Пример 5

Доля земли в стоимости объекта 20%. Ставка капитализации на землю 10,2%. Ставка капитализации на здание 21,5%. Определите общий коэффициент капитализации методом связанных инвестиций – земли и здания.

Ршение: К_общ.=С_зем*К_зем+С_зд*К_зд

Где С_{зем –} стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К_зем- ставка капитализации для земли;

С_зд- стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

К_зд – ставка капитализации для здания;

К_общ= 0,2*0,102+0,8*0,215=0,1924 или 19,24

Метод коэффициента действительного валового дохода.

Используется в том случае когда имеются только данные о действительном валовом доходе и операционных расходах.

Коэффициент действительного валового дохода – отношение цены продажи (Ц_пр) к действительному валовому доходу (ДВД): К_двд= Ц_пр/ ДВД.

Коэффициент операционных расходов(К_опр)– отношение операционных расходов к действительному валовому доходу: К_опр=ОР\ДВД

Ставка капитализации рассчитывается по формуле: С=(1- К_опр.)/ К_двд

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Пример 6. Покупателю требуется оценить лесопильный цех, который он предполагает через 5 лет продать. Исходные данные для расчета, установленные оценщиком:

1. чистый операционный доход 1 – года: ЧОД₁=50 тыс. руб.
2. Темп роста ЧОД:g=0,071/ год (7% в год)
3. Коэффициент рыночной капитализации: R₁=0,19¹/ год
4. Предполагается продажа лесопильного цеха на 6-ом году (реверсия) за 584 тыс. руб. Таким образом, сегодняшняя рыночная стоимость лесопильного цеха равна 377 тыс. руб.

Таблица 2

Определение рыночной стоимости лесопильного цеха

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год. На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их так же могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток, который представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налога на доходы.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; Последовательность определения ЧОД:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется эффективный валовой доход, который равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов
3. Из прогнозируемого валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Далее определяется ставка дисконтирования как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

«Ставка дисконта» - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти данные

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Следует иметь ввиду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.

3.При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозируемый период.

4. Ставка капитализации дохода учитывает ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различие риски и, следовательно, различные ставки капитализации.

Раздел 4. Контрольные вопросы для зачета.

1. Предмет, метод и задачи курса «Экономика недвижимости».

2. Метод капитализации доходов. Этапы оценки методом капитализации.

3. Понятие недвижимости, ее значение и роль в экономике.

4. Показатели доходов, используемых при прямой капитализации

5. Оценка недвижимости.

6. Стоимостная характеристика экономического ущерба от загрязнения окружающей среды.

7. Факторы формирования стоимости недвижимости.

8. Сущность доходного метода оценки недвижимости.

9. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.

10. Затратный подход к оценке земельных участков.

11. Функции рынка недвижимости.

12. Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель.

13. Виды рынков недвижимости.

14. Сравнительный подход к оценке земельных участков.

15. Субъекты рынка недвижимости.

16. Доходный подход к оценке земельных участков. Методы определения рыночной стоимости земельных участков.

17. Определение уровня риска на рынке недвижимости.

18. Виды доходов от объекта, используемые при оценке недвижимости методом ДДП.

19. Оценка конкурентоспособности на рынке недвижимости.

20. Методы определения ставки дисконтирования.

21. Особенности недвижимости как товара.

22. Метод дисконтированных денежных потоков. Алгоритм расчета метода ДДП.

23. Стоимость недвижимости и ее основные виды.

24. Определение полной восстановительной стоимости объекта.

25. Формы проявления стоимости в обмене.

26. Индексы цен в строительстве.

27. Формы проявления стоимости в пользовании.

28. Понятие и оценка накопленного износа.

29. Рыночная стоимость – наиболее распространенный вид стоимости объектов недвижимости в современных условиях.

30. Методы оценки земельного участка для включения в рыночную стоимость объекта недвижимости.

31. Принципы оценки объектов недвижимости, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

32. Понятие и виды операционных расходов.

33. Принципы оценки объектов недвижимости, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.

34. Понятие и виды поправок. Методы расчета и внесения поправок.

35. Принципы оценки объектов недвижимости, связанные с рыночной средой (зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения).

36. Оценка недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи.

37. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

38. Понятие и методы определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

39. Характеристика затратного подхода к оценке недвижимости. Последовательность процесса оценки.

40. Понятие и методы определения полной восстановительной стоимости транспорта, машин и оборудования. Определение восстановительной стоимости многолетних насаждений.

41. Сущность метода сравнения продаж, особенности и условия применения.

42. Методы определения коэффициента капитализации.

43. Последовательность применения метода сравнения продаж.

44. Право собственности на недвижимость, включая землю.

45. Основные элементы сравнения и единицы сравнения.

46. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

47. Договор аренды и рыночная арендная ставка.

48. Специфика земельного участка как экономического объекта.

49. Классификация земельных угодий.

50. Экономическая эффективность использования земли в сельском хозяйстве

Рекомендуемая литература

а) основная литература

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации: офиц. текст: части (1,2,3) с изменениями и дополнениями. – М.: Эксмо, 2008.- 932 с.
2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. Текст с изменениями и дополнениями на 15 мая 2008 г. – М.: Эксмо, 2010. – 832 с.
3. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемый в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ//Российская газета. 1999 г. -№41
4. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. №39 – ФЗ//Российская газета. 1996 г. -№79
5. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28.02.1996 г.
6. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ, в действующей редакции.
7. ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256;
8. ФСО N 2 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255;
9. ФСО N 3 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254
10. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васлильева.-М.: Эксмо, 2008.-480 с.
11. Владимиров В.В. Оценка объектов арбитражного управления: учебно-методическое пособие/ В.В. Владимиров. – Чебоксары, 2006. – 105 с.
12. Горемыкин В.А.Экономика недвижимости: учебник/ В.А.Горемыкин, Э.Р. Бугулов.- М.: «Филин», 2005.-480 с.
13. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: учебно-методическое пособие/ А.П.Ковалев. - М.: «Финстатинформ», 2006.-125 с.
14. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учебное пособие/ В.А. Кудрявцев.- М.: «Высшая школа», 2005.-225 с.
15. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие. - СП6: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2004.-180 с.

Дополнительная литература

1. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика: учебник./ О.Ю. Скворцов.- М: «Интел-Синтез», 2006.-358 с.

2. Смирнов Ю.Ф. Экономика недвижимости: учебник/ Ю.Ф. Смирнов, Л.Б.Домрачеев. – М: «Март» издательский центр, 2004.-369 с.