Договор аренды недвижимого имущества и особенности при его заключении

Договор аренды, является если не одним из самых ключевых, то одним из часто заключаемых договоров, которые используются в хозяйственной деятельности коммерческие организации (договор аренды движимого имущества, договор лизинга (финансовой аренды), аренда транспортных средств, зданий и сооружений)
В данном случае предлагаю рассмотреть договор аренды недвижимого имущества и особенности при его заключении.

По договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Для данного вида договора законодатель предусмотрел два существенных условия, на которые при заключении нужно обратить особое внимание и без которых договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ):

- описание объекта аренды, позволяющего его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Однако, помимо этого есть и другие тонкости, которые необходимо знать арендатору при заключении аренды.

Сам процесс заключения сделки предполагает скрупулезную работу по выявлению подводных камней, которые иногда умело «прячутся» арендодателями.

Первое на что необходимо обратить внимание это на полномочия, лица заключающего договор и наличие правоустанавливающих документов на сдаваемое в аренду помещение. Статьями 209, 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Несоблюдение данного условия влечет за собой признание данного договора незаключенным.

Далее важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В случае отсутствия сторон же6лания регистрировать данный договор, можно воспользоваться двумя способами: заключить договор на срок менее года (ну скажем на 11 месяцев) и автоматически пролонгировать его, либо указать в договоре, что он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Не маловажно учитывать и то, что включено арендодателем в арендную плату. Только ли сумма аренды квадратных метров, или там «сидят» и другие платежи (к примеру, коммунальные платежи за горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз мусора, уборка территории и т.д.). Данные моменты необходимо прописывать в договоре одновременно с указанием сроков внесения арендной платы, поскольку не редки случаи судебных споров по срокам внесения и размерам этих платежей.

Преимущественное право, это еще один из важных моментов, которые необходимы для арендатора. В ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений по истечение срока аренды. Условия, при которых это право может быть реализовано определены законом и их важно знать: арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по ранее заключенному договору (к примеру: своевременно вносил арендную плату, использовал имущество по его назначению, не допускал существенного ухудшения имущества); арендатор должен быть готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду; арендатор, обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить аренду и воспользоваться преимущественным правом в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При составлении договора аренды необходимо обратить внимание и на порядок проведения ремонта арендуемого помещения. Обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого помещения возложена на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а проведение текущего ремонта на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако закон разрешает установить в договоре и иной порядок, по соглашению сторон.

В случае проведения ремонтных работ и проведения существенных и неотделимых улучшений арендуемого помещения, арендатор имеет право на возмещение этих расходов при условии наличия на данные улучшения письменного согласия арендодателя, если иное не предусмотрено в договоре.

Не редко арендаторы после длительной аренды либо в самом начале её поднимают вопрос о возможном выкупе арендуемого помещения. Ст. 624 ГК РФ разрешает включать в договор аренды положение о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения всей установленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Пункт 2 этой статьи разрешает зачесть ранее выплаченную арендную плату в счет выкупной цены.

Мы не рекомендуем включать подобное условие в договор, поскольку это может повлечь негативные налоговые последствия для арендатора. В данном случае арендная плата превращается в плату за приобретение амортизируемого имущества, и для этих сумм меняется порядок налогового учета.

Другим не маловажным моментом является процедура приема арендуемого имущества, так и его возврата по окончании срока аренды. Так при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). При заключении договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Более того, законодательством предусмотрена ответственность арендодателя в случае если он не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок. При такой задержке в исполнении обязательств арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Не редко арендатором поднимается вопрос о возможности заключения им договоров субаренды. Договор субаренды является производным от договора аренды. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее часто встречающихся договоров и относится к его заключению необходимо крайне серьезно.