Ленинградской области

ДОКЛАД

К заседанию Правительства Ленинградской области 26 мая 2016 года

О состоянии дел в сфере долевого строительства на территории

Ленинградской области

В настоящее время на территории Ленинградской области 175 застройщиков осуществляют строительство 624 многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан по 78 256 договорам участия в долевом строительстве на общую сумму 117 886 684 000 рублей (для сравнения, на начало 2015 года 164 застройщика осуществляли строительство 607 многоквартирных домов с привлечением средств граждан по 57 300 договорам на общую сумму 73 590 000 000 рублей).

Помимо этого, денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на территории Ленинградской области привлекают 29 жилищно-строительных кооперативов.

В первом квартале 2016 года комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области проведено 27 проверок лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (в том числе 4 проверки жилищно-строительных кооперативов), по результатам которых выдано 7 предписаний об устранении выявленных нарушений, возбуждено и рассмотрено 4 дела об административных правонарушениях с наложением на виновных лиц административных штрафов на общую сумму 90 000 рублей, проведен анализ 4 проектных деклараций (на сегодняшний день – 11) и 3 ежеквартальных отчетностей застройщиков об осуществлении деятельности (на сегодняшний день – 151), связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, рассмотрено 357 обращений граждан по вопросам долевого строительства.

В 2015 году комитетом проведен анализ 80 проектных деклараций и 587 ежеквартальных отчетностей застройщиков, 116 проверок, включая 8 проверок жилищно-строительных кооперативов, по результатам которых выдано 47 предписаний об устранении выявленных нарушений, возбуждено и рассмотрено 47 дел об административных правонарушениях с наложением на виновных лиц административных штрафов на общую сумму 6 742 000 рублей, рассмотрено 719 обращений граждан.

В 2014 году комитетом проведен анализ 135 проектных деклараций и 511 ежеквартальных отчетностей застройщиков, 122 проверки, выдано 80 предписаний об устранении выявленных нарушений, возбуждено и рассмотрено 112 дел об административных правонарушениях с наложением на виновных лиц административных штрафов на общую сумму 7 557 000 рублей, рассмотрено 402 обращения граждан.

По состоянию на 01.05.2016 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, предусмотренный частью 7 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», правила ведения которого установлены приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403, включено 269 человек, денежные средства которых привлечены для строительства 11 домов.

Указанный реестр ведется комитетом со дня поступления первого заявления гражданина о включении в реестр – 12 февраля 2014 года.

По состоянию на 1 января 2015 года в данный реестр было включено 208 граждан, на 1 января 2016 года – 215 граждан.

Однако, на самом деле, данный реестр не отражает фактического положения дел в сфере долевого строительства так как федеральное законодательство не предусматривает каких-либо реальных мер по решению проблем граждан, включенных в данный реестр, а сам реестр создавался исключительно в целях учета федеральными органами государственной власти количества участников долевого строительства, чьи права нарушены.

В связи с этим большинство пострадавших участников долевого строительства не подают заявлений о включении в реестр, считая это нецелесообразным.

Учет фактического количества так называемых «проблемных» домов ведется комитетом с 2012 года.

К их числу мы относим строящиеся со значительным нарушением первоначально установленного срока многоквартирные дома, от участников строительства которых в комитет неоднократно поступают жалобы, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиками своих договорных обязательств.

Количество таких домов благодаря мерам, предпринимаемым органами государственной власти Ленинградской области при участии органов местного самоуправления, постоянно снижается.

Так, по состоянию на начало 2012 года в Ленинградской области имелось 25 «проблемных» домов, общее количество граждан – участников строительства которых составляло 2 471 человек.

В 2013 году имелось 16 «проблемных» домов, общее количество граждан – участников строительства которых составляло 1 582 человека;

В 2014 года имелось 14 «проблемных» домов, общее количество граждан – участников строительства которых составляло 1 253 человека.

На конец 2015 – начало 2016 года на территории Ленинградской области имеется 11 «проблемных» многоквартирных домов, количество граждан – участников строительства которых составляет 731 человек.

К основным причинам появления «проблемных» домов относятся:

- низкое качество подготовки проектной документации, влекущее необходимость внесения в нее изменений уже в процессе строительства;

- неполная реализация проектных решений лицами, осуществляющими строительство;

- невыполнение застройщиками и привлекаемыми ими подрядчиками взаимных гражданско-правовых обязательств;

- выдача ресурсоснабжающими организациями технических условий присоединения домов к сетям инженерно-технического обеспечения, не обеспеченных реальными мощностями, и невыполнение ими своих обязательств по строительству сетей инженерно-технического обеспечения за пределами земельного участка, предоставленного застройщику для строительства дома;

- отсутствие у застройщика достаточных оборотных средств;

- нецелевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства.

Ненадлежащему исполнению застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства способствует также несовершенство федерального законодательства, наличие в нем пробелов и противоречий.

Комитет уделяет серьезное внимание мониторингу действующего законодательства, анализирует и обобщает имеющиеся недостатки. Предложения по совершенствованию законодательства направляются в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в Администрацию Президента Российской Федерации, Полномочному представителю Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе, в Государственную Думу и Совет Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Из числа направленных Ленинградской областью предложений при подготовке изменений федерального законодательства учтены предложения:

- о введении государственного контроля за деятельностью жилищно-строительных кооперативов по привлечению средств граждан для строительства многоквартирных домов (Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

- о введении требований к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, имеющих право привлекать средства граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов (проект федерального закона № 954041-6 внесен в Государственную Думу Правительством Российской Федерации);

- о введении уголовной ответственности за незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (Федеральный закон от 01.05.2016 № 139-ФЗ «О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»).

Надеемся, что данные изменения будут способствовать предотвращению совершения правонарушений в отношении участников долевого строительства и появления новых «проблемных» домов.

Для практического решения вопросов, связанных с завершением строительства уже существующих «проблемных» многоквартирных домов в Ленинградской области разработан и принят областной закон от 27 декабря 2013 года № 107-оз «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области».

В целях более полного информирования граждан о возможности заключения договоров долевого участия в строительстве с тем или иным застройщиком, закон предусматривает ведение реестра многоквартирных домов, для строительства которых застройщики имеют право привлекать денежные средства участников долевого строительства, а также реестра недобросовестных застройщиков.

В целях определения круга лиц, которым могут предоставляться меры поддержки, предусмотренные областным законом от 27.12.2013 № 107-оз, был создан реестр пострадавших участников долевого строительства, нуждающихся в поддержке, на территории Ленинградской области.

В настоящее время в данный реестр включено 274 гражданина.

В качестве основного способа завершения строительства «проблемных» домов указанный закон предусматривает привлечение инвестора с компенсацией понесенных им затрат предоставлением земельного участка.

Первоначально закон предусматривал возможность бесплатного предоставления земельного участка в собственность юридическому лицу, завершившему строительство «проблемного» дома и передавшему квартиры в нем пострадавшим участникам долевого строительства, включенному в указанный реестр.

Однако, такая возможность была исключена вступившими в силу 1 марта 2015 года изменениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим в областной закон от 27 декабря 2013 года № 107-оз были внесены изменения, которые вступили в силу 2 января 2016 года, предусматривающие возможность предоставления юридическим лицам – инвесторам завершения строительства «проблемных» домов земельных участков из государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов в соответствии с распоряжением Губернатора Ленинградской области.

Для реализации данного положения областного закона от 27 декабря 2013 года № 107-оз необходимо издание постановления Правительства Ленинградской области об утверждении порядка определения соответствия масштабного инвестиционного проекта установленным критериям и рассмотрения заявлений юридических лиц, претендующих на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время в рамках реализации областного закона от 11.02.2016 № 1‑оз «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов» проект вышеуказанного постановления Правительства Ленинградской области подготовлен Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом, куда комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области были представлены предложения, касающиеся особенностей таких проектов, предусмотренных областным законом от 27 декабря 2013 года № 107-оз.

Конкретные меры по завершению строительства каждого «проблемного» дома определяются индивидуально, в зависимости от сложившейся ситуации.

Эти меры вырабатываются на заседаниях комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области, созданной постановлением Губернатора Ленинградской области от 14.08.2008 № 164-пг, на совещаниях, проводимых комитетом, а при необходимости – и заместителем Председателя правительства Ленинградской области по строительству, с участием инициативных групп участников долевого строительства, представителей застройщиков, привлекаемых инвесторов, органов местного самоуправления, организаций, осуществляющих подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, иных органов и организаций, от которых зависит возможность окончания строительства и ввода в эксплуатацию «проблемных» домов.

Наибольшие трудности в завершении строительства «проблемных» домов возникают в тех случаях, когда застройщик находится в процедуре банкротства, когда невозможность завершения их строительства, затягивание сроков передачи прав застройщика созданным пострадавшими участниками строительства жилищно-строительным кооперативам обусловлены действиями (бездействием) арбитражных управляющих, задачей которых является не решение проблемы участников строительства, а пропорциональное удовлетворение требований всех кредиторов.

В настоящее время в процедуре банкротства находятся 7 застройщиков.

Комитет принимает активное участие в судебных заседаниях, собраниях конкурсных кредиторов, оказывает гражданам – участникам строительства и созданным им кооперативам организационную, юридическую и иную консультационную помощь.

Так, благодаря усилиям комитета, несмотря на противодействие ряда кредиторов и позицию суда первой инстанции, удалось оставить в силе мировое соглашение в деле о банкротстве ООО «ПСФ «КитежСтрой», по которому многоквартирный дом в д. Новое Девяткино был передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ЖСК «Первый Квартал»), после чего достроен с помощью привлеченного инвестора.

В настоящее время силами привлеченного инвестора (ООО «Айбер Звезда») продолжается строительство многоквартирного дома в г. Выборге, застройщиком которого ранее являлось ООО «БалтПромЭнергоМонтаж», производство по делу о банкротстве которого также удалось прекратить благодаря заключению мирового соглашения.

Кроме того, в рамках дела о банкротстве ЗАО «Управление механизации № 276» при участии комитета удалось на 115 000 000 рублей (до 17 500 000 рублей) снизить сумму денежных средств, подлежащих внесению участниками строительства на депозитный счет арбитражного суда и специальный счет должника для передачи объекта незавершенного строительства по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Генерала Кныша, д. 17 созданному гражданами ЖСК «Виктория».

Всего за период с 2013 по 2016 годы при содействии Администрации Ленинградской области введено в эксплуатацию 8 «проблемных» многоквартирных домов, в том числе:

в 2013 году:

- Всеволожский район, д. Новое Девяткино, квартал 1А, поз. 2А – застройщик ЖСК «Квартал» (ранее – ООО «ПСФ «КитежСтрой»), 180 пострадавших граждан;

в 2014 году:

- Тосненский район, п. им. Тельмана, д. 23-В – застройщик ЖСК «Тельмана 23В» (ранее – КТ «Социальная инициатива и компания»), 100 пострадавших граждан;

- Тосненский район, г. Тосно, мкр. 5, поз. 1Г – застройщик ООО «Пульсар» (ранее – КТ «Социальная инициатива и компания»), 62 пострадавших гражданина;

- Кировский район, г. Отрадное, ул. Гагарина, квартал 9, поз. 13 – застройщик ПЖСК «Нева-Строй» (ранее – КТ «Социальная инициатива и компания»), 77 пострадавших граждан;

в 2015 году:

- Всеволожский район, д. Новое Девяткино, квартал 1А, поз. 2Б – застройщик ЖСК «Первый квартал» (ранее – ООО «ПСФ «КитежСтрой»), 290 пострадавших граждан;

- г. Кировск, мкр. 3, поз. 3 – застройщик ООО «СК Нева Сити» (ранее – КТ «Социальная инициатива и компания»), 12 пострадавших граждан;

в 2016 году:

- Всеволожский район, п. им. Свердлова, мкр. 1, поз. 1а, 1б – застройщик ООО «Единство» (ранее – ООО «Ветеран»), ­­­­ 353 пострадавших гражданина.

Общее количество граждан, оплативших квартиры в данных домах, – 1074.

В настоящее время завершается строительство еще 4 многоквартирных домов, в строительстве которых принимали участие 164 пострадавших граждан:

- Кировский район, г. Кировск, мкр. 3, поз. 2 в (застройщик – ООО «СК Нева Сити») 26 пострадавших граждан;

- Приозерский район, п. Сосново, ул. Никитина, д. 8 (застройщик – ЖСК «Никитина д. 8») 82 пострадавших граждан;

- Ломоносовский район, д. Горбунки, кадастровый номер земельного участка 47:14:0403007:6 (застройщик – ЗАО «АСЭРП») 41 пострадавших граждан;

- Ломоносовский район, д. Горбунки, кадастровый номер земельного участка 47:14:0403007:7 (застройщик – ЗАО «АСЭРП») 15 пострадавших граждан.