Понятие и сущность общей собственности

Под собственностью понимается совокупность приобретенных приемов и навыков, обеспечивающих господство лица над конкретной вещью. Главным признаком господства лица над вещью является приобретенная им на практике возможность изменять назначение вещи в своем интересе. Этим фактический собственник отличается от других лиц, которые, не имея практических навыков обращения с достаточно сложной вещью, нередко способны лишь привести ее в негодность.

Право собственности в объективном смысле - это установленные законодателем правовые нормы, определяющие рамки (границы) возможных действий лица по присвоению, владению, пользованию и распоряжению совокупностью вещей, которые не исключены из гражданского оборота. Совокупность норм, регламентирующих эти действия, образует институт права собственности.

В случаях, когда имущество принадлежит на праве собственности не одному лицу, а двум или более, на имущество возникает общая собственность.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы»[2].

Общая собственность привлекала внимание античных мыслителей. Известно, что в утопиях Платона (как и во всех позднейших утопиях) важнейшее место отводилось общей собственности (связь этой идеи с идеализированным первобытным укладом не вызывает сомнений). Схоласты (а еще раньше Августин) считали, что «законом естественным или божественным не предусмотрено раздельное владение вещами...». В доводах знаменитых философов содержится указание на весьма существенное обстоятельство: общие собственники не только и не столько объединяют имущество, сколько разъединяют его посредством общей собственности.

Основные юридические черты общей собственности могут быть представлены следующим образом.

Общая собственность возникает в том случае, когда объект собственности принадлежит одновременно нескольким лицам.

Основаниями общей собственности могут быть договоры, прежде всего некоторые договоры о совместной деятельности (простого товарищества); кроме того, любой договор о приобретении неделимой вещи с множественностью на стороне приобретателя приводит к возникновению общей собственности.

Общая собственность возникает также из совместного наследования, а также смешения родовых вещей с обезличиванием (confusio).

В действующем праве это различие специально не выделяется, поскольку относительные взаимоотношения сособственников не вызывают уже необходимости какого-либо обоснования. Поэтому наличие договора между сособственниками является дополнением (по правилу диспозитивности) норм об общей собственности, которые и без соглашения регулируют отношения сособственников.

Возникновение права общей собственности, т.е. права на идеальную долю, подчиняется общим правилам о моменте перехода права, приуроченного к передаче вещи (традиции), поскольку иное не вытекает из договора или закона.

Необходимо подчеркнуть, что несмотря на то, что передается идеальная доля, передача владения тем не менее предполагается. Конечно, во многих случаях передача владения не требуется. Можно, например, прибегнуть к условию перехода собственности в момент соглашения (constitutum possessorium). Однако необходимо подчеркнуть, «что о constitutum possessorium не может быть и речи, если отчуждающий сам лишен владения».

Исключение составлял судебный раздел, который предоставлял право собственности самим фактом вынесения решения, без передачи владения. Истец, получив право собственности, получал и соответствующие средства защиты своего права (например, виндикационный иск). В то же время несудебный договор о разделе требовал осуществления передачи. Отсюда следует, что если вещь находилась во владении постороннего лица, то раздел не влек прекращения общности (не имел реального эффекта).

По отношению ко всем третьим лицам совместные собственники (сособственники, совладельцы) выступают в качестве единого собственника и воплощают в своем объединении полное право собственности, как оно закреплено в ст. 209 ГК: с правом исключать любое третье лицо от вещи, с правом защиты (ст. 301-304 ГК), правом извлечения плодов и доходов и всеми другими правами собственника. Но в отношении друг к другу права сособственников утрачивают тот абсолютный характер, который вообще присущ праву собственности, и связаны скорее таким образом, который больше похож на связь договорного типа. Это указание на отношения как бы договора, принадлежащее римским юристам, имеет не только характер метафоры, но и непосредственное юридико-техническое значение.

Объект общей собственности может быть по своему хозяйственному назначению делимым (например, стадо животных) либо неделимым. Соответственно в первом случае возможности прекращения общей собственности разделом очевидны, и сохранение общей собственности в случаях делимости вещи может быть объяснено лишь той общей целью, которая преследуется сособственниками (может быть и ситуация юридических препятствий к разделу делимой вещи: например, один из совладельцев умер или находится в состоянии реорганизации, если это юридическое лицо, и до возникновения его правопреемников производство раздела представляется невозможным или затруднительным).

Если же вещь неделима, то возникает более устойчивая общая собственность, связывающая сособственников уже тем, что при разделе некоторые из них вовсе не получат вещи и лишатся тем самым тех выгод, которые вытекают из самой вещи. Именно такого рода общая собственность и представляет предмет нашего рассмотрения. Таким образом, общая собственность приобретает черты принудительности и создает сама по себе почву для конфликтов.

Если совладельцы не связаны договором, в котором оговорены все существенные моменты по управлению общим имуществом, и если общность сособственников возникла случайно, без их выбора и без учета их воли, то с большой долей вероятности можно предсказать, что в процессе управления общим имуществом возникнут препятствия. Для урегулирования возникающих трудностей и создаются законом правила, относящиеся к общей собственности. Среди таких правил следует указать на следующие.

Управление общим имуществом осуществляется по общему соглашению. Если такое соглашение не достигается, то спор рассматривается судом (ст. 246, 247 ГК). Это правило консенсуса можно охарактеризовать как правило запрета, принадлежащее любому из участников общей собственности (prohibitio). Право вето, выражая самую суть собственности как исключительного права, предельно обесценивает общую собственность. По этому поводу и возникло известное выражение «совладение есть отрицание владения», которое понималось именно в том смысле, что «ius prohibendi заключает в себе право совладельцев лишить друг друга владения».

В ГК РФ запрет, которым по существу является несогласие с предложенным решением, может быть устранен лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247). При этом, конечно, под пользованием понимается и владение, и другие действия с имуществом. Точно так же разрешаются и споры о совместном распоряжении, например, о реконструкции здания или передаче его в аренду.

Предметом аренды выступает имущество, находящееся во владении арендодателя - субъекта права общей собственности, за которым сдаваемое в аренду имущество закреплено на условиях, определенных в порядке, предусмотренном ст. 247 ГК РФ. Соответственно в договоре аренды указывается не доля в праве, принадлежащая арендодателю (хотя указание на эту долю может быть сделано сторонами как на основание права сдачи в аренду, имеющееся у арендодателя (ст. 608 ГК), а конкретное, точно описанное имущество (п. 3 ст. 607 ГК). Если переданное в аренду имущество превышает ту часть, которая была выделена арендодателю, это само по себе еще не дает основания для аннулирования договора, если арендодатель может доказать, что действовал в интересах других совладельцев (ст. 980 ГК). Наличие общей собственности во всяком случае заставляет предположить возможность действий в чужом интересе. Соответственно если налицо действия в чужом интересе без поручения, то с того момента, когда возник спор, не подтвердивший поручения сособственник не связан условиями аренды, а судьба арендного договора зависит от того, возможно ли его сохранение в части пользования тем имуществом, которое закреплено за арендодателем (арендодателями), согласным(и) с заключенным договором аренды.

По-видимому, нельзя исключить и арендные отношения между самими совладельцами. Например, если один из них временно не нуждается в помещении, он вправе передать соответствующую часть другому.

Этот вопрос возник в деле, приведенном в приложении А к курсовой работе. Между сторонами - торговой организацией (ООО «Универмаг») и комитетом по управлению имуществом было заключено мировое соглашение, по которому определены доли в общей собственности на нежилое помещение - магазин (соответственно ¹⁷/₂₅ и ⁸/₂₅). Затем между торговой организацией и представителем другого сособственника - МО «Архангельск» было заключено соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Но фактически владело помещением лишь ООО «Универмаг» и, как можно полагать, вносило платежи другой стороне. ООО «Универмаг» расценивало данное соглашение как договор аренды.

В связи с заявлением ООО «Универмаг» о выкупе в порядке приватизации арендованного нежилого помещения суд указал, что в данном случае нет договора аренды, так как соглашение о порядке владения и пользования, не содержащее точных данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее сдаче в аренду, не отвечает норме ст. 607 ГК[3].

Между тем соглашение о таком порядке пользования, которым закреплены все помещения за одним из участников, может, как представляется, рассматриваться лишь как временное. В противном случае есть основания говорить о выделе доли.

В свою очередь соглашение о временном возмездном пользовании чужим имуществом отвечает признакам аренды. Определение того имущества, которое передано в аренду, если таких данных не содержит договор, может быть осуществлено, если стороны установили порядок пользования общим имуществом до того: в этом случае сданным в аренду будет считаться имущество, ранее переданное в пользование арендодателя. Если же определить арендованное имущество таким образом невозможно, то договор придется признать незаключенным.

Как известно, право собственности само по себе предполагает определенную сферу свободы собственника, не нуждающегося в содействии третьих лиц для реализации своего права; собственнику предоставлены лишь известные средства защиты от нарушителей, но эти средства не допускают принуждения третьих лиц к каким-либо положительным действиям. Именно поэтому право собственности реализуется вне правоотношения с иными лицами. В то же время право общей собственности образует широкий круг исков к другим сособственникам, которые допускают наряду с мерами защиты и требование положительных действий: начиная от раздела вещи и возмещения убытков до установления определенного способа пользования вещью. Эти иски вытекают не из права собственности как права вещного и абсолютного, а из того правоотношения, имеющего тип обязательственной связи, которое устанавливается между сособственниками.

Но это не исключает и обычной, т.е. абсолютной, защиты собственности и владения, которые даются каждому совладельцу именно как собственнику.

Другим правилом, регулирующим отношения совладельцев, является правило о свободном распоряжении своим правом, выраженным в идеальной доле. Эта доля в праве находится в полной воле собственника, и он может ею в любой момент распорядиться по своему усмотрению любым образом. В то же время сособственник, пока он не утратил свое право, имеет по общему правилу определенные соглашением совладельцев или решением суда права владеть и пользоваться частью вещи (имущества), находящегося в общей собственности. Понятно, что эта часть не принадлежит ему на праве собственности, в отличие от идеальной доли, и он не может считать ее полностью своею. Тем не менее поскольку иное не установлено в порядке ст. 247 ГК, он вправе по своему усмотрению в пределах, указанных ст. 209 ГК, т.е. без вреда правам и интересам третьих лиц (в том числе совладельцев), осуществлять в указанных ему пределах всю полноту прав, вытекающих из собственности. В этой части сособственник может защищаться от нарушений и помех его прав, от кого бы они ни исходили, в том числе и от совладельцев.

Date: 2015-09-24; view: 521; Нарушение авторских прав