Расходы, связанные с приобретением имущества

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. При этом в ст. 220 НК РФ не уточняется, какие расходы следует относить к связанным с приобретением имущества.

Полагаем, что это затраты, которые вы понесли, чтобы купить имущество, приобрести его иным способом.

Однозначно к таким расходам, на наш взгляд, следует относить оплату стоимости имущества. Вопроса о том, признаются ли данные расходы связанными с его приобретением, не должно возникать в принципе.

Кроме того, считаем, что к расходам, связанным с приобретением имущества, могут быть отнесены иные затраты, которые осуществил налогоплательщик, чтобы приобрести имущество в собственность, например:

- уплаченные проценты по целевому кредиту, предоставленному на приобретение указанного имущества. Заметим, что у Минфина России на этот счет другая точка зрения;

- оплату услуг риелтора при приобретении налогоплательщиком жилья.

Примечание

О том, какие затраты признавались расходами на приобретение имущества в период действия ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., читайте в разд. 3.3.1.3.2.1 "Расходы на приобретение: оплата стоимости имущества, процентов по кредитам, иные сопутствующие расходы (до 2014 г.)".

Уменьшить доходы от реализации имущества на затраты, которые не связаны с его приобретением, нельзя. Обязательным признаком расходов, уменьшающих доходы, в данном случае является связь расхода с приобретением имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так, к расходам, связанным с приобретением имущества, в общем случае нельзя отнести затраты, которые сопутствовали использованию указанного имущества налогоплательщиком для своих личных целей. Например, это осуществленные налогоплательщиком расходы на перепланировку своей квартиры, ее ремонт, иные затраты на улучшение ее потребительских качеств.

Заметим, что и Минфин России в Письме от 20.01.2015 N 03-04-05/1127 высказался о невозможности включения в состав расходов, связанных с приобретением квартиры, затрат на ее улучшение. По сути, его точка зрения согласуется с приведенной нами. Однако данный вывод финансового ведомства мы приводим справочно (для сведения налогоплательщиков). Считаем, что приведенная им аргументация в обоснование указанной точки зрения не совсем корректна. Так, из данного Письма следует, что для целей определения перечня связанных с приобретением квартиры расходов, уменьшающих доход от ее реализации на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, необходимо руководствоваться ограниченным перечнем расходов на приобретение квартиры, которые учитываются в вычете на приобретение жилья и обозначены в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. Поскольку расходы на улучшение жилья в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ не обозначены, финансовое ведомство приходит к выводу, что они не уменьшают сумму доходов налогоплательщика для целей НДФЛ.

Согласиться с такой аргументацией нельзя. И вот почему. Понятие "расходы на приобретение имущества" в том смысле, в каком оно использовано в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, на наш взгляд, является более узким по отношении к рассматриваемому нами понятию "расходы, связанные с приобретением имущества". При этом ст. 220 НК РФ не установлена возможность применить перечень расходов на приобретение имущества, закрепленный для целей вычета на приобретение в пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ, при определении состава расходов, уменьшающих доходы от реализации имущества на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, считаем, что аргументация, приведенная Минфином России в указанном Письме, построена на необоснованном ограничительном толковании положений пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, хотя в целом точку зрения, согласно которой расходы на улучшение жилья не признаются расходами, связанными с его приобретением, мы, как отмечалось, поддерживаем.

СИТУАЦИЯ: Можно ли проценты по целевым займам (кредитам), направленным на приобретение имущества, отнести к расходам, связанным с его приобретением?

Минфин России в Письме от 08.07.2014 N 03-04-05/33103 указал, что расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита), полученного на приобретение недвижимости, являются платой за пользование денежными средствами, а не затратами на приобретение такого имущества. Соответственно, налогоплательщики не вправе уменьшить доходы от его реализации на данные расходы.

Однако точка зрения финансового ведомства не является единственно возможной.

Согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщики вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением. При этом в норме не уточняется, какие именно затраты следует считать таковыми.

По нашему мнению, к ним относятся как расходы на приобретение (т.е. непосредственно стоимость имущества), так и иные расходы, которые понес налогоплательщик, чтобы приобрести имущество в собственность. Например, сюда можно отнести оплату риелторских услуг.

Затраты по уплате процентов по целевым займам (кредитам) также можно включить в состав расходов, связанных с приобретением. Ведь они осуществляются физическим лицом для того, чтобы в дальнейшем получить в собственность не обремененное правами третьих лиц имущество.

Минфин России в своих разъяснениях, на наш взгляд, необоснованно сузил перечень расходов, на которые может быть уменьшен полученный от реализации имущества налогооблагаемый доход, по сути, указав, что это только затраты на его приобретение.

В подтверждение приведенной нами точки зрения можно привести Письма Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183, от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858, изданные в период действия ст. 220 НК РФ. В них чиновники относили сумму уплаченных процентов по целевым займам (кредитам) к расходам, связанным с приобретением имущества.

Также стоит учитывать, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Правоприменительную практику по вопросу уменьшения доходов от реализации имущества на сумму расходов по его приобретению в виде процентов, в частности, по кредитному договору см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДФЛ и взносам во внебюджетные фонды.