Павлов про аренду части здания

В обороте возникла проблема следующего свойства – а могут ли предметом данного договора выступать отдельные части, конструктивные элементы зданий и сооружений, например, крыши, фасады и т. п. Этот вопрос не является проблемой только зданий и сооружений, просто применительно к ним он приобретает наибольшую остроту, но такой вопрос может быть поставлен применительно к аренде в целом (может ли предметом договора выступать составная часть того или иного объекта). Этот вопрос возник достаточно давно, более того, этот вопрос был поставлен перед ВАС РФ и первоначально в информационном письме № 66 в 2002 году в п. 1 ВАС РФ ответил на этот вопрос отрицательно – рассматривая договор, по которому в пользование была предоставлена крыша здания ВАС сказал, что конструктивный элемент здания, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости не может быть передан в пользование отдельно от здания, крыша объектом аренды не является. Такой договор возможен, но правила об аренде к такому договору не применимы и такой договор по мнению ВАС РФ должен был рассматриваться как договор непоименованный и к нему должны были применяться общие правила о договорах и обязательствах. Однако, очевидно, что такое разъяснение являлось половинчатым, оборот этим разъяснением не удовлетворился. Поэтому в 2009 году ВАС РФ в очередной раз попытался этот вопрос разрешить. Речь идет о постановлении пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 64. В п. 7 ВАС РФ вновь возвращается к вопросу, который по сути дела формулируется следующим образом: может лиц конструктивный элемент здания или сооружения быть объектом договора аренды, а если да, то такие правила к такому договору применяются. Давая разъяснение в 2009 году ВАС РФ по сути дела дезавуировал свое разъяснение, которое было дано 2002 года, но только в части. Разъяснение, которое дал ВАС РФ в Постановлении пленума № 64, чуть прояснило проблему с практической точки зрения, но с теоретической запутало ее окончательно. ВАС РФ говорит: «По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.»

Т. е. вроде бы ВАС говорит, что это не договор аренды, но к такому договору подлежат применению правила о договоре аренды, причем не общие положения, а правила о договоре аренды зданий и сооружений. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

За счет последнего предложения из соответствующего разъяснения ВАС РФ можно сделать равновеликие и амбивалентные выводы:

Если обременение устанавливается на все здание в целом, значит получается, что предметом этого договора является все здание в целом, просто пользование этим зданием фокусируется на определенной его части. Т. е. конструктивный элемент самостоятельным предметом договора не является, а речь здесь идет о том, что в аренду передается весь объект в целом и при этом устанавливается определенный порядок пользования, сфокусированный на этом конструктивном элементе. С теоретической позиции этот вариант - признание специфика договора с возможностью ограничения права пользования приятнее – крыша или фасад не являются отдельными объектами (как скажем багажник у автомобиля).

Конструктивный элемент является самостоятельным предметом договора аренды, следовательно, тогда параграф 4 включает три возможных предмета – здание (сооружение), нежилые помещения, конструктивный элемент.

Какой из этих вариантов является верным с точки зрения ВАС РФ – непонятно, потому что с одной стороны говорится, что может быть сдан в пользование конструктивный элемент, а с другой стороны говорится, что обременение устанавливается на здание в целом («нужное подчеркнуть»).