Глава 1. Теоретические основы к определению ипотеки

1.1. Понятие ипотеки и преимущества ипотечного кредитования

Ипотечно-инвестиционные модели люди применяют для установления цены объекта недвижимости, которые учитывают условия финансирования.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. [1 стр.8]

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотечном кредитовании нужно нотариально удостоверить и необходимо пройти государственную регистрацию.

Права и обязанности залогодержателя по ипотечному кредитованию устанавливаются в соответствии с договором и удостоверяются такой важной бумагой, как закладная.

Закладная – это именная ценная бумага, которая определяет нижеперечисленные права ее владельца:

· право на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

· право залога на имущество, которое отягощены бременем ипотеки.

Формирование и выдача закладной не разрешается:

– если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения, леса и право аренды этих видов недвижимого имущества;

– ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.

Если рассматривать ипотеку как метод финансирования, то в данном случае есть нижеследующие достоинства: [21 стр.28]

o создает возможности для привлечения дополнительных денежных средств с целью финансирования объекта недвижимости;

o создает эффект финансового рычага (левереджа), то есть использование заемных средств позволяет повысить доходность собственного капитала; – возникает возможность диверсификации собственного капитала;

o возможно получение налоговых льгот.

В практике имеются такие расчетные характеристики ипотечных кредитов, как:

– остаток основной суммы кредита;

– процент выплаченной основной суммы кредита;

– отдача кредитора.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается в процентах как отношение коэффициента настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита к коэффициенту настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования при соответствующей норме процента

B=

где B – остаток основной суммы кредита; f – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита; f5 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается при досрочном погашении кредита и при продаже объекта до окончания срока его кредитования. [12 стр.29]

Процент выплаченной основной суммы кредита рассчитывается несколькими способами:

– определяется на основе процента остатка основной суммы кредита

P =B - 1,

где Р – процент выплаченной основной суммы кредита;

– определяется как отношение фактора фонда возмещения для всего срока кредитования к фактору фонда возмещения за расчетный период

P=

где f3 – фактор фонда возмещения для всего срока кредитования; * 3 f – фактор фонда возмещения для расчетного периода.

Отдача кредита равно норме процента, в том случае, если договор по кредиту не предполагает иных платежей. В состав таких платежей входят дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение кредита.

Под дисконтными пунктами подразумевают скидку с основной суммы кредита, которая выражена в процентах. Зачастую один дисконтный пункт приравнивается одному проценту от базовой суммы кредита. В следствии этого, заемщик получает основную сумму кредита, которая уменьшена на число дисконтных пунктов, а платежи по кредиту определяются в соответствии с первоначальной основной суммой кредита. В связи с этим кредитор повышает свою отдачу за счет получения дополнительных платежей от заемщика.

Цена регистрации кредита формируется в ходе заключения договора по кредиту и содержит затраты на подготовку и оформление документов, таких как кредитная справка, схема амортизации кредита и прочее.

Выплата штрафа за долгосрочное погашение кредита рассчитывается как процент от невыплаченной базовой суммы кредита на момент долгосрочного погашения. Данный платеж зачастую включают в договор по кредиту и используют для уменьшения риска убытков в итоге долгосрочного поступления финансов, требующие быстрого размещения.

Таким образом, в данном параграфе я рассмотрела понятие ипотеки, выявила достоинства ипотечного кредитования.

1.2. Классификация ипотечных кредитов

По очередности погашения ипотечные кредиты делятся на следующие виды: [21 стр.30]

1) первая ипотека –ипотечный кредит под объект недвижимости, в структуре финансирования которого ранее заемный капитал не использовался;

2) младшие ипотеки – ипотечный кредит под объект недвижимости, который ранее использовался как объект залога. Первая ипотека имеет приоритет в погашении перед младшими ипотеками. Первая ипотека погашается в первую очередь и в полном объеме.

По схемам погашения выделяют следующие виды ипотечных кредитов:

1) кредит с шаровым платежом или кредит с замораживанием процентных платежей предусматривает единственный платеж в конце срока кредитования, который включает как основную сумму кредита, так и накопленные процентные платежи; этот кредит является высокорисковым для кредитора;

2) кредит с выплатой только процентов предусматривает выплату только процентных платежей в течение срока кредитования, а основная сумма кредита выплачивается в конце срока;

3) самоамортизирующийся кредит, который является наиболее выгодной формой кредита как для кредитора, так и для заемщика; схема погашения этого кредита предусматривает периодические равные платежи в форме аннуитета, которые включают в себя часть основной суммы кредита и проценты на остаток невыплаченной основной суммы кредита, при этом процентная составляющая в этих равных платежах постоянно уменьшается, а доля основной суммы кредита возрастает;

4) кредит с регулируемой переменной нормой процента предусматривает периодическое увеличение или уменьшение нормы процента в соответствии с заранее оговоренной в кредитном договоре схемой или в соответствии с изменением стандартных индексов, которым функционально соответствует норма процента; в качестве таких индексов чаще всего выбирают фондовые индексы;

5) кредит с младшими закладными предполагает наряду с существующим кредитом получение еще одного кредита либо от первого кредитора, либо от третьей стороны; при этом новый кредитор принимает на себя все риски и обязательства по платежам по первой ипотеке, норма процента по который ниже, чем по новому кредиту; таким образом, конечная отдача по кредиту будет выше, чем норма процента, указанная в кредитном договоре;

6) кредит с участием предоставляет кредитору право на получение части дохода от объекта или части от его цены продажи; следовательно, заемщик выплачивает кредитору, кроме основной суммы кредита и процентных платежей, заранее оговоренную часть от дохода или от цены продажи;

7) конвертируемый кредит предусматривает право кредитора на превращение платежей по кредиту в собственный капитал по определенной норме процента в течение срока кредитования;

8) кредит с увеличивающимися платежами предполагает постепенное увеличение платежей по кредиту в начальный период кредитования до величины, при которой этот кредит превращается в самоамортизирующийся.

Таким образом, в данном параграфе я рассмотрела различные классификации ипотечных кредитов, рассмотрела и проанализировала их виды.

1.3. Ипотечные ценные бумаги

Все отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по ним, регулируются Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Под ипотечными ценными бумагами понимают такие долговые бумаги, являющиеся механизмом рефинансирования обязательств по ипотечным кредитам. Процентные платежи и погашение основной суммы долга по этим ценным бумагам происходит за счет средств, получаемых по обеспечивающим кредитам. [21, c.31]

Важно сказать, что возврат финансов инвестору осуществляется гораздо быстрее, по сравнению с погашением суммы ипотечного кредита, а тем самым, уменьшаются риски возврата кредита не в определенное время.

В перечень ипотечных ценных бумаг входят облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигация с ипотечным кредитом - это ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие может включать обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, и/или ипотечные сертификаты участия, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, которые предусмотрены законодательством.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием производится только кредитными организациями и ипотечными агентами, в качестве которых выступают специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требований по кредитам, обеспеченным ипотекой, и выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Главным видом облигаций с ипотечным покрытием являются жилищные облигации, в состав ипотечного покрытия которых включены права требования, обеспеченные залогом жилых помещений, строительство которых завершено. [21, c.33]

Другой вид ценных бумаг – это ипотечный сертификат участия, который представляет собой важный документ без номинальной стоимости. В ипотечном сертификате участия подтверждаются нижеперечисленные права его хозяина:

1) доля в праве общей собственности на ипотечное покрытие;

2) имеет право потребовать от выдавшего его лица квалифицированного доверительного управления ипотечным покрытием;

3) право на получение денежных средств, образующихся при исполнении обязательств, составляющих ипотечное покрытие.

Выдачей таких сертификатов занимаются коммерческие организации и больше никто. Они имеют лицензии на исполнение работы по управлению фондами инвестиций, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а еще кредитными компаниями.

Следовательно, я рассмотрела сущность и содержание ипотечных ценных бумаг и выявила их значимость.