Правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков

Одной из важнейших направлений земельной реформы - формирование земельного рынка и правовое регулирование его составной части — купли-продажи земельных участков.

В главе 30 Гражданского Кодекса РФ изложены основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости. Повышенное внимание следует уделить ст. 549-558 параграфа седьмого данной главы. Нормы данного параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купли-продажи, изложенных в первом параграфе (п. 5 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ).

В п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса РФ воспроизведено традиционное общее определение договора купли-продажи, данное в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года и Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это товар уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В Гражданском Кодексе (п.1 ст. 485) особо обусловлено, что покупатель обязан совершить действия за свой счет, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа[46]..

Гражданский Кодекс параллельно с общими положениями предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может переходить или отчуждаться от одного лица к другому (п.3 ст.129; п. 3 ст.209 Гражданский Кодекс РФ). Это связано непосредственно с тем, что земельный участок по своей природе рассматривается как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество, и тем самым он и отличается от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируется специальными нормами, как правило, императивного характера.

Исходя из общих характеристик, договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Предмет договора купли-продажи недвижимости включает в себя:

- продаваемое имущество;

- действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Любой не изъятый из оборота земельный участок может быть предметом купли-продажи.

Особенность договора, которая предусматривается земельным законодательством, является, то, что только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, могут быть предметом купли-продажи.[47]

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 Гражданского Кодекса РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В том случае если форма договора купли-продажи будет не соблюдена, то это повлечет недействительность сделки. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, но, если стороны выразят желание, они вправе это сделать (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ).

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 Гражданского Кодекса РФ)[48]. Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным Законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно мнению О.В. Касьяновой[49] практический смысл и значение специальных правил, регулирующие договор купли-продажи недвижимости, предусмотрено тем, что объекты недвижимости неотрывны от того места, где они непосредственно находятся, а договоры их продажи совершаются в любом другом месте. При заключении подобного рода сделок участникам имущественного оборота необходимо располагать информацией о правовом положении приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Тем самым эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации на недвижимое имущество.

Покупатель становится собственником приобретаемого имущества только после государственной регистрации.

Важным положения гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о купли-продажи земельного участка должны быть указаны те данные, которые позволят определить размер конкретного земельного участка, определить цель использования земельного участка, а так же его кадастровую оценку[50].

Если эти данные отсутствуют в договоре условия о земельном участке, подлежащем передаче, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.

Для того, что бы точно определить все необходимые параметры земельного участка к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт земельного участка[51].В том случае, если отсутствует кадастровый паспорт участка, то он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между сторонами.

Кадастровый паспорт, как правило, составляется в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления земельного участка на местности устанавливается межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другого объекта. [52]

Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Министерства Юстиции РФ от 18 февраля 2008 года №32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»[53].

Данные которые должны быть указаны в кадастровом паспорте земельного участка:

- местоположение. т.е. почтовый адрес;

- кадастровый номер;

- общие сведения;

- категория земель;

- объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются);

- площадь участка (в квадратных метрах);

- целевое назначение категории земель, в составе которых находится участок;

- кадастровая стоимость;

- в чьем ведении находится эти земли;

- цель использования земельного участка[54];

Записи с указанием данных количественных и качественных характеристик земельного участка как предмета договора купли-продажи (например, кадастровый номер, адрес (местоположение), наименование, категории земли, цели ее использования, общая площадь) вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором выделены разделы, содержащие информацию о земельном участке, о здания и сооружениях, о квартирах и помещения, других объектах, входящих в состав какого либо здания (сооружения). Все эти параметры подробно описаны в Приложении №1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также в кадастровом паспорте отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

Согласно ст. 555 Гражданского Кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи является цена, которая непосредственно должна быть четко определена в таком договоре. Цена, т.е. денежная сумма, которая выплачивается продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон.

Согласно п.3 ст.424 Гражданского Кодекса РФ в случае когда, в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя их условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

Существуют следующие способы определения цены договора купли-продажи[55]:

- по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. о рыночным ценам;

- в качестве цены за земельные участки согласно п.5 ст.66 Земельного Кодекса РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года №586-р.[56]. Согласно этим рекомендациям рыночная стоимость основывается на принципах спроса и предложения, принципов замещения, принципов изменения во времени, принципов внешнего влияния, принципов наиболее эффективного использования.

В свою очередь кадастровая стоимость определяется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года №222[57]. Согласно п.1.3 данных указаний кадастровая стоимость определяется Земельной кадастровой палатой по соответствующему субъекту РФ, уполномоченной на обеспечение ведения Государственного реестра земель кадастрового района. Акт определения кадастровой стоимости земельного участка оформляется для земельного участка в пределах одного кадастрового квартала. Принципы, по которым определяется кадастровая стоимость, указываются во второй главе Методических указаний.

Если говорить о передаче земельного участка, то передача земельного участка продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В юридической литературе отмечается, что стороны вправе подписывать передаточный акт или другой документ, свидетельствующий об исполнении продавцом обязанности передать недвижимость покупателю, а не обязаны.[58]

Действительно, в соответствии с п.2 ст. 556 Гражданского Кодекса РФ обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после вручения (передачи) участка покупателю и подписания сторонами документа о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, что предполагает, что стороны вправе предусматривать иной порядок передаче. В то же время, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматриваются как отказ продавца от исполнения обязанности передать или покупателя от обязанности принять имущество. Таким образом, подписание документа о передаче является обязанность сторон, если иной порядок не предусмотрен законом или соглашение сторон[59].

Согласно пункту 3 ст. 37 Земельного Кодекса РФ в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельных участков в аренду, совершение иных сделок с земельными участками.

Также, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В том случае, если все необходимые данные будут отсутствовать в договоре, то договор будет считаться не заключенным, а соответственно сделка будет считаться недействительной в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и на стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требование о предоставление которой установлены федеральными законами. Вправе требовать уменьшение покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков[60].

А в свою очередь, если говорить о продажи земель из государственной и муниципальной собственности, то согласно пункту 4 ст. 38 Земельного Кодекса РФ Правительство устанавливает порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из государственных и муниципальных земель.

Правовое регулирование земельных торгов осуществляется Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года №808.

В соответствии с вышеуказанными Правилами, по составу участников торги являются открытыми и проводятся в форме конкурса или аукциона. Для того, что бы участвовать в торгах, соответствующий претендент представляет организатору торгов в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с тем перечнем, который опубликован в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявлению нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

Тот участник торгов, который предложить наибольшую цену и признается победителем. Основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка является протокол, в котором фиксируются результаты торгов. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.