Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где ЧОД_i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

С_i – цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

R_m = ДО / К,

где R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

R = М R_m + (1 – M) R_e,

где М – коэффициент ипотечной задолженности;

R_e.– коэффициент капитализации собственного капитала.

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

• в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

• не рассчитывается цена реверсии;

• коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости тремя методами:

♦ методом рыночной выжимки;

♦ методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

♦ методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходовзаключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходовсостоят в том, что

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.