Тема 6 Управление многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья и потребительские кооперативы. Жилищно-коммунальное обслуживание жилых помещений

Отношения по управлению многоквартирными домами впервые нашли нормативное урегулирование в Жилищном кодексе РФ. Видам способа управления и порядку их выбора в ЖК РФ посвящена только одна статья 161 ЖК РФ. Для более глубокого уяснения вопросов темы № 12 студенту необходимо ознакомиться с письмами Министерства регионального развития РФ, содержащих разъяснения по основным процедурным вопросам (о передаче многоквартирных домов, о сроках возникновения обязанностей приступить к управлению и т.п.), а именно:

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 26 марта 2007 года № 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирными домами»;

- письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»;

- приказ Министерства ЖКХ Нижегородской области от 22.09.2006 № 45 «Об утверждении методических рекомендаций по передаче технической и иной связанной с управлением многоквартирным домом документации от одной организации к другой».

При изучении темы № 12 студенту необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников жилых помещений. Правила проведения общего собрания собственников жилых помещений и принятия решений, в том числе по вопросам выбора способа управления, регламентированы статями 44-48 ЖК РФ.

Выбор способа управления – это обязанность, а не право собственников жилых помещений в многоквартирном доме. ЖК РФ предусмотрены 3 способа управления: непосредственное управление (ст. ст. 161, 164 ЖК РФ), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел 5 ЖК РФ); управление управляющей организации (162, 163 ЖК РФ).

Бремя создания условий для выбора способа управления многоквартирными домами, обеспечения прав граждан в данных отношениях возложено на органы местного самоуправления. Для изучения оснований и процедуры проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации студенту необходимо ознакомиться со ст. 18 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 («О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами».

В целях уяснения процедуры формирования и природы договорных отношений, возникающих при непосредственном управлении многоквартирными домами, студенту необходимо ознакомиться с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 03 мая 2007 года № 8326-РМ/07 «Разъяснения по вопросам заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах».

При выборе в качестве способа управления многоквартирными домами - управление управляющей организации, между участниками отношений заключается договор управления. Порядок заключения, существенные условия договора управления определены в статье 162 ЖК РФ.

Один из способов управления - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК, ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом (Тема № 13). При изучении данной темы студенту необходимо уяснить, что ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы являются некоммерческими организациями, поэтому вопросы их создания и деятельности регламентированы не только ЖК РФ, но и ФЗ «О некоммерческих организациях». Следует также иметь в виду, что многие вопросы, касающиеся деятельности указанных юридических лиц, подлежат урегулированию в учредительных документах (в частности, Уставе).

При изучении темы № 13 студенту следует акцентировать свое внимание на следующих моментах.

Членство в ТСЖ, ЖК, ЖСК – это право, а не обязанность собственника жилого помещения в многоквартирном доме. Домовладелец может и не быть членом ТСЖ, ЖК, ЖСК, при этом он не освобождается от обязанности принимать участие в общем собрании домовладельцев.

Органы управления ЖК (ЖСК) – общее собрание ЖК (ЖСК) (высший орган), конференция, если число участников общего собрания членов ЖК (ЖСК) более 50 человек и это предусмотрено уставом ЖК (ЖСК); правление и председатель (ст. 115 ЖК РФ).

Органы управления ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ (высший орган), правление.

При изучении правового статуса ТСЖ, ЖК и ЖСК необходимо обратить внимание на исключительную компетенцию каждого органа управления.

С учетом специфики назначения жилищных и жилищно-строительных кооперативов – обеспечение удовлетворения потребностей граждан в жилье – необходимо обратить внимание на следующие особенности возникновения, изменения и прекращения прав на жилые помещения, находящихся в ЖК (ЖСК):

- основание вселения – решение общего собрания членов кооператива (ст. 124 ЖК РФ);

- особый порядок раздела жилого помещения (ст. 127 ЖК РФ);

- право собственности возникает с момента выплаты пая в полном объеме (ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ);

- преимущественное право на вступление в члены кооператива (ст. 131 ЖК РФ);

- исключение из жилищного кооператива и выселение бывшего члена кооператива (статьи 132, 133 ЖК РФ).

Рассматривая вопрос о ликвидации жилищного кооператива, студенту необходимо ознакомиться со ст. 14 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».

В свете того, что Жилищным кодексом РФ установлены только общие принципы и правила исполнения владельцами жилых помещений обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, для усвоения темы студенту необходимо изучить следующие нормативные правовые акты:

- постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам»;

- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

- приказ Министерства жилищной политики и жилищного фонда области от 25.07.2006 № 5-П «Об утверждении порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги для граждан, проживающих в общежитии».

Отношения по жилищно-коммунальному обслуживанию жилых помещений представляют собой сложную систему взаимосвязанных правоотношений. Одна из специфик данных правоотношений – их многообъектность. В качестве объектов выступают: коммунальные ресурсы, коммунальные услуги, жилищные услуги, а в некоторых случаях работы.

Для уяснения правовой природы коммунальных услуг и коммунального ресурса студенту необходимо изучить постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам».

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как размер и порядок внесения, четко регламентированы в статьях 154-157 ЖК РФ. Необходимо обратить внимание на тот факт, что объем обязательств собственника существенно больше, чем у нанимателя или иных законных владельцев жилых помещений. Порядок установления размера платы за жилищно-коммунальные услуги зависит от способа управления многоквартирным домом.

Субъектами правоотношений, возникающих в рамках жилищно-коммунального обслуживания, являются: владельцы жилых помещений (итоговые потребители коммунальных услуг и ресурсов); ТСЖ, ЖК (ЖСК) и управляющие организации; ресурсоснабжающие организации.

В рамках изучения данной темы основное внимание студента должно быть сконцентрировано на анализе правового статуса «ресурсоснабжающей организации», поскольку правовой статус иных субъектов уже изучался им в предыдущих темах курса.

Легальное определение ресурсоснабжающей организации можно посмотреть в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «Об утверждении Правил оказания коммунальных услуг гражданам». Поскольку «ресурсоснабжающая организация» - это обобщающая категория, для более полного познания правового статуса конкретных ресурсоснабжающих организаций (газоснабжающая, энергоснабжающая, водоснабжающая) студенту необходимо обратиться к следующим нормативным правовым актам:

- параграф 6 главы 30 Гражданского кодекса РФ;

- ФЗ от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергии в Российской Федерации» (правовой статус энергоснабжающей организации);

- ФЗ от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»;

- постановление Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 «Об утверждении правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ».

Общие правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг установлены ст. 159 ЖК РФ. Порядок предоставления и определения размера субсидии устанавливается на региональном уровень, в связи с чем при подготовке данного вопроса темы студенту необходимо изучить:

- постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;

- постановление Правительства Нижегородской области от 01.03.2005 № 45 «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг».

При изучении вопроса о субсидиях необходимо запомнить, что стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг для расчета субсидий устанавливаются, как правило, ежегодно правительством субъекта РФ.

Все правоотношения, возникающие в рамках жилищно-коммунального обслуживания, в зависимости от субъектного состава условно можно разделить на три группы:

1) правоотношения, возникающие между ресурсоснабжающими организациями и домовладельцами;

2) правоотношения, возникающие между ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями (ТСЖ, ЖК (ЖСК), управляющие организации);

3) правоотношения, возникающие между обслуживающими организациями (ТСЖ, ЖК (ЖСК), управляющие организации) и домовладельцами.

Правовая природа и содержание данных правоотношений во многом предопределяются способом управления, выбранным в отношении многоквартирного дома.