Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать неотразимый комплимент Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?

Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Пример применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков





 

Исходные данные.

В центральной части города, в котором живет свыше 1 млн. жителей, продается земельный участок, на котором находятся приватизированные офисные здания. Участок общей площадью 900 кв.м имеет прямоугольную форму, с незначительным перепадом высот, расположенный в ядре общегородского центра города, близ остановки скоростного транспорта, тем не менее находится в середине квартала.

Для сравнения были отобраны пять земельных участков, застроенных офисными помещениями. Офисные помещения имеют похожие характеристики с теми зданиями, которые расположены на земельном участке, который оценивается.

Участок № 1 площадью 850 кв.м, расположен в центральной части, в зоне регулирования застройки; был продан месяц назад за 165 750 гривен.

Участок № 2 площадью 910 кв.м., расположенный в ядре общегородского центра, в зоне охраны одиночных памятников, имеет угловое размещение; был продан три месяца назад за 382200 гривен.

Участок № 3 трапециевидной конфигурации, площадью 870 кв.м, расположенный в средней зоне, в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения; был продан в связи с банкротством собственника пять месяцев назад за 48 198 гривен.

Участок № 4 площадью 790 кв.м, расположенный в ядре общегородского центра, был продан четыре месяца назад за 276 500 гривен.

Участок № 5 площадью 680 кв.м, расположенный в зоне селитебно-производственных образований, в зоне затопления паводком; был продан шесть месяцев назад за 54 400 гривен.

Следует заметить, что в том случае, если реальные цены продажи на рынке недвижимости недосягаемы, возможно использовать информацию о текущих ценах предложений на продажу земельных участков. Но следует учитывать, что фактические цены продажи могут быть ниже цен предложений на 3-5%. Точнее их значения можно получить от риэлтерских фирм.

После расчета цены продажи за 1 кв.м вносились поправки на отличия в характеристиках участков-аналогов, которые компенсировали различия в их цене. В табл. 1 приведена последовательность внесения корректировок.



§ Правовое отношение к земельному участку, который оценивается, и участков-аналогов подобное — собственность.

§ Условия продажи земельных участков типичные — свободная продажа, за исключением участка № 3, поскольку он был продан в связи с банкротством собственника при недостаточный временной экспозиции, поэтому цена продажи была ниже рыночной на 20%.

§ Дата продажи у участков-аналогов отличается, поэтому вводилась поправка на уровень инфляции, исходя из соотношения курса доллара США к гривне Украины, который сложился на момент оценки, и на момент продажи участка-аналога.

На каждом из предыдущих этапов поправки вносились в "новую" откорректированную цену. На следующих этапах поправки рассчитывались в процентном отношении к скорректированной цене на дату оценки.

§ Расхождения в местоположении корректировались на основании зональных коэффициентов, которые учитывают степень градостроительной ценности экономико-планировочных зон, в границах которых находятся земельные участки.

§ Расхождения в физических характеристиках предопределялись разной конфигурацией участка, который оценивается, и участков-аналогов (угловое размещение — по правилу "65-35", выход фасада на дорогу или размещение в середине квартала — по правилу "4-3-2-1"), и инженерно-геологическими параметрами (состояние почв).

§ Внесение поправок на расхождение в использовании близлежащей территории базировалось на значении локальных коэффициентов, которые учитывали территориально-планировочные, инженерно-инфраструктурные и санитарно-гигиенические особенности местоположения земельных участков.

После внесения всех поправок на расхождение в местоположении и физических характеристиках земельного участка и учета особенностей использования близлежащей территории было рассчитано медианное значение стоимости 1 кв. м земельных участков-аналогов (среднее значение ранжированного ряда без учета максимального и минимального), которое составило 349,44гривны за один квадратный метр (табл.2):


ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

 

 

Показатели Исходный земельный участок Земельные участки-аналоги
№ 1 № 2 № 3 № 4 № 5
Площадь земельного участка, кв. м
Цена продажи, грн. 165 750 382 220 48 198 276 500 54 400
Цена 1 кв. м 195,00 420,00 55,40 350,00 80,00
Правовое отношение собственность подобное подобное подобное подобное подобное
Поправка: в % в грн. 00,00 00,00 00,00 00,00 00,00
Откорректированная цена 195,00 420,00 55,40 350,00 80,00
Условия продажи типовые Подобное подобное ликвидационные подобное подобное
Поправка: в % в грн. 0,00 0,00 +120 +66,48 0.00 0,00
Откорректированная цена 195.00 420.00 121,88 350,00 80,00
Дата продажи 15.01.01 15.12.00 01.08.00 05.07.00 01.09.00 05.06.00
Поправка: в % в грн. 0,00 +4 +16,80 +3 +3,66 +2 +7,00 +5 +4,00
Откорректированная цена 195,00 436,80 125,54 357,00 84.00

 



Местоположение ядро центра центральная зона ядро центра средняя зона ядро центра зона сели- тебно-про изводстве нных образований
Поправка: в % в грн. +48 +93,31 0,0 +197 +246.75 -29 -67,82 +282 +237,06
Физические характеристики ровная местность, середина квартала подобное угловое размещение конфигурация - трапеция подобное в зоне затопления паводком
Поправка: в % в грн. 0,00 -15 -65,62 +3 +3,77 0,00 +10 +8,40
Использование прилегающей территории общественный центр, скоростной транс- порт отличаются историко- культурные параметры отличаются историко-культурые, природно-ландшафтные параметры отличаются территориально- планировочные, санитарно-гигиенические, инженерно-геологические параметры отличаются историко-культур-ные, санитарно-гигиенические пара- метры отличаются территориально- планировочные, природно-ландшафтные параметры
Поправка: в % в грн. +10 +19,50 -5 -21,84 -20 -25,11 +10 +35,70 +26 +21,84
Откорректированная цена 307,81 349,44 350.94 324,88 351,30

 

 


Таблица 2 – Ранжированный ряд откорректированных цен продаж

участков-аналогов

 

Минимальное значение (отбрасывается)   Оценочная стоимость (медиана)   Максимальное значение (отбрасывается)
307,81 324,88 349,44 350,94 351,30

 

Результат: 349,44 · 900 =314 496 грн.

 


[1] Однако последние публикации специалистов-экспертов по оценке земли свидетельствуют о негативном отношении к использованию данных нормативной оценки в экспертной оценки. В некоторых разработках даже запрещается использовать систему коэффициентов Км1, Км2 и Км3 в экспертной оценке.

[2] См. примечание 1.

[3] См. примечание 1.

[4] См. примечание 1.






Date: 2015-09-24; view: 92; Нарушение авторских прав

mydocx.ru - 2015-2019 year. (0.009 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию