Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т.е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее, показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.

Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсы для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.

Банки, стараясь максимально обеспечить и гарантировать возврат заемных средств, предъявляют потенциальным клиентам совершенно нереальные требования: поручители, огромные официальные зарплаты, десятки всевозможных документов и проценты, выплата которых сведет на "нет" возможные выгоды заемщика. При этом важно, что по данным статистики процент невозврата кредитов в России гораздо меньше, чем, например, в других странах Восточной Европы. Он колеблется на уровне статистической погрешности (называют цифры от 0,5 до 1,75%), стремясь к нулю в сфере дорогой ипотеки и приближаясь к 4-6% в сфере дешевого экспресс-кредитования.

В конечном итоге, именно банки, предоставляющие ипотечный кредит рискуют меньше всего. Убытки будут у банка только в случае, если одновременно и упадут цены на жилье, и заемщик прекратит возвращать полученный кредит.

Именно в этом и заключается проблема кредитных организаций в период финансового кризиса. Именно этим обоснованы проблемы развития ипотеки в настоящее время. Падение цен на недвижимость и утрата заемщиками стабильного источника доходов влечет прекращение ипотечных программ многих банков.

Поэтому стало очень сложным получить ипотечный кредит, так как банки, зависящие от возврата заемных средств, несут серьезные убытки. Этим обосновано повышение ставок теми кредитными организациями, которые продолжают работать на рынке ипотечного кредитования. Так, если в 2007 г. минимальная ставка наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составляла 9%, то сейчас она возросла до 15%-16%.

Таким образом, ипотека становится менее доступной, так как ставки по кредиту постоянно повышаются, пи этом ужесточаются требования к заемщикам, а возможности рефинансирования кредита уменьшаются. То есть банки в связи с тем. Что кредит является дорогим продуктом, не могут выгодно перепродать выданные кредиты (рефинансировать их), поэтому многие их них могут вообще перестать работать с ипотекой.

Ранее в условиях нормально действующей экономики банкам было выгодно производить рефинансирование долгов, которое в норме при налаженной процедуре должно привести к снижению стоимости ипотеки - в данном случае величине процентов по выданному кредиту. Логика этого процесса была проста: ваш кредитор меняется, но условия кредита остаются прежними, то есть вы ничего не теряете - напротив, в отличие от банков, даже самых надежных, государственные организации (например, Сбербанк или Государственный пенсионный фонд) вряд ли когда-нибудь разорятся.

Но процесс рефинансирования, который собственно заключается в выпуске (эмиссии) ипотечных ценных бумаг (облигаций, закладных), которые позволяют банку быстро вернуть потраченные на выданный вам кредит средства путем переуступки требований по кредиту той организации, которая приобретет ипотечные ценные бумаги, значительно сократился.

Date: 2015-09-05; view: 283; Нарушение авторских прав