Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортного средства с экипажем: по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства без экипажа: по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Аренда зданий и сооружений.

Характеристика недвижимости как объекта аренды.

К недвижимым вещам (иначе их называют недвижимое имущество или недвижимость) относятся земельные участки, участки, недр, обособленные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Недвижимость – это особый товар, который обладает целым рядом свойств.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.[51]

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.[52]

Среди видов имущества, которое может быть предметом аренды, в законе названы объекты недвижимости: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания и сооружения. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Ограничения или запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п. 2 ст. 129 ГК). До сих пор это касалось, например, атомных электростанций, различных видов вооружения, железных дорог общего пользования и иных объектов общегосударственного или специального назначения. В свое время такие ограничения были установлены постановлением Совета Министров ССССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду»[53] и постановлением Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду»[54], а также утвержденными в соответствии с ними перечнями объектов. До принятия закона, который будет регулировать эти вопросы, названные акты не утрачивают своего значения.

Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.[55] Участки лесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.[56]

В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 295 предприятия, за которыми закреплено недвижимое имущество, на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду, и, следовательно, быть арендодателями только с согласия собственника.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступать в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК).

Если учреждение не является титулодержателем в арендных отношениях, оно может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах).[57]

Балансодержатель – юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель – хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору.

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. Под уполномоченными государственными органами понимаются Госкомимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом на местах – соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Их полномочия определены п. 15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»[58] с последующими изменениями, а также п. 5, 7 постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности».[59]

Исключение из общего правила предусмотрено Законом «О федеральном железнодорожном транспорте» от 20 июля 1995 г.[60] Недвижимое имущество, принадлежащее транспортным организациям на праве хозяйственного ведения, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (п. 2 ч. 3 ст. 4).

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.[61] Государственным научным организациям предоставлено право сдачи в краткосрочную аренду (до одного года) закрепленного за ними имущества, в том числе недвижимого, без права выкупа его (постановление Правительства РФ от 27 марта 1997 г. № 342).

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, решаются соответствующими муниципальными органами.

С введением в действие первой части ГК РФ утратили силу положения Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230, устанавливающие, что в качестве арендодателей при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий выступают исключительно комитеты по управлению государственным имуществом (см. ст. 3). Теперь названные комитеты являются арендодателями лишь в отношении передаваемых в арендное пользование объектов государственной собственности, не находящейся в хозяйственном ведении предприятий.

Круг лиц и органов, которые могут быть законодателями при сдаче в аренду природных объектов, определяется специальным законодательством.

Арендодателями по договорам аренды земельных участков могут выступать: а) собственники отдельных участков (ст. 260 ГК); б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК); в) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в пользование (аренду) водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия – с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса). Арендодателями участков недр выступают уполномоченные государственные органы (ст. 11 Закона о недрах).

Второй стороной в договоре выступает арендатор. К нему предъявляется гораздо меньше требований. Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Лишь в тех случаях, когда для пользования определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором его может быть лицо, имеющее соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания его недействительным.

Для аренды отдельных видов недвижимого имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 43 Водного кодекса водные объект могут предоставляться в краткосрочное пользование – до 3 лет и долгосрочное – до 25 лет. Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет – для геологического изучения; до 20 лет – для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет – при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда – 9 лет.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.