Продажа предприятий

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, провозимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Права кредиторов при продаже предприятия

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Аренда. Общие положения об аренде. Аренда транспортных средств. Аренда зданий и сооружений. Аренда предприятий. Финансовая аренда (лизинг).

ГК определяет данный договор как обычный самостоятельный вид договорных обязательств. В ст. 606 дается определение договора: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание, что данное право признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором, а не каким-либо иным образом. Если в договоре не указано, каким образом надо эксплуатировать имущество, следует обращаться к ГК.

Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случая выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от возмездного договора ссуды). Данный договор является консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщика. «аренда» и «имущественный наем» используются в законе как тождественные – при любой аренде имеет место наем имущества. Правовая дифференция между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 3Г ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.

Стороны договора аренды.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник; он и назван в законе в качестве возможного арендодателя (ст. 608 ГК). Это относится к субъектам разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов собственности, хотя не исключена такая возможность и в других случаях.

В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, действуя в рамках предоставленных им прав, либо специально уполномоченные органы.

Форма и государственная регистрация договора.

Договоры аренды недвижимости заключаются в письменной форме и требуют государственной регистрации, за исключением случаев, когда законом предусмотрено иное. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 131 м 164 ГК учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласовано которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются недействительными (п. 1 ст. 165 ГК). Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), но для них регистрация при сдаче в аренду не требуется».[46]

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).[47]

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК специальные требования к форме договора установлены в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятия (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.[48]

Исключение из общего правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества предусмотрено п. 2 ст. 651 ГК по отношению к договору аренды зданий и сооружений, заключенному на срок менее года, - такой договор не требует государственной регистрации.

Несоблюдение требований законодательства к форме договора аренды недвижимости (договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, собственноручно подписанного сторонами) влечет его недействительность.

Срок договора аренды.

Принципиальные изменения внесены ГК в регулирование срока договора аренды (ст. 610). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора (см. ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договор аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. ГК также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора аренды недвижимости без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за три месяца.

Исполнение обязательств по договору аренды.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. ГК предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендованной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким по сравнению с основами законодательства об аренде является регулирование в ГК вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Заслуживает внимания введенная ГК новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными ГК, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду. Во всех перечисленных случаях (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят в новому арендатору.

Изменение и расторжение договора.

В ст. 619 ГК перечислены основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора: использование арендатором имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; значительное ухудшение арендатором качества арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (невнесение платежей в установленный срок более двух раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по проведению капитального ремонта арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут предусматриваться и другие, то есть дополнительные, основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя. Но они во всяком случае должны быть связаны с серьезными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право на досрочное расторжение договора может быть осуществлено путем обращения в суд, если вторая сторона возражает против прекращения обязательств до истечения срока.

Но арендодатель вправе обратиться с соответствующим иском после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора указаны в ст. 620 ГК. Они названы и в ряде других статей, где возможность заявления такого требования рассматривается как одно из последствий невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств арендодателем.

К ним относятся: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением; выявление в имуществе, переданном арендатору, недостатков, препятствующих пользованию им, за которые арендодатель несет ответственность; непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возлагается на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В отличие от ст. 619, касающейся арендодателя, на арендатора не возлагается обязанность предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушения в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 и составляет тридцать дней.

Отношения по аренде недвижимости носят во многих случаях стабильный характер и по истечению срока договора нередко возобновляются. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях». Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе»[49].

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

В практике нередко бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 621).

Возобновление договора на неопределенный срок означает, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если арендодатель в какой-либо форме заявит о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, то положения п. 2 ст. 621 не могут быть применены. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.

Выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, может осуществляться в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 624). Наиболее широкое распространение выкуп приобрел при аренде объектов государственной собственности. В ст. 16 Закона РФ от 21 июля 1987 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ»[50] выкуп арендованного государственного или муниципального имущества рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Акционерные общества и товарищества, созданные на базе приватизированных предприятий, пользуются правом выкупа арендованных или нежилых помещений. Таким же правом обладают арендаторы, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случаях, когда договор аренды занимаемого ими помещения заключен по результатам конкурса или аукциона, и некоторые иные лица. Возможность выкупа арендованного имущества нередко предусматривается при лизинговых отношениях.

Выкуп имущества может быть осуществлен как по истечении срока аренды, так и до этого – при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены. При выкупе имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду, выкупная цена и другие условия определяются в соответствии с нормативными актами, регулирующими приватизацию.

Если условия о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.