Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Стадия 1. Определение проблемы
Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики. Этап 2. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев. Этап 3. Формулирование цели оценки. Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Приведем некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:
Этап 1. Предварительный осмотр объекта. На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, выпускаемую продукцию, физическое состояние, квалификацию работников и руководителей, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки. Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов. Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений). Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом. Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор. Этап 3. Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:
База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза. От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:
В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтера, другие оценщики). Необходимо учесть возможные командировки, использование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке. Последним шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. В мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика. Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку. Договор на оценку, заключаемый между оценщиком и заказчиком, включает предмет договора, права, обязанности и ответственности сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, срок выполнения работ, особые условия (споры, форс-мажорные обстоятельства и др.), реквизиты сторон. Date: 2015-05-05; view: 550; Нарушение авторских прав |