Порядок постановки на учет и предоставления жилья по договору социального найма.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ граждане имеют право на жилище как право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуальногостроительства, а также по иным основаниям.

По ныне действующему ГК РФ договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: социальному и коммерческому.

Структурно глава 35 ГК РФ, которая регулирует жилищные отношения, построена не совсем удачно: она не выделяет общей и особенной нормы, что затрудняет ее понимание и, соответственно применение. Из восемнадцати статей, входящих в эту главу, семнадцать посвящены договору коммерческого найма и только одна (ст. 672 ГК РФ) - непосредственно договору социального найма. Шесть статей в равной мере относятся и к коммерческому и социальному найму, а остальные применяются прямо к коммерческому найму, а к социальному – субсидиарно.

Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин. Поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в части второй ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года признано неправомерным.

В настоящее время, если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, то данные отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 РФ) или иным договором (например, договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства).

В последнее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом, (п. 3 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих)». Следует обратить внимание, что если срок договора аренды жилого помещения составляет менее года, то договор не подлежит государственной регистрации, (ст.651 ГК РФ).

Договор социального найма ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование осуществлено в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005г. Объектом соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было представлено малоимущим, нуждающимся в жилье гражданам, согласно очередности. Это вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ (в редакции Федерального Закона от 29 декабря 2004 г. № 189 - ФЗ), в котором указано, что договор социального найма жилого помещения заключается на основаниях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Таким образом, в данном случае нормы ЖК РФ являются приоритетными в отношении нормы ГК РФ. Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, взначительной мере сузил среду ее применения. Особое внимание в ЖК уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

• исключено первоочередное предоставление жилых помещений, все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

• упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

• отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

• определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

• право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

• иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

• установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

• установление в качестве основания, для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенное, по нормам общежития), невнесение в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного Кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Жилищное законодательство регулирует и договор специализирован­ного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ). Однако, последний не является

договором социального найма, поскольку он заключается только в фонде социального использования. Жилищное законодательство такжеустанавливает специальный договорной режим безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорийграждан, (ст. 109 ЖК).

Жилищный Кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

1) малоимущие;

2) иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3) иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Согласно Федерального Закона от 29 декабря 2004 года № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» малоимущими признаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном закономсоответствующего субъекта Российской Федерации.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающихся в жилых помещениях. Это:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями или члены семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в

коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно.

Однако порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека. Однако согласно статье 11 Вводного закона предусматривается, что в соответствии со ст. 679, 680 и 685 ГК РФ в определенных случаях необходимо соблюдать требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Правда есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.

Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 г. № 5242-1 конкретизирует понятие «место жительства» и устанавливает, что этим местом является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, а также иное жилое помещение в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) договора аренды либо иных основаниях. В соответствии с Законом граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ. Для иностранцев и лиц без гражданства такая обязанность установлена Федеральным Законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании и в определенном месте еще не дает основания к определению его места жительства. Необходима регистрация гражданина по месту жительства. В ч. 3 ст. 52 ЖК РФ отмечается, что граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, т. е. когда их трудовая деятельность связана с постоянным передвижением и других случаях. Это касается работников крайнего Севера, имеющих стаж подземной работы 10 лет и достигших пенсионного возраста, военных, сотрудников уголовно-исполнительной системы и так далее.

Регистрационный учет во многом отличается от прописки. Правовое положение прописки заключалось в том, что она давала право ее владельцупроживать исключительно в конкретном населенном пункте в течение срока указанного в ней. Регистрационный учет носит уведомительный характер. Ее сущность состоит исключительно в фиксации органами государственной власти по заявлению гражданина факта его проживания или нахождения наопределенной территории Российской Федерации.

Если прописка могла быть постоянной и временной, то в системе регистрационного учета существует регистрация по месту жительства и месту пребывания. Регистрация по месту жительства является лишь одним из доказательств преимущественного проживания гражданина по конкретномуадресу и сама по себе не предопределяет решение о месте его жительства. Отсутствие регистрации не исключает возможность установление судомместа жительства гражданина на основе других данных, не обязательно исходящих от органов регистрационного учета.

В целях определения оснований для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях представленных по договорам социального найма, место жительства должно определяться бесспорно и однозначно по формальному признаку. Поэтому в правоприменительной практике сам по себе факт изменения места постоянного или преимущественного проживания граждан, когда он не исполнил обязанность по уведомлению государства о своем новом месте жительства (не зарегистрировался) не дает основания к определению его места жительства в целях снятия его с учета в качестве нуждающегося.

Возможен и отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В статье 54 ЖК РФ такими основаниями являются, если:

- не были представлены документы, которые подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся, не ранее, чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.

Указанные действия обладают следующими признаками:

1) они совершаются тем гражданином, который имеет цель приобрести право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

2) этот гражданин состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

3) гражданин, совершивший такие действия, является малоимущим; эти действия совершаются преднамеренно (с умыслом);

4) в результате таких действий гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении;

5) действия совершены в течение предшествующих пяти лет.

К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма независимо от принятия на учет в качестве нуждающихся, в соответствии с ч. 2 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ относятся:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;

2) дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Сохранение норм о предоставлении им жилого помещения во внеочередном порядке способствует обеспечению прав и законных интересов этой социально уязвимой группы населения. Вместе с тем непонятно, каковы основания исключения из числа подлежащих обеспечению жильем в таком порядке тех, кто находился на воспитании у родственников? Статья 37 ЖК РСФСР предусматривала и такой случай.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятый органом местного самоуправления. По мнению К.В. Бубона, «.. эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это «что-то» давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого «чего-то» остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено «делить», может обидеть кого угодно, но не самого себя».[10]

Согласно п. 3 ст. 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года № 139-ГД данное решение должно содержать следующие сведения:

1) решение предоставить заявителю жилое помещение, находящееся по определенному адресу, по договору социального найма;

2) срок заключения с заявителем договора;

3) срок вселения заявителя и членов его семьи в жилое помещение;

4) порядок и условие передачи уполномоченному органу, освобождаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договора в специализированном жилищном фонде.

Таким образом, договор социального найма фактически является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное ему жилое помещение.

Условия предоставления жилого помещения по месту жительства гражданина включает в себя:

1) предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Систематическое толкование позволяет говорить о том, что жилое помещение должно соответствовать признакам благоустроенности для конкретного населенного пункта; Закон Самарской области «О жилище» отмечает, что не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении жилого помещения в определенном доме, районе, этаже:

2) общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления. Общая площадь предоставляемого жилогопомещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собойодну комнату или однокомнатную квартиру или (либо) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний;

3) при определении площади учитывается площадь жилого помещения, которая принадлежит гражданину на праве собственности, в том числе общей собственности;

4) допускается заселение одной комнаты лицами разного пола только с их согласия, за исключением супругов, согласие которых не требуется. Статья 41 ЖК РСФСР запрещала заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В новом Жилищном Кодексе РФисключено возрастное ограничение и предусматривается возможность заселения одной комнаты лицами одного пола с их согласия (например, брата и сестры, бабушки и внука); п. 7 ст. 14 Закона Самарской области «О жилище» также указано, что «заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, за исключением супругов, допускается только с их согласия:

5) допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.

Очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире посвящена ст. 59 ЖК РФ.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

1) проживающим в этой квартире нанимателем и (или) собственником, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии граждан, указанных в ч.1;

2) помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом;

3) в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли - продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении купли - продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире.

4) в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане.

Следует иметь в виду, что Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 199 – ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований»[12] предусматривает:

1) Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг и по обеспечению жильем следующих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года:

- инвалиды войны;

- участники Великой Отечественной войны;

- ветераны боевых действий;

- военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период;

- лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

- члены семей, погибших (умерших) инвалидов.

Date: 2016-07-05; view: 830; Нарушение авторских прав