Кадастровые выписки

Брянский государственный аграрный университет

Факультет энергетики и природопользования

Кафедра природообустройства и водопользования

ОТЧЕТ

о прохождении производственной практики в

ОАО «Брянскземпроект»

Выполнил студент

группы Е-261

Ковалева Д. В.

Проверила Ивченко Л. В.

Брянск 2015

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Производственная практика по землеустроительному проектированию и земельному кадастру, которая проходила в период с 25 июня по 22 июля в ОАО «Брянскземпроект», имеет цель и ставит задачу закрепить и углубить теоретические знания студентов. На производственной практике студент принимает участие и знакомится с работой областных управлений и районных отделов земельных ресурсов, землеустроительных и кадастровых служб, городских, сельских, поселковых советов, филиалов институтов землеустройства. Выполняет работы по регистрации землевладений и землепользований, учету количества и качества земель, бонитировке почв, экономической и денежной оценке земель, по составлению проектов межхозяйственного и внутрихозяйственного землеустройства, разработке рабочих проектов и схем землеустройства. Во время прохождения практики студент должен изучить содержание и технологию работ. Овладеть методикой и техникой анализа производственной деятельности сельскохозяйственного предприятия и его отраслей, структурных подразделений, экономической оценки технологических и организационных мероприятий.

Основным заданием является ознакомление:

- с проведением земельной реформы;

- с программой геодезических работ и измерений для землеустройства;

- с правилами оформления договора и разрешительной документации на проведение геодезических изысканий.

- с работами связанными с разгосударствлением и приватизацией земель;

- с методами по осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель, а также с методами по экономическому стимулированию рационального использования и охраны земельных ресурсов;

- с региональными программами рационального использования и охраны земель, восстановления плодородия почв, улучшения природной среды;

- с организацией работ по землеустройству, топографических и картографических изысканий, почвенных и агрохимических обследований;

- с действиями при выявлении земель, используемых не по целевому назначению, с нарушением установленных требований или нерационально;

- с работой и участием в работе по ведению государственного земельного кадастра и мониторинга земель;

- с земельно-кадастровой документацией, к которой относятся кадастровые карты, планы, схемы, графики, текстовые и другие материалы, которые включают сведения о границах и площадях земельных участков владельцев земли и землепользователей, правовой режим земель, которые находятся в государственной, коллективной и частной собственности, их количество и качество, народнохозяйственная ценность и продуктивность по землевладельцам и землепользователям

- сбор информации по теме научно- исследовательской работы студента.

Практика позволяет ознакомиться с последними новинками технической стороны землеустройства и кадастра и проникнуть в суть последних юридических веяний, которые идут рука об руку с законодательством в сфере земельных отношений.

общие сведения об организации

Компания предоставляет широкий спектр услуг:

· Отвод земельных участков для строительства.

· Проектирование и геодезические изыскания для строительства.

· Межевание земель.

· Землеустроительные и кадастровые работы.

· Согласование границ.

· Получение кадастровых паспортов.

· Государственная регистрация прав.

· Юридическое сопровождение земельных сделок.

· Представительство в судебных спорах.

· Землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.

· Территориальное землеустройство, включая изготовление картографических материалов.

· Техническое оформление границ.

· Инвентаризация земель.

· Техническая инвентаризация объектов недвижимости.

· Полный комплекс топографических, геодезических и картографических работ.

· Кадастровая и рыночная оценка земель, зданий, сооружений, иных объектов недвижимости.

· Геодезия и проектирование для ландшафтного дизайна.

Камеральные работы

В ходе камеральной обработки полученных при геодезических изысканиях данных нами велось составление межевых планов – важнейших кадастровых документов, являющихся правоустанавливающими материалами и удостоверяющих его в полномочиях пользования, владения и распоряжения землей.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Требования по оформлению межевого плана установлены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемые земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2009 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка

Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Можно выделить следующие типичные случаи подготовки межевого плана.

1) По образованию земельных участков в результате объединения.

2) По образованию земельных участков в результате раздела, когда все земельные участки образуемые.

3) По образованию земельных участков из земель.

4) По образованию земельных участков в результате выдела.

5) По образованию земельных участков в результате раздела с измененным земельным участком.

6) По образованию земельных участков в результате перераспределения.

7) По образованию частей земельного участка.

8) По уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади земельного участка.

В случае подготовки межевого плана лицом, имеющим право осуществлять работы по территориальному землеустройству, на титульном листе плана необходимо указать основной государственный регистрационный номер юридического лица, а в отношении физического лица - индивидуальный номер налогоплательщика.

Лица, обладающие статусом кадастрового инженера, указывают номера квалификационного аттестата.

В соответствие с требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом № П/327, описание земельных участков должно было содержать следующие разделы:

1) Титульный лист.

2) Чертеж земельных участков.

3) Описание границ.

4) Сведения о земельных участках (в порядке возрастания условных обозначений земельных участков).

5) Приложение.

Титульный лист, раздел «Чертеж земельных участков» и Приложение оформлялись на бумажных носителях. Разделы «Описание границ» и «Сведения о земельных участках» оформлялись на бумажных и (или) электронных носителях в формате, определенном Росземкадастром.

Межевой план, в соответствие с действующим в настоящее время Приказом № 412 должен состоять из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана обязательно входят титульный лист и содержание.

К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

1) Исходные данные.

2) Сведения о выполненных измерениях и расчетах.

3) Сведения об образуемых земельных участках и их частях.

4) Сведения об измененных земельных участках и их частях.

5) Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам.

6) Сведения об уточняемых земельных участках и их частях.

7) Сведения об образуемых частях земельного участка.

8) Заключение кадастрового инженера.

9) Акт согласования местоположения границы земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) Схема геодезических построений.

2) Схема расположения земельных участков.

3) Чертеж земельных участков и их частей.

4) Абрисы узловых точек границ земельных участков.

В отличие от того, каким образом готовилось описание земельных участков землеустроителями ранее, в настоящее время межевой план может быть оформлен как на бумажном носителе, так и на электронном носителе в виде электронного документа.

Межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет образуемых земельных участков, может быть оформлен в виде электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью кадастрового инженера.

В случае предоставления межевого плана на электронном носителе, не требуется его копировать в бумажной форме.

Межевой план, по новому правилу, в том случае, если он оформляется на бумажном носителе, изготавливается в количестве не менее двух экземпляров, как правило, необходимыми являются три экземпляра.

Один экземпляр подготовленного межевого плана предназначен для представления в орган кадастрового учета вместе с соответствующим заявлением, подготовленным в установленной форме.

Второй, третий, а в случае необходимости, последующие экземпляры межевого плана, в соответствии с договором о выполнении кадастровых работ, необходимо передать заказчику кадастровых работ.

Требование о выдаче заказчику кадастровых работ одного экземпляра межевого плана, является еще одним новшеством, которое было введено «Требованиями о подготовке межевого плана», утвержденными Приказом № 412.

Ранее, на руки данные документы заказчикам не выдавались, а пересылались напрямую в соответствующие организации, производящие учет земельных участков, так как считалось, что сведения, которые содержит описание земельных участков, должно быть доступно только специалистам.

Требованиями к подготовке межевого плана установлено, что план составляется на основе сведений ГКН об определенном земельном участке (кадастровой выписки) и (или) сведений об определенной территории (кадастрового плана территории). При необходимости для подготовки межевого плана могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Как правило, межевой план оформляется с целью уточнения местоположения границы земельного участка или для уточнения местоположение границ смежных с ними земельных участков. В таком случае, следует обратить внимание на ряд особенностей и правил, установленных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В частности, в силу части 3 статьи 40 указанного Закона, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель, в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границы земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в Акте согласования. Представленные в письменной форме возражения включаются в Приложение.

При наличии обоснованных возражений о местоположении границы такие возражения должны быть сняты либо путем проведения повторного согласования местоположения границы (отдельной характерной точки или части границы), либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для разрешения земельных споров.

Заинтересованное в решении спора о местоположении границы лицо, может обратиться для разрешения возникшего конфликта в судебные органы. Для чего следует подготовить обоснованное исковое заявление об установлении границы землепользования.

В случае нарушения со стороны владельца соседнего земельного участка границы земельных участков, выразившейся в захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы землепользования.

Так, в соответствие со статьей 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствие со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Межевой план может быть использован конфликтующими сторонами в суде, а также при назначении, в случае необходимости, судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствие с требованиями к подготовке межевого плана, к нему прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

К доказательствам, подтверждающим надлежащее извещение заинтересованных лиц можно отнести, например, уведомления об отправлении извещения, телеграммы, печатные издания, в которых было опубликовано объявление о дне и времени проведения согласования местоположения границ земельного участка.

В межевой план, в качестве приложения, следует включить доверенность, если от лиц, не участвующих лично в согласовании границ, выступают их представители.

Важно помнить, что доверенность оформляется по правилам Гражданского кодекса РФ, должна быть заверена нотариально, и содержать указание на то, что представившему ее лицу поручено выступать в качестве представителя при совершении процедуры согласования границ, то есть, в ней должны быть конкретно перечислены все полномочия.

От юридического лица выступает его представитель, который в соответствие с законом вправе представлять его интересы без предъявления доверенности, вместо которой, представителю юридического лица, следует иметь при себе выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

В качестве представителя при согласовании границ, в силу Закона, могут выступать и иные лица.

Например, представителем членов садоводческих объединений граждан может выступать лицо, которому выполнение данного поручения надлежит исполнить в силу решения общего собрания членов данного коллектива (решением уполномоченных). В таком случае необходимо заручиться не только решением общего собрания садоводческого объединения, но и доверенностью, выданной председателем коллектива.

Представители садоводческих, огороднических, дачных и иных объединений граждан принимают участие в согласовании границ в том случае, если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования.

При оформлении межевого дела для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан в Приложение должны быть включены проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, либо извлечения из данных документов или копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т.д.

Кадастровые инженеры, производящие составление межевого плана проверяют все документы, служащие в качестве приложения к нему, заверяют их и ставят на них свою подпись.

Необходимо отметить, что в соответствие с новыми требованиями составления межевого плана, по желанию заказчика по договору подряда на выполнение кадастровых работ, описание местоположения земельного участка, при наличии на нем объекта недвижимого имущества, дополнительно может включать указание на то, что на описываемом земельном участке расположены, например, здание, сооружение, объект незавершенного строительства.

В случае, если будет указание на наличие какого-либо строения на участке, следует зафиксировать следующие данные:

- кадастровый или иной номер такого объекта (при наличии);

- адрес такого объекта (при наличии).

Если земельный участок расположен в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, в описании местоположения земельного участка дополнительно указывается наименование такого некоммерческого объединения.

Приказ от 24 ноября 2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» внес много нового, отменил ранее действующий Приказ № П/327, но есть существенные моменты, которых новый документ не коснулся.

Неизменными до настоящего времени остаются два документа, которые требуют существенной переработки, с учетом вновь принятого Приказа № 412, это: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) и Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.).

Было выполнено:

1) Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка

2) Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем объединения двух земельных участков

3) Межевой план при выполнении кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящих в государственной или муниципальной собственности.

Все выполненные межевые планы приложены к данному отчету.

Уточнение местоположения границ земельного участка (существующего объекта недвижимости) – вид работ, выполняющийся в тех случаях, когда земельный участок является ранее учтенным, и необходимо получить информацию о реальной площади и фактическом прохождении границы земельного участка, а также в случаях, если при проведении предыдущего межевания была допущена ошибка.

Необходимость проведения кадастровых работ по уточнение границ в первую очередь обусловлена тем, что значительная часть сведений о земельных участках по всей территории РФ внесена в кадастр недвижимости декларативно (по данным из исходных правоустанавливающих документов без установления границ на местности). Такая практика ведения кадастра привела к частым случаям возникновения наложения границ между смежными землепользованиями.

Процедура уточнения производится для устранения наложения границ, а так же для внесения сведений об изменении границ и площади земельного участка в кадастр недвижимости. При проведении уточнения границ площадь ранее учтенного участка может быть увеличена, но:

- не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования;

- не более чем на 10% от исходной площади, указанной в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе.

Уточнение границ земельного участка дает Вам возможность в последующем разделить земельный участок, вынести в натуру границы в случае утраты межевых знаков, избавит от проблем при продаже земельного участка, а также послужит гарантией прав.

Процедура уточнения земельного участка включает в себя 3 основных этапа:

1) Подготовительные работы – ознакомление с документацией, согласование сроков и условия проведения работ, извещение землепользователей смежных участков о проведении собрания о согласовании прохождения границы межуемого объекта недвижимости.

2) Полевые работы – проведение геодезической съемки границы земельного участка и всех объектов, способных повлиять на прохождение границы.

3) Камеральные работы – обработка материалов съемки и составление межевого плана земельного участка.

Для начала необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Выяснить, требуется ли уточнять адресный ориентир, присваивать или изменять категорию или вид разрешенного использования, так же выявляются технические или грамматические ошибки в документах, которые могут помешать выполнению работ. На этом этапе дополнительно можно заказать сведения из ГКН (кадастровый план территории) и кадастровый паспорт или выписку на оформляемый земельный участок.

Далее выполняются геодезические измерения на местности границ земельного участка. При выполнении измерений учитывается фактическое местоположение ограждения, забора или других искусственных объектов позволяющих определить границы земельного участка. Далее формируется акт согласования границ земельного участка, который подписывают собственники или арендаторы смежных земельных участков. После подписания акта согласования кадастровый инженер формирует межевой план, который необходимо сдать на проверку в орган кадастрового учета и на основании проверки получить кадастровый паспорт или выписку.

Порядок согласования границ земельного участка устанавливается Статьей 39 и 40 221 ФЗ:

- при согласовании границ земельного участка с соседями необходимо учитывать то, что подпись в акте согласования могут ставить только собственники земельного участка либо иное лицо по доверенности, иначе акт будет считаться недействительным;

- если соседний земельный участок ранее межевался и его границы уточнены и определены с необходимой точностью, то согласовывать границы не нужно. В этом случае необходимо заказать сведения из государственного кадастра недвижимости - кадастровые выписки на этот земельный участок;

- бывают случаи, когда соседи отсутствуют на участке продолжительное время или отказываются подписывать акт без объяснения причины, в таких случаях подается объявление в газету о проведении кадастровых работ, а так же посылается заказным письмом с уведомлением на адрес прописки или место проживания соседа извещение о проведении кадастровых работ. В случае, если к обозначенной дате сосед не высказал своих претензий в письменной форме границы считаются согласованными;

- споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. Поэтому, если сосед отказался подписывать акт согласования, спор по границе решается в суде.

В настоящее время часто встречаются случаи пересечения, наложения границ смежных земельных участков. Например, при проведении кадастровых работ выясняется, что границы смежного земельного участка отмежеваны таким образом, что частично заходят на оформляемый земельный участок, что является препятствием для дальнейшего выполнения кадастровых работ. Данное пересечение, наложение границ является кадастровой ошибкой, которую необходимо исправлять.

Исправляется данная кадастровая ошибка двумя способами, а именно:

1-й способ - путем проведения кадастровых работ по сдвижке земельного участка, который пересекает границы оформляемого земельного участка;

2-й способ - в судебном порядке.

Для исправления кадастровой ошибки первым методом необходимо сформировать межевой план, в котором будут уточняться границы оформляемого земельного участка и переуточняться границы земельного участка, в отношении которого обнаружена кадастровая ошибка. При этом в межевой план вкладываются акты согласования границ обоих земельных участков. Так же требуется, чтобы собственник смежного земельного участка, который пересекает границы оформляемого земельного участка, дал нотариальную доверенность на проведение кадастровых работ. Если доверенности не будет, решить вопрос можно будет исключительно в судебном порядке.

Исключением являются случаи, когда границы земельного участка уточнялись (межевались) до 2008 года и при выполнении, сдвижки этого участка не изменялись границы и площадь.

Что касается 2-го варианта - в судебном порядке, то тут ситуация разрешается дольше и дороже.

Следует заметить, что наличие кадастровой ошибки в отношении пересечения границ смежных участков является препятствием при выполнении таких кадастровых работ, как раздел земельного участка, объединение земельных участков, перераспределение земельных участков, выдел и образование.

Создание межевого плана объединения земельных участков - это сложный процесс, в который вовлекаются различные инстанции осуществляющие контроль над землей. Также при этом необходимо выполнить многочисленные условия в соответствии с законодательством.

Когда все трудности по объединению участков пройдены, остается в органе кадастрового учета единого землепользования получить соответствующий межевой план, чтобы дальше пройти государственную регистрацию. При получении межевого плана должны быть указаны номера земельных участков, из которых образован единый участок землепользования. Также указывается наименование участка в пояснительных документах - в ситуационном плане по границам участка с номерной идентификацией по форме составления государственного реестра земель кадастрового района.

Кадастровый учет проводится после принятия решения об объединении участков. Данное решение выдается государственным органом по распоряжению земельной собственности. Такое решение оформляется в виде постановления.

Межевой план объединенных участков создается на основе ряда документов:

1) Правоустанавливающих документов на землю и строения от одного или всех владельцев.

2) Техпаспортов БТИ (при их наличии).

3) Ксерокопии паспорта заказчика (или группы заказчиков).

4) Выписки из земельного кадастра на объединяемые земельные участки.

5) Топографических планов участков с нанесенной красной линией и охранными зонами, если они есть.

В юридической практике очень немало случаев, когда требуется объединение земельных участков. Подход к решению таких вопросов обычно начинается с выяснения отношений прав собственности на них, принадлежат ли объединяемые земельные участки одному владельцу или их собственниками являются разные лица. Когда проводится объединение земельных участков одного владельца, то можно сказать однозначно, что у их правообладателя сохраняется право собственности на вновь созданный земельный участок. Конечно, есть ряд общих положений, которые должны быть выполнены при объединении земельных участков любого вида. Так, положительное решение об объединении земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если вновь образованный земельный участок будет расположен в границах одной территориальной зоны, в пределах юрисдикции одной местной администрации. Объединение земельных участков для одного владельца, может быть произведено, если этот владелец имеет право обладать несколькими смежными земельными участками, то есть их границы непосредственно примыкают друг к другу. Так поступают для того, чтобы упростить ведение подсчета земельного имущества и налогового учета, к тому же такая практика приводит к увеличению ликвидности земли нового участка, возрастает его рыночная стоимость. Во всех случаях, будь то объединение земельных участков одного владельца или альтернатива его – объединение собственников земельных участков, результатом объединения является то, что из земельных участков с различными кадастровыми номерами появляется один земельный участок с новым кадастровым номером, а те участки, которые были до этого, исключаются из кадастрового учета. Также надо в обязательном порядке сделать межевой план объединения земельных участков, иначе проведение изменений в кадастре окажется невозможным.

Есть ряд условий и ограничений при объединении земельных участков, которые необходимо знать их владельцам перед началом процедуры по сбору документов и написании заявления об объединении земельных участков. В число этих требований входит положение о том, что земельные участки, которые предполагается объединить, должны иметь одинаковую категорию по разрешенному землепользованию или же нужно сделать предварительно их перевод в ту категорию, которая устраивает владельца. То есть при объединении земельных участков одного владельца они должны быть одного назначения (присоединить участок под жилое строительство к пахотной земле будет очень сложно). Важна также муниципальная принадлежность земельных участков, входящих в список предполагаемого объединения, они должны относиться к землям одного поселения или сельхозугодиям одного района. Общая площадь образуемого земельного участка не должна превышать (быть меньше) предельных (минимальных) размеров земельного участка, установленных законом для данной категории земли. Существует также нормы по соблюдению точности границ, объединяемых земельных участков. Она должна соответствовать нормативам. В ином разе необходимо предварительно провести уточнение границ объединяемых земельных участков.

В том случае если земельные участки, которые намечены к объединению, принадлежат по праву собственности разным лица, то это случай, квалифицируемый как объединение собственников земельных участков. В случае удачного завершения процесса объединения земельных участков, и последующего принятия решения об объединении земельных участков в структурах местной администрации, у всех собственников бывших отдельных земельных участков или паев возникает право общей собственности в соответствии с действующими положениями гражданского права. Окончанием процедуры объединения земельных участков становится принятие постановления об объединении земельных участков. Условия объединения и ограничения по ним такие же, как и в случае объединения земельных участков одного владельца. Всем владельцам земельных участков перед началом сбора документов необходимо написать заявления об объединении земельных участков. Существует обязательное законное требование о том, что земельные участки, которые в будущем станут одним земельным участком и общей собственностью всех нынешних их правообладателей, должны иметь одну и ту же категорию в отношении землепользования (в ином случае требуется предварительная работа по переводу их в одну категорию). Конкретно, в случае объединения собственников земельных участков, все они должны прийти к единому решению о дальнейшем целевом использовании нового объединенного земельного участка – индивидуальное жилое строительство, ведение сельского хозяйства, коммерческое использование. Важным пунктом предварительного анализа при объединении собственников земельных участков выступает определение административной принадлежности всех земельных участков. По закону они должны относиться к землям, входящим в сферу управления одного и того же административно-территориального образования, быть на учете и в подчинении одного и того же органа местной власти. По своей общей площади, вновь образуемый земельный участок не должен превышать или быть меньше максимальных и минимальных предельных размеров, установленных для земельных участка данной категории землепользования. Есть еще условие соблюдения норм точности границ, земельных участков объединяемых от нескольких собственников. При несоответствии должным нормативам требуется проведение работ по уточнению границ объединяемых земельных участков на соответствие межевого плана объединения земельных участков действительному положению дел. Всем лицам, которые вступают в общую собственность новым земельным участком надлежит знать, что все обременения, наложенные на какой-либо земельный надел, входящий частью в предполагаемое объединение, переходят впоследствии на весь вновь образованный участок земли. Иные взаимоотношения и условия могут быть приняты только отдельным письменным соглашением сторон.

Самым же важным отличием объединения собственников земельных участков от объединения земельных участков одного владельца является то, что для разных собственников недопустимо объединение смежных земельных участков, предоставленных на праве постоянного и бессрочного пользования, праве пожизненно наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования. Такие факты подлежат тщательной проверки доверенными юристами от всех собственников или ими самими. Результатом пренебрежения или поверхностного изучения документов становятся впустую потраченное время и финансовые потери. Всегда рекомендуется найти компетентную фирму по недвижимости или агентство и поручить им от имени всех собственников работу по объединению собственников земельных участков в полном объеме.

Понятие решения об объединении земельных участков может быть истолковано двояко. В первом случае, при объединении земельных участков одного владельца он для кадастрового учета единого землепользования должен предоставить в качестве правоустанавливающего документа решение об объединении земельных участков, составленное в простой письменной форме. В другом случае, при объединении собственников земельных участков требуется для правильного занесения сведений в кадастр и составления межевого плана объединения земельных участков уже коллективное решение об объединении земельных участков, подтвержденное письменным согласием всех собственников земельных участков, которые предполагается объединить. То есть, говорится о таком решении, которое подразумевает собой письменное подтверждение намерений на объединение земельных участков. Дополнением к такого рода решению об объединении земельных участков может служить еще и заявление об объединении земельных участков, которое подается органы местной администрации с целью получения постановления об объединении земельных участков. Документы, прилагаемые к заявлению, проверяются специальными органами по землеустройству на местах и уже после этого, если нет никаких юридических препятствий и нарушений, выдается от местной администрации уже её решение об объединении земельных участков.

Быстрее и проще с правовой точки зрения получить решение об объединении земельных участков и стать собственником одного земельного участка, вместо двух и более. Для двух земельных участков по совокупности и равносильных по площади одному участку стоимость на рынке всегда ниже, чем рыночная стоимость одного большого участка. Нет необходимости дублирования документов и раздельной уплаты земельного налога.

Вместе с получением решения местных органов власти об объединении земельных участков необходимо провести еще и государственную регистрацию прав собственника осуществляется по отношению к земельному участку, образуемому при объединении. Вместе с такой государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемый земельный участок проводится и регистрация ограничений или обременений прав, которые были ранее наложены хотя бы на один земельный участок, участвующий в процедуре объединения. Даже, если государственная регистрация права на какой-либо из объединяющихся земельных участков отсутствует, то это не является препятствием для осуществления государственной регистрации на новый земельный участок, если уже принято документальное решение об объединении земельных участков. Бывают и отдельные, оговоренные законом случаи, когда одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок после объединения прекращаются действия ограничений и обременений, но здесь нужен конкретный и строго индивидуальный подход при участии опытного консультанта по земельному праву.

По результатам объединения земельных участков в органах кадастрового учета единого землепользования выдается межевой план объединения земельных участков, в том объеме, который необходим для государственной регистрации, с включением всех нужных разделов по Правилами оформления плана для кадастрового учета земельного участка. В межевом плане объединения земельных участков указываются номера земельных участков, из которых образован единый участок землепользования, в пояснительных документах указывается наименование участка, наглядным пояснением служит обзорный или ситуационный план по границам земельного участка с номерной идентификацией по форме составления государственного реестра земель кадастрового района. Сама процедура проведения кадастрового учета делается после принятия решения об объединении земельных участков в единое землепользование. Это справедливо и для случая объединения земельных участков одного владельца и при варианте объединения собственников земельных участков. При подаче заявления об объединении земельных участков надо ясно себе представлять ограничения, которые могут возникнуть при получении межевого плана объединения земельных участков. Так по правилам выдачи документов в органах государственного кадастрового учета не допускается выдача кадастровых планов на какую-либо отдельную часть земли в виде обособленных или условных участков, которые уже вошли в единое землепользование. Ведь Правила оформления кадастра и составления межевого плана объединения земельных участков не предусматривают отдельную выдачу сведений о частях единого земельного участка.

Для получения межевых планов объединения земельных участков у соискателей должно быть на руках решение об объединении земельных участков от уполномоченного государственного органа по распоряжению земельной собственностью. Это решение принимается и оформляется в виде постановления об объединении земельных участков в надлежащей форме. Предварительно должно быть составлено соглашение об объединении земельных участков в простой письменной форме для участков одного собственника или в виде договора группы собственников участков, которые объединяются. Для оформления заказа на подготовку межевого плана объединения земельных участков нужно предоставить ряд документов. В этот список входят правоустанавливающие документы на землю и строения от одного или всех владельцев, техпаспорта БТИ (при их наличии), ксерокопии паспорта заказчика (или группы заказчиков), выписки из земельного кадастра на объединяемые земельные участки, топографические планы участков с нанесенной красной линией и охранными зонами, если они есть. С целью ускорения процесса и изучения опыта проведения процедуры получения межевого плана объединения земельных участков, лучшим вариантом для владельца или владельцев земельных участков, которые хотят объединиться, будет привлечение компетентных доверенных лиц (агентств, фирм, ЧП) и поручение им всего комплекса работ по объединению земельных участков.

Перед тем, как начнется документальное объединение земельных участков, необходимо выполнить некоторые формальности. Первая из них – подача заявления об объединении земельных участков. Заявителем может быть единоличный собственник земельных участков в случае объединения земельных участков одного владельца, либо группа владельцев земли при объединении собственников земельных участков. Предваряют смысл заявления об объединении земельных участков реквизиты заявителя с указанием полных паспортных данных, адреса и телефона. Смысл заявления, по сути, сводится к просьбе о выдаче разрешения или решения об объединении земельных участков. Далее приводятся данные по площади и кадастровым номерам объединяемых земельных участков, их целевому использованию и предполагаемому адресу нового земельного участка с указанной целью его использования после объединения. В графе «Приложения» указываются документы, которые есть в наличии у заявителя. Это, обычно, паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя (если владелец ведет дело не сам), свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), правоустанавливающие документы на земельные участки, кадастровый паспорт земельного участка, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельные участки, схема расположения земельного участка в виде проекта границ. Эти же документы потребуются еще и для оформления межевого плана объединения земельных участков. Но только после подачи заявления об объединении земельных участков и проверки полноты и качества документации на них. А в самом конце процесса объединения оформляется постановление об объединении земельных участков.

Следует помнить о том, что заявитель или заявители одновременно с заявлением об объединении земельных участков и заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки могут подать заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на свои бывшие земельные участки. В этом случае такая процедура перехода или прекращения прав на земельные участки, которые были раньше, осуществляется одновременно с регистрацией прав на образуемый земельный участок.

Главным пунктом постановления об объединении земельных участков при окончательном принятии решения об объединении земельных участков является присвоение местной администрацией почтового адреса для объединенного земельного участка. Делается это после рассмотрения заявления об объединении земельных участков и приложенных к нему документов в течение определенного законом срока с момента приема заявления. Вначале подготавливается проект постановления администрации об объединении земельных участков с последующим вынесением данного вопроса на обсуждение заседания комиссии по регулированию земельных отношений в местных органах власти. После принятия комиссией по регулированию земельных отношений положительного решения вопрос об объединении участков выносится на рассмотрение очередного заседания местной администрации, по результатам которого выдается готовое постановление об объединении земельных участков за подписью главы администрации. Об отрицательном решении заявитель информируется с указанием причин отказа.

В любом случае в адрес заявителя (при объединении земельных участков одного владельца) или каждого из заявителей (при объединении собственников земельных участков) направляется письменное уведомление либо в срок не более 7 рабочих дней с момента принятия решения. Выдача постановления об объединении земельных участков осуществляется ответственным лицом в местной администрации во время личного посещения заявителей. Действия должностных лиц могут быть обжалованы заявителем в порядке, установленном законом, вплоть до обращения в суд.

Кадастровые работы по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В данном случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образование участка происходит впервые. Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса РФ, за исключением случаев:

1) Раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.

2) Образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

3) Образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории.

4) Перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 Земельного Кодекса РФ.

5) Иных предусмотренных федеральными законами случаев.

Кадастровые выписки

Заключение

В ходе производственной практики по землеустроительному проектированию и земельному кадастру, которая проходила в период с 20 июля по 2 августа в ОАО «Брянскземпроект», я закрепила и углубила свои теоретические знания и практические умения. Были изучены содержание и технологию работ.

Ими было проведено ознакомление:

- с правилами оформления договора и разрешительной документации на проведение геодезических изысканий. Я ознакомилась с правилами оформления договоров, актов и земельных планов в соответствии с современными требованиями

- с методами по осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель, а также с методами по экономическому стимулированию рационального использования и охраны земельных ресурсов. В ходе составления межевых планов мы ознакомились с различными нормативными актами по экологическим обременениям земельных участков

- с региональными программами рационального использования и охраны земель, восстановления плодородия почв, улучшения природной среды;

- с организацией работ по землеустройству, топографических и картографических изысканий, почвенных и агрохимических обследований;

- с работой и участием в работе по ведению государственного земельного кадастра и мониторинга земель. Составленные мной межевые планы – необходимая часть земельного кадастра.

- с земельно-кадастровой документацией, к которой относятся кадастровые карты, планы, схемы, графики, текстовые и другие материалы, которые включают сведения о границах и площадях земельных участков владельцев земли и землепользователей, правовой режим земель, которые находятся в государственной, коллективной и частной собственности, их количество и качество, народнохозяйственная ценность и продуктивность по землевладельцам и землепользователям.

список литетатуры

1. Варламов А. А. Земельный кадастр / Теоретические основы государственного земельного кадастра. М.: КолосС, 2004.

2. Варламов А. А. Земельный кадастр / Управление земельными ресурсами. М.: КолосС, 2004

3. Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2005.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190–ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258–ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

5. Ерофеев Б.В.Земельное право России: Учеб. / Отв. ред. Н.И. Краснов. 9-е изд., перераб. М.: Юрайт-Издат, 2004.

6. Земельный кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. З–51 на 10 сентября 2013 г. М.: Эксмо, 2013.

7. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6–ФКЗ) // Российская газета, №237, 25.12.1993.

8. Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004.

9. Сулин М.А. Основы землеустройства: Учеб. пособие для студ. Вузов. СПб.: Лань, 2002.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28–ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201–ФЗ) // Российская газета, №5. 10.01.2000.