В ходе этой работы мы увидим, что ни труды российских ученых, ни мировой опыт в области государственной регистрации прав на недвижимость не пропали даром: они нашли свое отражение в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».