Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
РЕШЕНИЕ Аналог1Стр 1 из 3Следующая ⇒ Стоимость объекта=120000-9500=110500 Суммарный износ=134000-110500=23500 Эффективный возраст=(23500*120)/134000=21 Средне годовой износ=23500/21=1119,05 Коэ.сред.год.износа=1119,05/134009=0.0084 Износ в %=0,0084*100%=0,84 16.Определить величину внешнего износа торгового павильона в процентах методом срока жизни на основе следующих данных: Полная восстановительная стоимость объекта составляет 750000 руб. Срок экономической жизни – 80 лет, Эффективный возраст – 25 лет.
Восстановительная стоимость -определяется затратами в текущих ценах для строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании аналогичных материалов и технологий. Срок экономической жизни-объект недвижимого имущества имеет максимальную полезность. Эффективный возраст- переуд времени когда объект недвижимости приносит максимальный доход. Затратный подход- совокупность всех затрат на создание объекта на его дату оценки с учётом имеющегося износа Внешний износ - присущь объекту в силу фактора местоположения. Является неустранимым. I. Метод срока жизни. ИЗ / ПВС = ЭВ / СЭЖ. (эффективный возраст, срок экономической жизни, срок физической жизни). Эффективный возраст - это переду времени когда объект недвижимости приносит максимальный доход. II. Метод капитализации рентных потерь. Определяется суммой рентных потерь, то есть на сколько объект недвижимости теряет в цене из-за фактора внешнего износа. В данном случае определяется валовой рентный мультипликатор GRM. GRM = (цена покупки / валовый рентный доход)/100% Рента – сумма денежных средств, получаемая от объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. III. Метод рыночной выборки. Основан на сопоставлении рыночных продаж аналогичных объектов.
РЕШЕНИЕ: ИЗ / ПВС = ЭВ / СЭЖ. ИЗ=(75000*25)/80=23437,5 ИЗ=(23437,5/750000)*100%=3,13%
18.При проведении оценщиком анализа НЭИ земельного участка в пос. Моква общей площадью 15 соток (2000/1 сот.), рассматривается три варианта строительства коттеджей. Определить, какой из предложенных вариантов является наиболее эффективным.
НЭИ объекта- предполагает такое физически возможное, технически осуществимое, законодательно разрешенное, а также экономически целесообразное использование объекта, при котором он достигнет максимальной полезности: Для коммерческой недвижимости – извлечение максимум прибыли. Для некоммерческой – минимум затрат. Использование объекта недвижимости в рамках НЭИ должно соответствовать 4-м критериям: 1. Физическая осуществимость; 2. Юридическая осуществимость; А.) Законодательство в области охраны природы. Б.) Правила зонирования городской территории. 3. Технологическая осуществимость; Возможность осуществления проекта в соответствии с существующими в наличии средствами производства, а так же характеристиками земельного участка. Характеристики земельного участка: А.) Топографические; Б.) Геологические; В.) Сейсмические. 4.Финансовая осуществимость. РЕШЕНИЕ:420кв.м. Стоимость земли=15*2000=30000 Ожидаемая прибыль=150000-105000-30000=15000 510кв.м. ожидаемая прибыль=175000-107100-30000=37900 630кв.м. ожидаемая прибыль=180000-119700-30000=30300
19.Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующих данных: ПВС = 870 000 руб. Физический износ = 23% Функциональный износ = 2% Внешний износ = 0.34%
Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена Затратный подход -совокупность всех затрат на создание объекта на его дату оценки с учётом имеющегося износа. Восстановительная стоимость -определяется затратами в текущих ценах для строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании аналогичных материалов и технологий. Физический износ – это потеря отдельной конструкции, системы, элементом либо здания в целом его технико эксплуатационных качеств в результате эксплуатации природно климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Функциональный износ – это недостаток либо избыток каких либо элементов либо систем в объекте несоответствующий требованиям времени. Внешний износ – это присущ объекту недвижимости в силу фактора места положения. Внешний износ является не устранимым.
РЕШЕНИЕ: суммарный износ= 23%+2%+0,34%=25,34% Рыночная стоимость=870000-(870000*0,25)=652500
20.Определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застройки земельного участка малоквартирными жилыми домами путем определения недостающих данных:
Потенциальный валовый доход -это доход который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта потерь и рисков за год. Чистый операционный доход - ожидаемый доход от объекта недвижимости полученный за переуд (год) за вычетом всех операционных расходов.
|