Глава 3. Получение практических навыков работы в данном отделе, закрепление и применение знаний, полученных в ходе обучения

1.Сбор и анализ сведений об объекте недвижимости:

1.1.Название объекта недвижимости: Торговый центр «Крейсер»

1.2.Кадастровый номер земельного участка: 33:22:01119623:78

1.3.Почтовый адрес(местоположение)земельного участка:

Владимирская область, МО город Владимир(городской округ), Проспект Ленина, дом 46.

1.4.Вид права и правообладатель земельного участка постоянное(бессрочное)пользование-торговый центр со встроенным гаражом-стоянкой-Торговый центр «Крейсер»

1.5.Категория земель: земли населенных пунктов

1.6.Стутус сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке учтенный

(ранее учтенный, учтенный, с временным статусом)

1.7.Фактическое использование земельного участка

земельный участок застроен, благоустроен

1.8.Площадь земельного участка 9037,00 кв.м.(9,037га)

1.9.Площадь застроенной территории(если земельный участок застроен)

застроенная площадь 14200 кв.м. (коэффицент застройки 0,4)

1.10.Общая площадь всех помещений, расположенного на земельном участке объекта недвижимости(зданий, строений и сооружений)

56800 кв.м. (расчетный параметр)

1.11.Кадастровая стоимость земельного участка 109 590 253.08 руб.

1.12.Территориальная зона(согласно действующих утвержденных правил землепользования и застройки)

Ж 3 Зона застройки среднеэтажными жилыми домами-жилая зона, Согласно Главе 13 Правил землепользования и застройки муниципального образования(городской округ) г.Владимир,утвержденных Решением Совета народных депутатов г.Владимира от 31.10.2011 №183

Зона Ж-3 выделена для обеспечения правовых условий формирования районов с домами квартирного типа не выше 3 этажей, преимущественно муниципальных, сдаваемых внаем для временного проживания с ограниченным разрешенным набором услуг местного значения,

Основные виды разрешенного использования недвижимости:
- отдельно стоящие односемейные дома с участками до 1000 кв.м;
- блокированные односемейные дома с участками до 400 кв.м;
- дома квартирного типа до 3 этажей с участками.

Вспомогательные виды разрешенного использования:
- хозяйственные постройки;
- сады, огороды, палисадники;
- объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);
- площадки для сбора мусора;
- детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;
- физкультурно-оздоровительные сооружения;
- гаражи для индивидуальных легковых автомобилей (встроенно-пристроенные, подземные, полуподземные);
- открытые автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;
- подземные и полуподземные автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;
- открытые гостевые (бесплатные) автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей;
- зеленые насаждения;
- скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна.

Условно разрешенные виды использования:
- детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;
- школы начальные и средние;
- аптеки;
- амбулаторно-поликлинические учреждения общей площадью не более 600 кв.м;
- пункты оказания первой медицинской помощи;
- спортплощадки;
- спортзалы, залы рекреации (с бассейном или без);
- залы, клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;
- отделения, участковые пункты милиции;
- отделения связи;
- киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;
- магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м;
- кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящих зданиях;
- пошивочные ателье, ремонтные мастерские бытовой техники, парикмахерские и иные объекты обслуживания;
- мастерские по изготовлению мелких поделок;
- общественные резервуары для хранения воды;
- жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;
- коллективные овощехранилища и ледники;
- парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;
- гостевые парковки из расчета 1 машиноместо на 2 участка;
- объекты, связанные с отправлением культа, с небольшими земельными участками.

1.13.Транспортная доступность(названия улиц,проездов,автодорог по которым осуществляется подход и подъезд к объекты недвижимости)

Объект расположен в непосредственной близости от магистральных улиц города-улица Крайнова,проспект Ленина,дом 46

Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится с применением техники прямой капитализации потока доходов от арендного использования помещений здания, предложенной в главе 5 учебного пособия «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Ник. Ордуэея, М. Дело Лтд, 1995.

V = I/R, где

V – рыночная стоимость объекта недвижимости,

I – чистый операционный доход (ЧОД),

R - коэффициент капитализации.

Стоимость аренды торговых помещений и помещений финансово-кредитных учреждений - 800 руб. /кв. м, выставочных, зрелищных и офисных помещений – 500 руб./кв. м (с учетом возложения на арендатора всех текущих операционных расходов – коммунальных и эксплуатационных платежей, текущих эксплуатационных затрат)

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений объекта (арендопригодных площадей), с учетом потерь на уровень загрузки -

56800 кв.м. * 0.3=17040 кв.м.

Чистый годовой операционный доход

17040 кв.м. * 650 * 12 мес.=132 млн 912 тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости

132,912 млн. руб. / 0.12=1107,6 млн. руб.

0,12 -коэффициент капитализации по 12% ставке дохода на инвестиции.

Инвестиционую стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, определяем с применением техники остатка для земли, предложенной в главе 6 учебного пособия «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Дж. Фридмана и Ник. Ордуэея, М. Дело Лтд, 1995.

Стоимость замещения (воспроизводства) здания

56800 кв.м. * 32,23 тыс.руб./кв.м.=1830,664 млн.руб.

где

32,23тыс. руб. /кв. м – строительная стоимость сравнительной единицы здания (1-го кв.м.), в текущем масштабе цен (2013 года).

Инвестиционная стоимость земельного участка

1107,6 млн. руб. - 1830,664 млн.руб.=1 млрд. 105 млн. 769336 тыс.руб.

1.14.Иные сведения об объекте:

-Дисконт центр «Adidas»

-Дисконт центр «Reebok2

-Ателье

-магазин мужских костюмов «Айвенго»

-магазин текстиля для дома «Морфей»

-детская игровая комната «БАНАНZА»

-ресторан,боулинг,танцпол «Черчиль холл»

-супермаркет «Пятерочка»

-пиццерия «То-То»

-гипермаркет электроники «ТехноСила»

и т.д.