На кого вы в действительности работаете?

Когда речь заходит о противопоставлении хорошего долга плохому, мне хочется повторить то, что часто говаривал мой богатый папа: "Каждый раз, когда ты одалживаешь у кого-то деньги, ты становишься наемным работником у этих денег. То есть, если ты берешь заем на 30 лет, ты мгновенно становишься наемным работником на тот же срок. И, как ни печально, тебе не дадут золотых часов, когда твой долг уйдет на пенсию".

Богатый папа брал деньги в долг, но делал все возможное, чтобы не стать тем человеком, который выплачивает займы из своего кармана. Вот в чем ключ. Его совет заслуживает того, чтобы повторить его еще раз. Он объяснял своему сыну Майку и мне, что хороший долг - это тот, когда за вас платит кто-то другой, а плохой долг - когда вы платите своей собственной кровью и потом. Его любовь к рентной собственности была основана на том, что в этом случае "банк дает вам заем - а ваш арендатор выплачивает его за вас".

Позвольте мне привести типичный пример из реальной жизни, чтобы проиллюстрировать, как работает эта схема. Допустим, вы находите выставленный на продажу красивый маленький домик в приличном районе. Что правда, то правда - домик нуждается в некотором ремонте, скажем в новой крыше, новых водосточных трубах и, возможно, в покраске внутренних помещений. Но можно предположить, что его мало-помалу начнут окружать другие дома высокого класса: район очень приличный и рядом хорошие школы. И, более того, неподалеку расположен государственный университет, администрация которого вечно ищет дополнительные помещения для студентов, поскольку набор учащихся год от года увеличивается.

Владелец вашего домика хочет уйти на пенсию и переехать в какое-нибудь местечко, где тепло и солнечно. Он просит за дом 110 тысяч долларов. Вы немного торгуетесь с ним и в конечном счете сходитесь на 100 тысячах долларов. У вас уже есть накопления в размере 10 тысяч долларов на счете в банке, так что вам нужно получить ипотечный кредит по крайней мере на сумму 90 тысяч долларов. Но, по правде говоря, поскольку 10 тысяч долларов достаточно большая сумма, то всю наличность, которая имеется у вас на руках, вы решаете вложить в закладную для получения 100 тысяч долларов. Почему? Потому что с этими дополнительными 10 тысячами долларов вы можете выплатить начальный взнос в банк точно так же, как платите местному мастеру на все руки за покраску дома, ремонт крыши и водосточных труб.

В большинстве случаев банк с радостью даст вам закладную. Почему? Потому что закладная защищена гарантийной стоимостью дома. То есть, если бы вы пошли в банк и попросили заем на 100 тысяч долларов, не имея при этом никаких активов в виде залога или гарантийной защиты, чтобы поддержать этот заем, то банк указал бы вам на дверь. Но, имея такую собственность, которая обеспечивает вам тылы, вы можете рассчитывать на то, что банк с радостью поможет вам финансировать этот заем. Не забывайте, что банк - это бизнес, занимающийся займами, и он будет рад предоставить вам заем, если знает, что имеется гарантия, которая поможет защитить этот заем.

Пойдем дальше. При текущих финансовых ставках банк предоставляет вам кредит на 30 лет при ставке в 6 процентов. Во-первых, они, конечно, хотят получить в качестве первоначального платежа наличными эти 10 тысяч, которые вы им даете. Если вы все подсчитаете вместе с налогом на собственность, то получится, что ваш ежемесячный платеж по закладной будет составлять приблизительно 700 долларов. Но, как было упомянуто выше, вы не хотите быть наемным работником этого банковского займа в течение последующих 30 лет. Более рациональным подходом было бы иметь кого-то другого, кто платил бы за вас.

Богатый папа предложил бы следующее: как только вы закрываете сделку и получаете в собственное владение дом, вы начинаете вести переговоры с местным университетом относительно возможности сдавать этот дом под жилье для студентов. Допустим, вы получаете за это 1000 долларов в месяц. Если в доме четыре спальни, то в них можно легко разместить четырех студентов, каждый из которых платил бы 250 долларов в месяц. Это умеренная сумма даже для самого прижимистого студента.

Или же вы можете просто обратиться в местное агентство по недвижимости, чтобы выяснить, могут ли они помочь вам решить вопрос относительно получения рентного дохода с вашей собственности. За небольшое месячное вознаграждение многие агентства по недвижимости не только найдут съемщика для вашей собственности, но также позаботятся о мелких проблемах, связанных с ремонтом, таких как приведение в порядок засорившегося унитаза.

Есть и другие положительные стороны. Если ваша рентная собственность приносит 1000 долларов в месяц, а выплата по закладной составляет всего 700, то у вас получается чистый доход 300 долларов в месяц. А чистый доход - это то, что мы называем пассивным доходом. То есть вам не нужно выполнять какую-нибудь тяжелую физическую работу или трудиться в поте лица, чтобы заработать эти деньги. По вашей 30-летней закладной платит за вас кто-то другой, ваш квартирант, а вы получаете каждый месяц дополнительно 300 долларов.

Философия богатого папы относительно инвестирования в недвижимость главным образом основана на денежном потоке. Весь вопрос в том, имеете ли вы пассивный денежный поток в конце каждого месяца? Но тут есть и еще одно положительное обстоятельство - всеобщим убеждением является то, что недвижимость всегда растет в цене. В то время как вы ежемесячно получаете этот дополнительный Доход, вы также месяц за месяцем выплачиваете по закладной. А это значит, что вы очень медленно, но верно приобретаете полное право владения на этот дом, что должно принести дополнительную прибыль. Так как считается, что собственность в виде недвижимости с течением времени поднимается в цене, то ваша первоначальная инвестиция - 100 тысяч долларов, вложенных в этот дом, - также должна стать более ценной. Иными словами, если через 10 лет, начиная с этого момента, вы решите продать этот дом, его рыночная стоимость может уже подняться до 125 тысяч долларов. Так что теоретически вы сможете сделать небольшую миленькую прибыль в сумме 15 тысяч долларов от продажи дома - наряду со всем пассивным доходом, который уже получили за предыдущие годы. Но здесь следует учесть предостережение богатого папы: "Главное, на что необходимо обращать внимание, - это денежный поток. Смотри на потенциальный рост стоимости недвижимости как на дополнительное вознаграждение, а не причину покупать".

Date: 2015-07-24; view: 293; Нарушение авторских прав