Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы
|
|
1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж
как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразуюшим характеристикам, как:
а) численность и структура занятости населения;
б) инфраструктурная обеспеченность;
в) транспортная доступность;
г) одинаковый тип застройки;
д) природные особенности.
2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.
3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.
Ниже пример, который решали в классе!
Пример.Рассмотрим, как может использоваться метод распределения. В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются данные (таблица 2).
Таблица 2 - Характеристика объектов недвижимости
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости: Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187 Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то Стоимость земли = 188 985 • 0,187 = 35340,2 руб. |
Для справки, может пригодится!!
***Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.
Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).
Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.
Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:
Date: 2016-02-19; view: 359; Нарушение авторских прав