Общая характеристика сделок с земельными участками

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав в собственности, в том числе и земельной.

С развитием земельного рынка все большее значение приобретает в качестве основания возникновения конкретного земельного правоотношения такой юридический факт, как сделка[33].

В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабатывалось, и на сегодняшний момент необходимо отметить, что определения сделки, приведенные в ст. 41 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года и в ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичны определению сделок, которое содержится в ст. 153 Гражданского Кодекса РФ: «...действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

Сделка — это главным образом:

- действие (т.е. вид юридического факта). В данном качестве сделки противостоят событиям, т.е. тем обстоятельствам, которые не зависят от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, урагану, наводнениям);

- действие правомерное, т.е. действие которое не нарушает нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские права. Тем самым сделки отличаются от тех действий, которые противоправны — т.е., деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);

- действие целенаправленное, т.е. волевое. Это дает возможность противопоставить сделки тем поступкам — действиям, которые лишены такой целенаправленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего определенные права и обязанности, хотя и цели найти вещь у него не было;

- действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку[34].

Таким образом, можно выделить признаки сделки: правомерные действия; волевой акт, т.е. действия людей; она специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; она порождает гражданские отношения.

Совершение сделок с земельными участками (порядок заключения сделки, форма сделки, регистрация сделки, ее действительность и др.) регулируется нормами гражданского с учетом земельного. Наиболее распространенными являются такие сделки, как купля-продажа, аренда, передача по наследству, передача в дар (дарение), рента, мена, ипотека (залог недвижимости).

Сделки с земельными участками как любые другие гражданско-правовые сделки можно подразделить на односторонние и многосторонние (договоры). К односторонним можно отнести завещание, предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование государственными и муниципальными организациями и др. К многосторонним — договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и т.д.

Сделки с землей также можно разделить и по признаку перехода права собственности на земельные участки: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, завещания и др. В том числе, те, которые не связаны с переходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды, доверительного управления и т.д.[35]

Земельно-правовые сделки урегулированы законодательством таким образом, чтобы с помощью их обеспечивалось целесообразное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, целесообразно, в строго целевом назначении и т.п.

При оформлении сделок с земельными участками должны соблюдаться требования Гражданского Кодекса РФ. Оформление сделок с земельными участками по своей сути ничем не отличается от оформления сделок с любым другим имуществом, поскольку подчинено одним и тем же правилам, установленным действующим гражданским законодательством РФ.

Для того, чтобы сделка считалось совершенной и была действительна, она должна иметь определенную форму. Способ, при помощи которого фиксируется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Все сделки с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований должны быть заключены в письменной форме[36]. В ст. 160 и ст. 165 Гражданского Кодекса РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающим сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Современный этап правовой реформы определяет перед собой задачу увеличить защищенность и гарантированность прав всех участников рынка недвижимости, в частности правообладателей земельных участков. Одним из методов решения данной задачи выступает создание соответствующих правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними. Данная проблема носит межведомственный характер и регулируется нормами гражданского и земельного законодательства.

Обязательность государственной регистрации сделок с земельными участками является ее особенностью. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона которая уклоняется от государственной регистрации сделки обязана возместить другой стороне убытки, вызванные приостановкой в совершении или регистрации сделки[37].

Согласно мнению Е.А. Греховой государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними является средством введения стихии земельного рынка в цивилизованные рамки, и управления этим рынком на принципах гласности и публичности[38].

Основная роль в данном процессе принадлежит федеральному органу исполнительной власти — Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии[39]. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии получила свои функции Указом Президента от 25 декабря 2008 года №1847 от упраздненного Федерального агентства кадастра объекта недвижимого имущества.

Для выполнения задач обеспечения порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также осуществления иных функций вместо территориальных органов юстиции в субъектах РФ были образованы территориальные органы федеральной регистрационной службы субъектов РФ[40].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны правовых и законных интересов граждан и юридических лиц.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.[41]

Земельно-правовые сделки осуществляются по особой форме, предусмотренной законом, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, потенциальное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

Новый этап в развитии системы регистрационных органов связан с принятием Гражданского Кодекса РФ и Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21 июля 1997 года. В период вступления в силу указанного закона существовавшая система регистрации характеризовалась разнообразием регистрационных органов, отсутствием единых принципов, процедур и правил государственной регистрации, а также смешением двух систем регистрации — документов и прав на объекты недвижимости.

Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой Гражданского Кодекса РФ). Порядок проведения государственной регистрации закреплен в Федеральном Законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о государственной регистрации).

Из судебной практики, очевидно, что государственная регистрация является обязательной при совершении сделок с земельными участками. Так, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2007года №6623/05 «сделка по отчуждению недвижимого имущества вместе с земельными участками правомерно признана судом ничтожной, поскольку она совершена при отсутствии у продавца государственной регистрации права собственности на земельный участок по его кадастровому номеру».

Можно привести несколько отличительных признаков регистрации:

- во-первых, это акт, имеющий юридическое значение, таким образом, закон объединяет с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 Гражданского Кодекса РФ и другие;

- во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим выделяется публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство контролирует законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, удостоверившись в этом, регистрирует их. С другой – государственная регистрация носит открытый характер, как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

- в–третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (п. 2 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ). В любом случае единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.

Как отмечено выше, государственная регистрация прав на землю и сделок с землей носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Объем предоставляемой информации может быть разнообразным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления.

Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации обжалован в суд.

Важно иметь в виду те причины, которые являются основанием для отказа. Перечислим несколько из них:

- непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно);

- содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у регистрирующего органа прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.

Также необходимо обозначить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними проводится на основе принципа платности ее проведения. Порядок взимания платежей определяется ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ. Данная статья определяет размер государственной пошлины за регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними.

Таким образом, сделка с земельным участком считается заключенной, и право на него возникает с момента прохождения процедуры государственной регистрации (п. 1 ст. 164 Гражданского Кодекса РФ, п. 1 ст. 26 Земельного Кодекса РФ)

Для прохождения процедуры государственной регистрации необходимо предоставить набор документов: заявление сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной достоверности; документ об уплате государственной пошлины; правоустанавливающий документ на земельный участок; договоры и другие сделки в отношении земельного участка, совершение в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения данного земельного участка на момент совершения сделки; кадастрового паспорта земельного участка (ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации). Кадастровый паспорт воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Кадастровый паспорт является обязательным приложение к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества.

После принятия выше перечисленных документов орган, регистрирующий земельную сделку, проводит правовую экспертизу этих документов и проверяет законность сделки; устанавливает отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После этого в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав вносятся соответствующие записи.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (ст. 12 Закона о государственной регистрации). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документах, выражающим содержание сделки.

Если говорить о правовом значении государственной регистрации сделок с земельными участками в России, то выделяются два мнения. С одной стороны, государственная регистрация сделок с земельными участками есть форма контроля за сделками с недвижимостью. Необходимость контроля со стороны государства объясняется повышенной стоимостью недвижимости по сравнению с другими объектами.

С другой стороны, благодаря предварительному нотариальному удостоверению сделок с земельными участками, вероятность отказа в государственной регистрации сделок сведена к минимуму. Именно поэтому многие авторы считают необходимым отказаться от государственной регистрации и ограничится лишь нотариальным удостоверением сделок[42].

На данный момент в России согласно мнению Е.А. Греховой наиболее приемлемой является первая позиция. Она говорит о том, что юридическая природа государственной регистрации сделок с землей заключается в том, что она является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельный участок. И призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрощению и стабильности гражданского оборота в целом[43].

Автор дипломной работы разделяет точку зрения Е.А. Греховой, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является гарантом заключения законных сделок с земельными участками и следует особо подчеркнуть, что ни гражданское, ни земельное законодательство не требует нотариального удостоверения земельных участков. В то же время если стороны изъявят желание нотариально удостоверить, например, договор купли-продажи земельного участка для этого не существует никаких проблем.

Также следует заметить, что правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за те нарушения которые были выявлены вследствие договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных вследствие нарушения договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия.

Необходимо отметить, что наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания проявляются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Административная ответственность наступает тогда, когда субъект самовольно производит строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; уничтожаются плодородные слоя почвы и др.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами Кодекса об административных правонарушениях РФ, Уголовного Кодекса РФ и Уголовно-процессуального Кодекса РФ.

Договорные наказания в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции[44].

Анализируя действующего гражданского и земельного законодательства РФ, можно сделать вывод, что необходимо установить общие требования к сделкам с земельными участками. Для достижения данной цели необходимо включение в Земельный кодекс РФ специальной статьи - «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В пределах данной статьи так же, имеет смысл установить свод допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.

Если подводя итог вышеизложенному, то это свидетельствует о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей[45]. В конкретном случае говорится о договоре купли-продажи земельных участков, правовое регулирование которых в большей степени отличается от правового регулирования договоров купли-продажи имущества, не связанного с землей.

В силу этого земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, залога, аренды, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите тех субъектов, которые осуществляют сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.