Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Вопрос 34. Метод выделения при определении стоимости земельных участков. Условия применения
|
|
Метод выделения (изъятия, извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, стоимость которых определяется путем вычитания из рыночной стоимости всего единого объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа, основывается он на принципе остаточной продуктивности (производительности) земли.
Предусмотрены два условия применения этого метода:
1) наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
2) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод выделения (изъятия) при оценке стоимости земельного участка предполагает определение разности между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью замещения улучшений или восстановительной стоимостью.
| Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа. Первый этап.Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректировки, сглаживающие их отличия. Второй этап.Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Третий этап.Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. К достоинствам метода выделения относится следующее: 1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками; 2) метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. |
Date: 2016-02-19; view: 703; Нарушение авторских прав