Основания возникновения права собственности и других вещных прав на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения.

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:

а) купли-продажи;

б) ренты;

в) мены;

г) дарения;

д) получение жилья по наследству и т.п.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Права собственника жилого помещения, прежде всего, заключаются в триаде правомочий, согласно которой собственнику жилого помещения принадлежит:

а) право владения;

б) право пользования;

в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).

В совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Вместе с тем следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу. Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение:

а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;

б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ "Переустройство и перепланировка жилого помещения".

Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:

1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;

4) соблюдать права и законные интересы соседей.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания:

а) самого жилого помещения;

б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.

Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.

Глава 18 ГК РФ и раздел второй ЖК РФ называются "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Это свидетельствует о том, что, во-первых, право собственности признано вещным на законодательном уровне, а во-вторых, что впервые на законодательном уровне категория вещных прав обрела свое пристанище в ЖК РФ. В указанных структурных подразделениях ГК РФ и ЖК РФ содержится весьма незначительное количество четких норм, регулирующих вещные права на жилые помещения.

Рассмотрим отдельно каждый из перечисленных видов вещных прав на жилые помещения.

1. Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения.

Жилищное законодательство указывает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем собственнику жилом помещении: его супруга, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

2. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

3. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения;

б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Единым объединяющим началом во всех отмеченных случаях выступает такое вещное право, как право проживания.

31.