Общий алгоритм применения методического подхода

Методический подход, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, предусматривает:

§ выявление фактической продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

§ проверку информации о характере соглашения;

§ выбор единицы сравнения;

§ внесения поправок с учетом отличий между участком, который оценивается, и участками, которые с ним сравниваются;

§ определения цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, чтобы они имели такие же параметры, что и участок, который оценивается;

§ установления оценочной стоимости земельного участка.

Выявления фактической продажи участков на соответствующем рынке ли ее сегментах предусматривает сбор и анализ информации о фактах продажи земельных участков, которые состоялись на протяжении последних 3-6 месяцев. При этом подбирается информация о продаже таких земельных участков, которые за признаками, которые влияют на их стоимость, максимально приближаются к факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, который оценивается. То есть земельные участки-аналоги, которые подбираются для сопоставления, должны определенной мерой совпадать за правовым режимом, целевым назначением и функциональным использованием, условием продажи, датой продажи (оценки), местонахождением, физическими характеристиками, использованием близлежащей территории земельного участка, который оценивается.

Информация о цене продажи земельного участка-аналога, который может быть использован для проведения экспертной оценки с применением данного методического подхода, может отвечать таким критериям:

§ надежный источник его получение и минимальная вероятность недостоверности;

§ факт продажи земельных участков-аналогов состоялась в условиях открытого рынка и при типичных условиях финансирования;

§ факт продажи относительно недавно к дате оценки.

В случае, если используется информация о ценах предложения земельных участков-аналогов, они могут быть применены во время оценки лишь при условии справочного характера использования окончательного результата оценки за методическим подходом, который рассматривается.

Поскольку цены продажи земельных участков, которые используются для сопоставления, могут формироваться под влиянием нетипичных условий (действуют такие обстоятельства, которые принуждают купить или продать земельный участок) или индивидуальных интересов со стороны продавца или покупателя (между последними имеют место родственная связь, финансовая зависимость и т.п.) необходимым условием применения данного методического подхода является проверка информации о характере соглашения: ли не были они вынужденными и все стороны действовали сознательно и рационально. Если цены соглашений относительно купли-продажи земельных участков-аналогов сформировались на основе нетипичных, или индивидуальных условий, то их использование возможное лишь с обязательным учетом этих обстоятельств. Например, если земельный участок-аналог был продан по причине банкротства собственника, то необходимо учитывать, что недостаточная временная экспозиция на рынке снижает цену продажи.

Данные о ценах продажи земельных участков-аналогов составляют выборку. Для ее использования цены продажи очищаются от затрат, связанных с продажей таких объектов, в том числе налогов, если указанные затраты были включены к цене продажи.

Следующим шагом использования методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, является выбор единицы сравнения.

Наиболее обычной единицей сравнения, применение которой является традиционным в земельно-оценочной деятельности, является цена за один квадратный метр земельного участка.

В то же время, в зависимости от характера использования земельного участка за единицу сравнения могут применяться:

§ цены за погонный метр его фронтальной границы,

§ за единицу плотности,

§ за квадратный или кубический метр расположенного на участке здания или сооружения,

§ за единицу, которая приносит прибыль и прочее.

Использования цены фронтального метра как цены сравнения, предусматривает наличие определенных стандартов на глубину земельных участков. Участки, глубина которых больше, чем у стандартных, стоят не на много больше стандартных, а те, которые не достигают стандартной глубины, стоят почти столько, сколько и стандартные. Это обусловлено тем, что основная часть стоимости определяется протяжностью фронтальной границы, которая проходит вдоль улице, дороги или магистрали и только небольшая часть стоимости может быть приписана пропорционально глубине участка. Как правило, однородное установление цен за фронтальный метр ограничено небольшим географическим районом, который связан с концентрацией территорий, которые специализируются преимущественно на розничной торговле и этим определяет особую ценность этой земли. Градостроительная документация обычно ограничивает плотность застройки на разных земельных участках. Это может привести к тому, что на некоторых сегментах рынка цена будет формироваться на основании максимальной плотности, разрешенной на данном земельном участке. Примером единицы плотности может быть количество сооружений, размещенных на участке, или отношение площади застройки к площади земельного участка.

При анализе застроенных земельных участков за единицу сравнения могут приниматься цена единицы, которая приносит доход. Таким образом, можно сравнивать квартиры, спортивные арены (цена за одно посадочное место), гаражи (плата за одно место парковки).

Для учета отличий между земельным участком, выбранного для сравнения, и земельным участком, который оценивается, применяется таблица корректировок, которая учитывает отклонения в цене по такими элементам сравнений: