Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Рыночная информация
|
|
| Объект | Цена продажи, тыс. руб. | Годовая арендная плата, тыс. руб./год | Мультипликатор валового дохода, год |
| 4(2400/600) 3,5(1995/570) 3,7(2330/630) |
Решение: Среднее значение мультипликатора:
МВД=(4+3,5+3,7)/3=3,73 года
Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:
V= 650 тыс. руб./год*3,73=2424,5 тыс. руб.
Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в использовании формулы: V=ЧОД/R
Где V- стоимость недвижимости, ден. ед.
ЧОД – чистый операционный доход, ден.ед./год
R- общая ставка капитализации, 1/год.
Капитализация дохода -процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущей стоимости.
Схема применения ПКД:
1.Определить размер стабилизированного ЧОД за год;
ЧОД определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами: ЧОД=ДВД-ОР,
где ЧОД - чистый операционный доход, ден. ед.
ДВД – действительный валовой доход, ден. ед.
ОР - операционные расходы, ден. ед.
ДВД – это потенциальный валовой доход (ПВД), скорректированный на возможные потери и дополнительный доход.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Операционные расходы, назначение которых заключается в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не включает амортизацию. Предназначены для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода Они могут быть разделены на постоянные, переменные. Переменные операционные расходы – это периодические расходы, величина которых зависит от уровня использования мощностей объекта оценки, это расходы, связанные с процессом управления и сбытом продукции, оказания услуг (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата и отчисления с фонда оплаты труда управленческого персонала).
Date: 2015-06-11; view: 573; Нарушение авторских прав