Рефинансирование

Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.

В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях - Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте - частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).

По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких нуждающихся в надежных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.

Наша экономика еще слишком слаба, для того, чтобы о новых веяниях мы могли делать самостоятельные выводы, а как обстоят дела с рефинансированием за рубежом? В Великобритании до сих пор основной источник для ипотеки - средства, привлекаемые через депозитарные институты, коммерческие банки и building societies*(1), хотя в последние годы возрастает роль секьюритизации*(2) ипотечных кредитов.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов:

1) с финансового рынка через вклады и депозиты;

2) с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг.

Основные модели рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов:

1. Универсальные банки. Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т.п. Основное преимущество универсальных банков - диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости. Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании - необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

2. Контрактные жилищные сбережения. Это разновидность депозитной модели, предполагающая привлечение специализированными институтами на договорной (контрактной) основе долгосрочных жилищных сбережений граждан и предоставление вкладчикам жилищных ипотечных кредитов. Реализация данной модели осуществляется различными способами: работает в режиме полностью замкнутого цикла финансовых потоков (как, например, строительные сберегательные кассы в Германии), относительно закрытого типа (строительные объединения в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

3. Специализированные ипотечные банки. Ипотечные банки - это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.

4. Вторичный рынок ипотечных кредитов. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Эта модель получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Азии и Латинской Америки. В ее рамках первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Таким образом, у российской экономики есть практические примеры удачного процесса рефинансирования в других странах, и в случае, если будущая российская модель рефинансирования будет создана с учетом особенностей нашей экономики, ипотечное кредитование переживет небывалый расцвет, связанный с существенным понижением процентных ставок по кредитам и упрощением процедуры выдачи кредита банками.

Систему рефинансирования кредиторов планируется осуществлять через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, то есть через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано Правительством РФ в 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Основное уставное направление деятельности АИЖК - обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Задачи Агентства определены постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. N 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК", уставом, бизнес-планом Агентства.

Целями Агентства являются:

1) создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

2) обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

3) создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

4) создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

5) формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В идеале деятельность Агентства должна охватить все регионы России.

Для этого должна развиваться сеть региональных операторов и обеспечиваться возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

За период времени с начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства расширилась и активно начала функционировать созданная АИЖК общефедеральная система рефинансирования ипотечных кредитов.

Общая схема рефинансирования ипотечных кредитов должна выглядеть следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). Тогда заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как эти права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Банка России.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, основные участники ипотечного рынка - это следующие субъекты обладающие рядом характерных для них функций:

1) банки - первичные кредиторы; они осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

2) региональные операторы; выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

3) агентство; выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующего выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

При этом страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности), а оценочные компании, соответственно, производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Система ипотечного кредитования, разработанная и внедренная Агентством представляет собой двухуровневую структуру, предусматривающую рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Цель рефинансирования - формирование платежеспособного спроса на жилье со стороны населения. Это позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка.

Стандарты разработаны Агентством исходя из анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям). На их основании уже сформирован и действует во многих регионах страны механизм рефинансирования. Но при этом единая федеральная система ипотечного кредитования в настоящее время отсутствует, хотя в 87 субъектах РФ действует единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, АИЖК установлены договорные отношения с 20 страховыми компаниями. А по стандартам Агентства первичными кредиторами выдано 27 908 ипотечных кредитов и рефинансировано закладных на сумму 12 млрд. 515 млн рублей (по данным за 2004 г.). Исходя из этого, основываясь на тех целях, которые ставятся перед АИЖК, а также с учетом того, что Агентство было создано со стопроцентным участием государства, формирование общероссийской системы можно рассматривать как крупнейший государственный бизнес-проект.

И именно по данным АИЖК, опубликованным на основании проведенного анализа развития рынка ипотечного кредитования за 2008 г., была дана следующая оценка ситуации на рынке рефинансирования (продажи) ипотечных кредитов в РФ. Приведенный ниже анализ основан на данных рефинансирующих организаций (банков), в том числе ориентированных на секьюритизацию. На 1 декабря 2008 г. на территории РФ сформировано 10 ипотечных паевых фондов (общая стоимость находящихся на их балансах ипотечных закладных составляет порядка 5 млрд. рублей), а также ипотечные кредиты, включенные в пулы при секьюритизации в России и за рубежом.

Объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 г. составил 45,1 млрд. рублей, что составляет 8,4% от объема выдачи ипотечных кредитов в год.

Для сравнения: максимальная доля рефинансирования была в 2005 г. - 29%, за этот же период АИЖК приобрело 7,8 млрд. рублей или 62% от всего объема рефинансирования.

В связи с сокращением возможностей по секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом (так, например, последний выпуск был зарегистрирован в июле 2008 г. банком Евротраст), в третьем квартале 2008 г. объемы рефинансирования снизились по сравнению со вторым кварталом 2008 г. года на 24%. На снижение объемов рефинансирования повлияло сокращение программ рефинансирования кредитов банком ВТБ-24, снижение составило 33%. Помимо этого Банк "Кит-Финанс" и "Атта-Ипотека" не осуществляли деятельность по рефинансированию.

В третьем квартале 2008 г. АИЖК рефинансировано 7,2 млрд. рублей, ВТБ-24 - 3,6 млрд. руб., ГПБ Ипотека - 2,5 млрд. рублей, Русский ипотечный банк - 0,6 млрд. рублей Таким образом, в указанный период времени на рынке рефинансирования доля АИЖК составила 53%.

Затем банк ВТБ-24 и Русский ипотечный банк объявили о приостановке программ рефинансирования кредитов у банков. Таким образом, в 4 квартале 2008 г. и на протяжении 2009 года АИЖК остается ключевой рефинансирующей компанией на рынке приобретения пулов ипотечных кредитов.

Такой кредитный продукт, как рефинансирование, предлагают своим клиентам также некоторые банки. В качестве примера можно привести программу АКБ "НРБанк" (ОАО), направленную на погашение ипотечного кредита, ранее взятого в другой кредитной организации или по Ипотечной программе АКБ "НРБанк (ОАО) (кроме ипотечных кредитов, предоставленных на ремонт). Обеспечением по кредиту служит залог (ипотека) имеющейся в собственности заемщика или заемщика и созаемщика жилой недвижимости. Срок кредитования: от 1 года до 25 лет. Валюта кредитования: доллары США, рубли РФ. Сумма кредита: от 15 тыс. долларов США до 1,5 млн долларов США; от 200 тыс. рублей РФ до 35 млн. рублей РФ. Размер кредита составляет до 70% от оценочной стоимости жилья.

Условия предоставления кредитного продукта "Рефинансирование" следующие:

заключение договора комплексного ипотечного страхования, включающего страхование жизни и временной нетрудоспособности заемщика (созаемщика) поручителя, страхование предмета ипотеки (залога) по рискам утраты и повреждения предмета ипотеки (залога), страхование права собственности на предмет ипотеки (залога), на страховую сумму не менее остатка ссудной задолженности по кредиту, увеличенного (остатка) на 10%, и оплата страховой премии, определенной на основании тарифа страховой компании и страховой суммы;

подписание Договора поручительства (при наличии поручителя);

предоставление письма из банка-кредитора о состоянии ссудной задолженности по кредиту;

предоставление письма из банка-кредитора о согласии осуществить погашение ссудной задолженности по кредиту;

предоставление отчета об оценке предмета ипотеки;

предоставление экспертного заключения о качестве строительства (постройки) индивидуального жилого дома (при необходимости);

открытие счетов в АКБ "НРБанк" (ОАО) (при необходимости);

оплата комиссий АКБ "НРБанк" (ОАО) согласно действующим тарифам (при наличии);

подписание предварительного договора об ипотеке объекта жилой недвижимости (квартира, таунхаус, индивидуальный жилой дом с земельным участком) с АКБ "НРБанк" (ОАО);

предоставление документа (поручения) в АКБ "НРБанк" (ОАО) о направлении кредитных средств на счет Банка-кредитора для погашения ранее выданного кредита.

Минимальный возраст заемщика для получения кредита по рефинансированию должен составлять 21 год, а максимальный рассчитывается из того, чтобы на момент окончания срока кредитования заемщик должен быть не старше 65 лет в том случае, если доходы заемщика (созаемщика) учитываются в модели расчета платежеспособности.

Date: 2015-09-05; view: 308; Нарушение авторских прав