Тема 8. Договоры аренды в коммерческой (предпринимательской) деятельности

1. Общие положения об аренде.

2. Договор проката.

3. Договор аренды транспортного средства.

4. Договор аренды зданий или сооружений.

5. Договор аренды предприятия.

6. Договор финансовой аренды (договор лизинга).

Правовое регулирование договора аренды содержится в главе 34 ГК РФ, которая состоит из 6 параграфов. Первый параграф состоит из норм, которые устанавливают общие положения о договоре аренды, остальные параграфы – из норм, устанавливающие особенности правового регулирования отдельных видов договоров аренды.

В связи с этим можно выделить 6 видов договоров аренды:

- Договор проката (§ 2);

- Договор аренды транспортного средства (§ 3);

- Договор аренды здания или сооружения (§ 4);

- Договор аренды предприятия (§ 5);

- Договор финансовой аренды (договор лизинга) (§ 6);

Общие положения об аренде

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Из приведенного легального определения следует, что договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Например, в силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Арендатором может выступать любое физическое или юридическое лицо.

Существенным условием договора аренды является условие о предмете.

Предметом аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), При субаренде ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор, а при перенайме – новый арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Содержание договора аренды. Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Основная обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором при прекращении договора аренды. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Также арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.