Ольга Самускевич

ВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Телефон: (495) 763-90-66, 649-41-49.

ИНТЕРЕСЫ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРИ ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ, ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ, ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

А.Б. РЫЖОВ

Обращения граждан по вопросам переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме сигнализируют о продолжении конфликтов в данной сфере и по сегодняшний день и неудовлетворенности части граждан сложившимся положением.
Органы государственной власти призваны координировать интересы участников общественных отношений посредством осуществления правового регулирования и применения права.
В отношениях, связанных с переустройством, перепланировкой, переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих переустройство, перепланировку, перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.
На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере в статье сформулирован вывод, что последовательное и комплексное применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являются надежной и эффективной основой разрешения рассматриваемого конфликта. Приводятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства.

1. ПРОТИВОРЕЧИЯ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА,
ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления собственника помещения — о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, о переустройстве или перепланировке жилого помещения является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.
До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать и перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.
Например, Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде, утвержденное Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода от 28 мая 1997 г. N 19 (с изменениями, внесенными Постановлениями городской Думы г. Н. Новгорода от 22 ноября 2000 г. N 73, от 26 декабря 2001 г. N 72, признано утратившим силу 18 мая 2005 г.), предусматривало, что жилые помещения (жилые дома) переводились в нежилые на инвестиционных условиях. Средства, полученные от реализации инвестиционных условий, использовались на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. От собственника переводимого помещения требовалось письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое жильцов, проживающих в жилых помещениях, находящихся на том же этаже подъезда, а также жилых помещений, граничащих с конструктивными элементами здания (нижними и верхними перекрытиями, стенами) с данным жилым помещением (до 22 ноября 2000 г. требовалось письменное согласие жильцов дома/подъезда).
Согласно многочисленным обращениям граждан, осуществлявших в тот период перевод жилого помещения в нежилое, такое согласие соседей получить было тяжело, иногда невозможно, и нередко оно у них покупалось весьма недешево. Правовые нормы, требовавшие получения согласия соседей, воспринимались обратившимися гражданами как несправедливые и вредные. Собственников жилых помещений, желавших осуществить перевод, возмущали необоснованная, по их мнению, жесткость позиции соседей, не дававших согласия на перевод помещения, размер предъявляемых материальных требований. Такие собственники отмечали, что они желают осуществлять общественно полезную деятельность, вкладывают в дело свои средства, а соседи злоупотребляют своими правами и месяцами, даже годами не позволяют перевести помещение в нежилое.
Жителей многоквартирных домов беспокоила перспектива ухудшения условий проживания в результате эксплуатации помещения, переведенного из жилого в нежилое, и придомовой территории, вероятность нарушения прочностных характеристик многоквартирного дома в результате переоборудования и перепланировки.
Таким образом, указанное Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде и связанная с ним практика не удовлетворяли активное меньшинство и удовлетворяли большинство жителей многоквартирных домов, которые оказывались в приемлемом для них положении, несравненно более выгодном, чем собственник жилого помещения, желающий осуществить перевод такого помещения в нежилое. Жители многоквартирных домов были в основном удовлетворены действиями органов местного самоуправления, поскольку жители либо не давали согласия и перевод жилого помещения в нежилое не производился, либо давали такое согласие и жаловаться было уже не на кого.
В связи с острой необходимостью урегулирования данной сферы общественных отношений в Законодательном Собрании Нижегородской области была проведена большая работа, целью которой было найти на основе действовавшего на тот момент федерального законодательства обоснованный компромисс между интересами различных социальных групп при определении порядка перевода жилых помещений в нежилые. В результате были приняты Закон Нижегородской области от 4 ноября 2002 г. N 60-З «О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах» и Закон Нижегородской области от 15 октября 2004 г. N 120-З «О переводе жилых домов, жилых помещений в нежилые и нежилых домов, нежилых помещений в жилые в Нижегородской области».
Важно отметить, что решения нижегородских законодателей по указанным вопросам в целом совпали с решениями, предусмотренными впоследствии Жилищным кодексом Российской Федерации, за одним существенным исключением.
Статья 4 Закона Нижегородской области от 15 октября 2004 г. N 120-З устанавливала, что переведенные жилые дома, жилые помещения в нежилые используются в целях, указанных в правовом акте органа местного самоуправления о переводе. Статья 6 данного Закона Нижегородской области устанавливала, что собственник переводимого дома, помещения представлял в уполномоченное органом местного самоуправления учреждение заявление с указанием предполагаемых целей использования дома, помещения после осуществления перевода. При рассмотрении вопроса о переводе помещения ст. 8 данного Закона Нижегородской области требовала учета, в частности:
— заключения органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о возможности использования в соответствии с требованиями санитарного законодательства дома, помещения в целях, указанных в заявлении;
— заключения органов государственного пожарного надзора о возможности использования в соответствии с требованиями законодательства о пожарной безопасности дома, помещения в целях, указанных в заявлении.
Таким образом, найденный Законодательным Собранием Нижегородской области компромисс, в отличие от решения, принятого впоследствии Государственной Думой Федерального Собрания РФ, предусматривал фиксирование целей использования нежилого помещения после перевода правовым актом о переводе.
Это отражало выявленную в ходе работы над законопроектом необходимость обеспечения, с одной стороны, реализации права собственника осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение, с другой стороны, создания для соседей некоторой гарантии корректной, приемлемой эксплуатации нежилого помещения в дальнейшем.
Рассматриваемый конфликт также может разрешаться в рамках определения полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом в таком доме. Региональный законодатель, не имея соответствующих полномочий, данный аспект, естественно, не регулировал.

2. АНАЛИЗ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ПО ИССЛЕДУЕМОМУ ВОПРОСУ

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.
Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:
1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня;
2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;
3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.
Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.
Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Тем не менее, как уже отмечалось выше, права жителей многоквартирного дома могут быть не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.
Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным — потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.
Аналогичная описываемой и, может быть, более острая ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости.
Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.
Органы государственной власти обязаны щепетильно относиться к возможным материальным потерям и эмоциональному ущербу граждан, создавать стабильные условия для инвестиций в недвижимость.
Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:
— стабильностью состава жилых и нежилых помещений;
— стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) — по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах (ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания, а следовательно, и произведенных вложений.
Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования, но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.
Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта РФ как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.
Статьями 289 и 290 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Представляется, что именно регулирование отношений, связанных с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т.е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода в нежилые помещения.
Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии ЖК РФ. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Процедура данного информирования не определена, что отмечается, в частности, в пояснительной записке к проекту Федерального закона N 443673-4.
Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.
Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации). Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

3. НОРМЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩИЕ
ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений п. 10 ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесены к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Отношения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, урегулированы в гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующей внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Рассмотрим, какие сведения отражаются в техническом паспорте жилого помещения, а следовательно, какие действия потребуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (с изменениями, внесенными Приказом Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199) утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Пункт 9.3 данной Инструкции содержит указания по заполнению технического паспорта жилого помещения (квартиры), а приложение 13(обязательное) к данной Инструкции содержит форму технического паспорта жилого помещения (квартиры).
В технический паспорт жилого помещения (квартиры), в частности, включаются план квартиры, экспликация площади квартиры (номера по плану здания комнат, кухни, коридоров и пр.; назначение частей помещения: жилая комната, кухня и т.п.; общая площадь квартиры, площадь квартиры, жилая площадь, подсобная, площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых; высота помещений по обмеру). При техническом описании квартиры на основании формы технического паспорта и приложения 2 (рекомендательного) к Инструкции учитывают: стены — материал, перегородки — материал, перекрытия — материал; полы в жилых комнатах, кухне, ванной, других помещениях квартиры — материал, конструкции основания и покрытия (для дощатых — окрашены, не окрашены); проемы оконные, дверные: количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений — простые или филенчатые, а также наличие окраски; внутреннюю отделку — вид отделки стен, потолков в жилых комнатах, кухне, ванной, других помещениях квартиры; вид отопления(отопительные печи и кухонные очаги, наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага(газовый, электрический, на твердом топливе); отопление — источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь); наличие электроосвещения — проводка открытая или скрытая; телевидения — наличие коллективных антенн; газоснабжение — сетевой (природный) или баллонный; водопровод — от городской центральной сети или местного источника; канализация — сброс в городскую сеть или местный отстойник; ванны — чугунные, стальные, пластиковые и т.п., душ, сауна, бассейн; горячее водоснабжение — централизованное или от местных водонагревателей; телефон, радио, лифт, мусоропровод.
Согласно абз. 4 п. 11 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения. Для решения вопроса о том, является ли установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования переоборудованием, это обстоятельство весьма важно.
Так, например, приложением 3 к Постановлению Правительства Москвы от 31 января 2006 г. N 59-ПП (в ред. Постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N 474-ПП) утверждена форма технического паспорта жилого помещения (квартиры), которой, в частности, предусмотрено, что на плане квартиры и лестнично-лифтового узла указываются место расположения вентблоков, коммуникационных шахт с воздуховодами и вертикальными коммуникациями и их позиционное обозначение; установленные санитарно-технические приборы в санузлах и на кухне; отопительные приборы, подающие и обратные трубопроводы (для горизонтальных систем отопления); все двери, включая раздвижные перегородки (по факту); в разделе «Конструкции дверей, окон и отделка помещений» дается краткая характеристика дверей: входная в квартиру, в комнаты, в кухню, в ванную комнату, туалет, санузел; окна и балконные двери, подоконные плиты; на плане основных конструктивных элементов квартиры указываются наружные стены с полной характеристикой многослойных конструкций(материал, толщина); монолитные элементы с указанием сечения; межсекционные и межквартирные стены; ограждения лоджий, балконов, веранд и других летних помещений; внутриквартирные перегородки: для квартир, выполненных по «усеченной» схеме, перегородки показываются пунктиром и указывается, что они выполнены условно (т.е. фактически высотой в 2 кирпича или в один пазогребневый блок); для квартир, выполненных с полной отделкой, указываются материал и толщина перегородки (информация о том, что стены, монолитные элементы и т.п. являются несущими, диафрагмами жесткости и т.п., является обязательной); на схеме расположения групповых линий электросети (для квартир со всеми стенами и перегородками) указываются: место расположения этажного распределительного устройства; место ввода электросети в квартиру, место расположения квартирного распределительного щитка; позиционное обозначение групповых линий электросети; графическое изображение способов прокладки электрических сетей; при необходимости фрагменты прокладки групповых линий в штрабах и трубах; в разделе «Электрические сети» указываются количество групповых линий и их перечень, наличие распределительного квартирного щитка с автоматическими выключателями и УЗО; наличие в ванной комнате дополнительной защитной системы от поражения электротоком и ее описание, сечение групповых линий; в разделе «Связь и сигнализация» дается краткая характеристика внутриквартирных сетей радиотрансляции, телефонной связи, эфирного и кабельного телевидения, пожарной сигнализации, системы охраны входа: в разделе «Автоматизированная система учета энергопотребления» приводится перечень приборов, показания которых являются объектами контроля; в разделе «Вентиляция и кондиционирование» указывается способ побуждения (естественный, механический, комбинированный), принципиальная схема вытяжки или подачи приточного воздуха, наличие системы кондиционирования и способ подачи в квартиру кондиционируемого воздуха, наличие электро- или механических задвижек, регулирующих подачу теплого воздуха, регулируемых решеток; нормативный воздухообмен; в разделе «Водопровод и канализация» указываются размещение стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации, наличие запорно-регулирующей арматуры и счетчиков учета расхода на вводах в квартиру, разводки и отводы, выполненные или предусмотренные.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, а решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня их представления. Орган, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 и предусматривает, что заявление может подавать «наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы».
В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и, соответственно, арендатор не указан в Жилищном кодексе Российской Федерации как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ; осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима проведения работ.
Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режима производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели) создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ.
При осуществлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое ст. 23 ЖК РФ не требует подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 форме, и рассмотренный выше механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ, в данном случае не действует. С другой стороны, лица, осуществляющие переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое и вне рамок такого перевода, необоснованно оказываются в разных условиях. В связи с этим следует отметить, что Самарской губернской Думой внесен в ГД ФС РФ проект Федерального закона N 443673-4, предусматривающий, в частности, внесение изменения в п. 1 ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому при переводе помещения представляется заявление «по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации».
Согласно ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Согласно ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.