Градостроительный кодекс.

Приказ Минрегиона РФ от 26 мая 2011 г. №244 «Об утверждении методических рекомендаций по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов».

Закон направлен на совершенствование механизма технического регулирования в Российской Федерации в целях создания условий для ускоренного обновления нормативно-технической базы, устанавливающей обязательные требования к продукции и процессам. Практика применения Федерального закона «О техническом регулировании» показала низкую эффективность заложенных в нем правовых институтов – за 7-летний период реформы технического регулирования принято всего лишь 11 технических регламентов. Механизм принятия технических регламентов оказался неэффективным – согласование документов на межведомственном уровне затягивался на годы.

Принятие закона «О техническом регулировании» повлекло довольно много спекуляций на тему отмены СНиПов, однако нет ни одного постановления, их отменяющего. В этом законе действительно нет СНиПа как формы документа, но в нем определяется то, в какой степени могут использоваться принятые ранее строительные нормы и правила. Согласно 46 статье закона обязательному применению подлежат те требования ранее утвержденных нормативных документов федеральных органов исполнительной власти, которые отвечают целям принятия технических регламентов, то есть направлены на обеспечение безопасности. Те требования действующих строительных норм, которые не направлены непосредственно на обеспечение безопасности, очевидно, сохраняют свою силу в качестве рекомендуемых положений. Трудно сказать, насколько оправдан такой подход – разделить единый нормативный документ на обязательные и рекомендуемые требования. Тем более, что провести деление действующих документов на требования, относящиеся к обеспечению безопасности и являющиеся обязательными, и требования, носящие рекомендуемый характер, никому не было поручено. Документ должен применяться в целом.

Устойчивое развитие территорий и принятие эффективных управленческих решений зависят не только от подготовки и утверждения на соответствующем уровне публичной власти документов градостроительного проектирования, но также и от нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принимаемых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и устанавливающих индивидуальные требования к документам градостроительного проектирования, позволяющие наиболее полно учесть специфику конкретной территории.

С вводом в действие Градостроительного кодекса № 190-ФЗ произошло существенное изменение в нормировании градостроительной деятельности. Статьями 7, 8 Градостроительного кодекса, статьей 26.3 Федерального закона № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», статьями 14, 16 Федерального закона 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в числе полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области нормирования градостроительной деятельности установлено исключительно утверждение соответственно региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. Эти нормативы должны содержать минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий).

Но это все в прошлом. Дело в том, что одновременно с изменениями закона «О техническом регулировании» принят и с середины 2010 года вводится в действие Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который устанавливает самые общие обязательные требования к зданиям и сооружениям по безопасности. Согласно этому регламенту и в отличие от ФЗ «О техническом регулировании», правительство должно утвердить перечень национальных стандартов и сводов правил (или – частей этих документов), применение которых будет обеспечивать соблюдение регламента и которые будут носить обязательный характер. В качестве обязательных сводов правил будут приняты ранее утвержденные строительные нормы и правила или их части. До середины 2012 года эти документы должны быть актуализированы уполномоченным на это федеральным органом исполнительной власти (очевидно – Минрегионом России). Так что дальше все будет зависеть от того, как будет составлен этот перечень и что конкретно будет отнесено к обязательным требованиям. Требования по энергосбережению регламентом отнесены к обязательным. В дополнение к утвержденному правительством перечню обязательных стандартов и сводов правил Рос-техрегулированием должен быть утвержден перечень национальных стандартов и сводов правил, также предназначенных для обеспечения требований регламента, но уже на добровольной основе.

Градостроительное законодательство представляет собой сложный институт правовых норм, находящихся в тесной взаимосвязи с комплексами норм смежных областей права, регулирующих деятельность в сфере охраны природы и природных ресурсов, землепользования, безопасности, сохранения историко-культурного наследия. Ядро градостроительного законодательства формирует градостроительное планирование, разрешенное использование земельного участка и организация самого строительства. Так и устроен Градостроительный кодекс 1998 г.

Важно отметить, что в отношении градостроительного законодательства, в отличие от смежных областей права, нет закрепленных норм, предписывающих субъекту федерации согласовывать собственное законодательство с федеральным.

Исходя из этой логики построено градостроительное законодательство Москвы, включающее блок градостроительного планирования: закон "О порядке, составе и разработке Генерального плана". К нему примыкает закон "О градостроительном зонировании", поскольку градостроительное зонирование является важнейшей составной частью Генерального плана. Генеральный план состоит из схем транспортных коммуникаций, связи и всей инженерии, разработанных применительно к различным ландшафтным, строительным и функциональным зонам. В частности, ландшафтное зонирование дает представление о возможности новой застройки, строительное - определяет в ряду иного высотность застройки, а функциональное дает возможность различать жилые, промышленные, смешанные и другие виды зон. Всего насчитывается около 1,5 тыс. зон, обладающих комплексом конкретных характеристик. Эти характеристики формируют систему индикаторов, определяющих особенности развития градостроительного комплекса на различных уровнях. Инвестор, принимая во внимание эти индикаторы, сам принимает решение об определенной застройке в той или иной зоне и может эффективно взаимодействовать с городскими властями. Жесткая директивная система требований в отношении развития градостроительного комплекса не сочетается с рыночными отношениями.

Генеральный план представляет собой отдельный документ, который утверждается в соответствии с законом "О порядке, составе и разработке Генерального плана". В соответствии с законом "О статусе столицы Российской Федерации" этот документ согласовывается с Минэкономразвития, Госстроем, МВД, МЧС. По существу сложившийся порядок противоречит закрепленному в Конституции РФ положению о равноправии субъектов федерации, поскольку другие субъекты федерации такие согласования не проводят.

Законопроект "О порядке, составе и разработке Генерального плана" и сам Генеральный план как приложение были направлены в Правительство РФ 3 года назад. Но правительство за это время не рассмотрело эти документы. Основной причиной сложившейся ситуации является различие в подходах разграничения государственной собственности.

В настоящий период 60% территории Москвы изъяты из ведения городских властей в пользу федеральных: исторический центр, территория историко-культурных памятников, природоохранные земли, земельные участки предприятий, приватизировавшихся из федеральной собственности по распоряжению Правительства РФ, земли министерства обороны, участки железных дорог, земли государственного резерва, земельные участки зданий федеральных ведомств. Такое распределение затрудняет эффективное управление городским хозяйством как целостной системой. В качестве возможного варианта разрешения этой актуальной проблемы может послужить создание механизма долевого участия федеральных и городских властей в обеспечении функционирования объектов определенной территории при едином управляющем в лице организации или ведомства, назначаемых по согласованию.

На сегодняшний день московское градостроительное законодательство охватывает и подробно регулирует градостроительное планирование городского поселения - города Москвы и его частей и определяет разрешенное использование земельных участков, порядок подготовки документации и получения разрешения на строительство, взаимодействия с гражданами, организацию строительных работ и, отчасти, последующее благоустройство территории строительства. Также устанавливаются особенности градостроительной деятельности на некоторых особых территориях и объектах (историко-культурных, природных, промышленных). При этом вся градостроительная деятельность подчиняется целям и задачам, установленным Генеральным планом развития города Москвы.

В силу исходной организованности, последовательности и согласованности частей градостроительного законодательства Москвы с целью его дальнейшей систематизации и по аналогии с федеральным законодательством решено объединить основные московские законы в единый Градостроительный кодекс города Москвы (кроме закона, утверждающего Генеральный план города Москвы, который подлежит регулярной актуализации и постоянному мониторингу, Закона города Москвы "О Генеральном плане развития города Москвы" и некоторых других Законов города Москвы". Именно такую основную цель - создание Градостроительного кодекса Москвы имела в виду Комиссия Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития Москвы, одобрив в 1997 г. Концепцию формирования градостроительного законодательства Москвы.

Однако перед тем, как приступать к кодификации московского градостроительного законодательства, было решено принять организующий "скелетный" Закон города Москвы от 03.03.04 № 13 "Об основах градостроительства в городе Москве".

Из текста Закона города Москвы и пояснительной записки явствует, что данный закон соответствует Конституции РФ, Градостроительному кодексу РФ, Уставу города Москвы и реализует право города Москвы - субъекта РФ на принятие законов по предметам ведения города Москвы.

Закон, не противореча Градостроительному кодексу РФ, развивает правовые нормы, отражающие особенности Москвы как объекта градостроительства - столицы РФ, крупнейшего города России и Европы, исторического города, особенности организации органов власти и территориального деления, особенности предшествующей и новейшей практики Москвы в области регулирования градостроительной деятельности.

В соответствии с Концепцией Закон "Об основах градостроительства в городе Москве" является рамочным, системообразующим для создания правовой базы градостроительства, определяет основные нормы, формулирующие систему правового регулирования градостроительной деятельности. В соответствии с Законом "Об основах градостроительства в городе Москве" должен быть кодифицирован "пакет" взаимоувязанных законов прямого действия, регламентирующих отдельные стороны градостроительной деятельности. Основной частью такого "пакета" являются уже действующие законы Москвы о градостроительстве, о которых было сказано выше.

Исходными для Закона являются требования обеспечения прав граждан и иных участников градостроительной деятельности, экологической безопасности и сохранения природного и культурного наследия, требования согласованности градостроительных действий на уровне города в целом, административных округов, районов, иных территориальных единиц Москвы, вплоть до отдельных градостроительных объектов.

Закон отражает фундаментальные особенности градостроительства в условиях децентрализованной рыночной экономики: вместо директивного планирования - усиление регулятивной, регламентирующей роли градостроительных планов, инструментов зонирования территории.

Последовательное применение системы регламентов градостроительной деятельности, с одной стороны, гарантирует город от стихийного развития, в том числе исключает самовольное строительство, с другой стороны, гарантирует права инвесторов, снижает риски инвестиций в градостроительство, упрощает и объективизирует процедуры выдачи разрешений на осуществление градостроительной деятельности.

Закон предусматривает также системное регулирование градостроительной деятельности, включающее:

• развитие законодательной и нормативной базы градостроительства;
• градостроительное планирование развития территории Москвы, административных округов, районов, территориальных единиц с особым статусом, иных частей территории города, регулярную актуализацию градостроительных планов;
• установление территориальных регламентов использования и застройки участков территории;
• обеспечение особых требований регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, историко-культурного назначения, на территориях, подверженных опасным воздействиям техногенного и природного характера;
• стимулирование градостроительной деятельности, требуемой для городских государственных нужд;
• обеспечение градостроительных требований при проектировании и строительстве (реконструкции) объектов недвижимости путем выдачи градостроительных разрешений и разрешений на производство строительных работ;
• обеспечение требований комплексного благоустройства территории при осуществлении градостроительной деятельности;
• установление требований разрешенного использования участков территории и градостроительных объектов;
• ведение государственного градостроительного кадастра Москвы и мониторинга объектов градостроительной деятельности;
• процедуры согласования интересов и разрешения споров в области градостроительной деятельности;
• контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
• ответственность за нарушение законодательства о градостроительстве при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве.

Закон, учитывая особую значимость каждого градостроительного мероприятия, осуществляемого в Москве, для формирования среды жизнедеятельности города, уделяет особое внимание недопущению самовольного строительства, в том числе строительства с нарушением требований градостроительного зонирования и других территориальных регламентов, утвержденной градостроительной и проектной документации.

Основные нормы, содержащиеся в Законе, основываются на практически апробированном, методически и организационно отработанном позитивном опыте регулирования градостроительной деятельности последних лет, подкреплены фундаментальными градостроительными разработчиками, в том числе новым Генеральным планом развития города Москвы. Закон на стадии законопроекта был одобрен Госстроем РФ, Союзом архитекторов России, Московским союзом архитекторов, Российской академией архитектуры и строительных наук.

В настоящее время в Правительстве Москвы идет работа над первым вариантом проекта Градостроительного кодекса Москвы.

Параллельно в Правительстве РФ проходит дискуссия по новому Градостроительному кодексу РФ. В этой ситуации возможны конфликты между уровнями власти, которых необходимо избежать в интересах Москвы и России.

При этом необходимо сторонам твердо базироваться на конституционных положениях и однозначно постулировать, что законодательство в области архитектуры и градостроительства не содержится в закрытых перечнях ст. 71 и 72 Конституции РФ, т.е. оно не является ни предметом ведения РФ, ни предметом совместного ведения РФ и ее субъектов.

Таким образом, исходя из точного, буквального понимания статей Конституции РФ, законодательство об архитектуре и градостроительстве, в соответствии со ст. 73 Конституции РФ, относится к предметам ведения субъектов РФ, и данные субъекты федерации вправе осуществлять собственное законодательное регулирование в этой отрасли (ч. 4 ст. 76 Конституции РФ). В случае противоречия между федеральным законом и законом субъекта федерации в сфере архитектуры и градостроительства будут действовать нормы закона субъекта федерации (ч. 6 ст. 76 Конституции РФ).

Однако, как уже говорилось выше, законодательство об архитектуре и градостроительстве представляет собой сложную систему институтов права, относящихся не только непосредственно к градостроительной деятельности, но и могущих быть отнесенными к другим отраслям законодательства, находящихся уже не в собственном, а в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Еще при разработке действующего Градостроительного кодекса РФ перед федеральным законодателем стояла проблема необходимости раскрытия данного конституционного положения применительно к отдельным правовым институтам, что он сделал, установив в ст. 2 Градостроительного кодекса РФ закрытый перечень вопросов, относящихся к области градостроительства, по которым нормативные акты субъекта федерации должны приводиться в соответствие с федеральными законами.

Это - вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, относящиеся также к законодательству об охране природы, водному и иному законодательству, вопросы охраны окружающей среды, особо охраняемых природных территорий, памятников истории и культуры, обеспечения экологической безопасности, относящиеся к законодательству и об охране природы, и о культуре, и, наконец, это - вопросы экологической безопасности, предупреждения чрезвычайных ситуаций и ликвидации их последствий.

Эти вопросы принадлежат также к различным смежным с градостроительной областям законодательства, находящимся в совместном ведении РФ и ее субъектов, и образуют системы комплексных межотраслевых правовых институтов.

При этом федеральной власти необходимо помнить, что в градостроительном законодательстве, кроме комплексных отраслевых институтов, смежных с другими отраслями законодательства, имеются базовые, принадлежащие только градостроительному законодательству системы правовых институтов. По данным вопросам субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти.

Как определено действующим Градостроительным кодексом РФ, к таким базовым правовым институтам относятся градостроительное планирование и развитие территорий и поселений, определение видов использования земельных участков, строительство и реконструкция объектов недвижимости. По данным предметам у субъектов РФ не возникает также и обязанности приводить свое законодательство в соответствие с федеральными законами, т.к. они обладают в этой сфере всей полнотой государственной власти, и нормы их законов (за некоторыми исключениями) имеют большую юридическую силу, чем нормы Градостроительного кодекса РФ и других федеральных законов.

Следовательно, именно базовые нормы, относящиеся к базовым правовым институтам градостроительства, должны составить основную часть, ядро Градостроительного кодекса Москвы.

Начиная с 1998 г., когда был принят действующий Градостроительный кодекс РФ, в достаточной мере учитывающий, развивающий и раскрывающий конституционные полномочия как РФ, так и ее субъектов, большинство субъектов РФ разработали уникальные правовые системы законодательного регулирования в области градостроительства.

Наличие сегодня таких региональных систем градостроительного законодательства соответствует базовой правовой идеологии российского федерализма - при минимуме политической и административной самостоятельности регионов максимально возможный учет их социально-экономических особенностей.

Таким образом, начали реализовываться заложенные в Конституции РФ принципы, создавая которые, конституционный законодатель исходил из понимания того, что климатические особенности регионов России (Норильск и Сочи, Астрахань и Петропавловск-Камчатский), а также национально-культурные их традиции (Татарстан, Тыва, Дагестан, Калининград, Москва, Санкт-Петербург) делают нецелесообразным централизованное установление градостроительных норм, утверждение генеральных планов городов, навязывание архитектурных стандартов, равно как федеральными законами, так и подзаконными актами Правительства РФ.

Полагаю, что федеральный законодатель должен сосредоточить свое внимание на дополнениях и изменениях в действующий Градостроительный кодекс РФ, которые бы не вторгались в сферу собственных полномочий субъектов РФ, крайне осторожно регулировали бы вопросы, относящиеся к совместному ведению, и преимущественно были бы нацелены на решение вопросов, относящихся к исключительным полномочиям РФ (размещение федеральных энергетических систем, объектов ядерной энергетики, обороны и безопасности, связанных с космической деятельностью и других объектов, принятие ряда федеральных программ развития, разработки федеральных стандартов в области градостроительного планирования и застройки территорий и поселений, вопросы геодезии и картографии и многие другие).

В условиях продолжающегося совершенствования вертикали исполнительных органов власти РФ особое значение приобретает сохранение и укрепление конституционных принципов российского федерализма.

При этом очевидно, что развитие российского федерализма призвано продолжаться в областях архитектуры, градостроительства, комплексного благоустройства территорий и поселений, создания благоприятной социальной и культурной среды проживания, что особенно важно и необходимо для нашей гигантской, климатически, социально, национально и культурно многообразной страны с уникальными укладами жизни, традициями и этнокультурными особенностями ее регионов, и этот процесс должен осуществляться в постоянном взаимодействии между органами власти субъектов РФ и Правительством РФ в порядке, установленном Конституцией РФ.

В настоящее время формируется структура, содержание и основные блоки градостроительного права на перспективу XXI века. Правовая база градостроительства складывается из двух частей: общие законы и собственно градостроительные законы, определяющие соответственно "внешние" и "внутренние" правила и нормы градостроительной деятельности.

Понятие градостроительства как системы правовых норм прежде всего предстоит отразить в одной из статей Конституции РФ, чтобы оно вошло в предметы совместного ведения федеральной власти и субъектов федерации, создавая единство правового поля и исключая правовой партикуляризм в градостроительстве.

В налоговом и бюджетном законодательстве за городом предстоит закрепить свой постоянный сегмент налоговой базы, связанный с городской недвижимостью, - это побудит городские власти заботиться о повышении ее ценности и привлекательности, в том числе посредством улучшения качества городской среды.

В земельном и имущественном праве необходимо обозначить основные требования города: землепользование на правах собственности, а не только продажи прав долгосрочной аренды; сохранение в муниципальной собственности, владении и распоряжении не менее 30% городских земель; регулирование (рыночными механизмами) инвестиционного процесса; консолидированное управление землепользованием (земельным устройством) и планировкой (застройкой) городов.

Надо учитывать, что экономика земельных отношений в городах никогда не выступает самоцелью, но - лишь средством достижения необходимого градостроительного эффекта, а посему - средства и ресурсы, извлекаемые в сфере земельных отношений (рента, налоги и пр.), должны использоваться для целей градостроительства и поступать в распоряжение соответствующих органов управления, владеющих информацией о социальных и пространственных перспективах развития города.

Внутренние законы градостроительства составляют область градостроительного права, под которым понимается совокупность общеобязательных правил и норм в градостроительстве. При этом значительная часть разнообразных действий по планировке и застройке городов, управлению их планомерным развитием принимает характер градостроительных правоотношений, а их участники выступают как носители юридических прав и обязанностей. Совокупность этих правоотношений создает демократический градостроительный правопорядок.

Для этого само градостроительство следует развивать как систему правовых норм. Это означает развитие и совершенствование принятого в 1998 году Градостроительного кодекса РФ, а также создание "шлейфа" необходимых правовых актов на уровне Федерации, ее субъектов и городского (местного) самоуправления. Наиболее актуальные проблемы разработки градостроительного права в России на XXI век заключены в области реконструкции городов, а также в сфере упорядочения развития городских агломераций и регулирования застройки пригородных зон.

Основными корпускулами, своего рода "строительными кирпичами" градостроительного права должны стать земельный участок, домовладение, правовой регулирующий статус градостроительной документации, авторское право и юридическая ответственность архитектора за сооружение (а не только проект) и т.д. В наших градостроительных законах в этой части пока немало деклараций. Для создания полного реестра участков (домовладений) необходимо ведение Градостроительного кадастра.
В, статье 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации введено понятие «территориальные зоны», то есть зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Закрепление в законодательстве понятия «территориальные зоны» необходимо для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственная сфера градостроительства - определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако, практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве - в воздушном или подземном. Законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора на пространство, а также на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или на использование части подземного пространства. Из сферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушного пространства, которая используется для полетов воздушных судов и иной деятельности.

Правила застройки разрабатываются на основе генеральных планов поселений или территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития районов, сельских округов. Основное содержание правил застройки составляют документы градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Сфера действия правовых норм, установленных в результате зонирования, - границы соответствующих территориальных зон. Основным принципом зонирования как способа правового регулирования градостроительной деятельности является комплексное регулирование использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости как единого целого.

Сведения, содержащиеся в градостроительных регламентах, подлежат учету в государственном градостроительном кадастре. Разрешения на строительство объектов недвижимости, которые были выданы до принятия правил застройки, действуют в течение срока, на который было выдано данное разрешение. Указанное правило позволяет лицу, получившему разрешение на строительство, реализовать свое право на застройку земельного участка даже в том случае, если приняты новые правила застройки, содержащие иные, чем предусмотрены в разрешении, требования к градостроительной деятельности.

Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов, одобренные Научно-техническим Советом Госстроя России от 10 июня 1999 года, преследуют своей целью оказание помощи органам местного самоуправления при подготовке схем зонирования, которые определяют основные этапы разработки схем зонирования.

Основными этапами разработки схемы являются: сбор и анализ исходной информации; предварительное решение зонирования; согласование и утверждение схемы.

Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать: перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, расчет потребности в необходимой территории; результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для выполнения заданной функции; результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции; результаты оценки нарушения состояния природной и историко-культурной среды и потребность в мерах по ее защите.

В процессе работ аналитического этапа выполнения схемы устанавливается фактическая обеспеченность градостроительной документацией и нормативными актами; анализируется содержание имеющейся градостроительной документации; определяются проблемные и прогнозные параметры генерального плана; определяются необходимые данные по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.

Для разработки схемы необходима следующая градостроительная документация: проект городской черты, генеральный план города; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план, другие подзаконные акты. В процессе анализа градостроительной документации устанавливаются характеристики территории и недвижимости города, определяющие возможности их использования; функциональное, строительное и иное зонирование территорий города; состояние и целевое назначение градостроительных объектов; состав и виды предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.

При этом необходим также анализ правовых и нормативно-технических документов, на основе которых решаются вопросы разработки, согласования и утверждения градостроительной документации; предоставления земельных участков для строительства; выдачи разрешений на строительство; отчуждения объектов недвижимости; охраны и использования памятников истории и культуры.

По градостроительству существует нормативный документ СП 42.13330.2011 ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Настоящий свод правил составлен с целью повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», выполнения требований Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», повышения уровня гармонизации нормативных требований с европейскими нормативными документами, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки. Учитывались также требования Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и сводов правил системы противопожарной защиты.
Все заказчики, инвесторы, застройщики в соответствии с Законом об основах градостроительства в Российской Федерации имеют равные права на осуществление градостроительной и инвестиционной деятельности.

Заказчиками градостроительной документации являются органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления, организации, учреждения и другие юридические лица. Заказчик имеет право заключать и расторгать договор (контракт) на предусмотренных им условиях о выполнении градостроительной документации, осуществлять контроль за ходом ее разработки и проводить экспертизу, а также участвовать в согласовании и реализации градостроительной документации. Заказчик (застройщик) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией самостоятельно определяет объекты градостроительной деятельности, направление, объемы работ, размеры капитальных вложений, по своему усмотрению привлекает на договорной, преимущественно конкурсной основе (в том числе через аукционы и торги подряда) физических и юридических лиц для реализации градостроительной документации. Заказчик (застройщик), не являющийся пользователем объектов градостроительной деятельности, имеет право контролировать их целевое использование и осуществлять в отношениях с пользователями этих объектов другие права, предусмотренные договором
(контрактом) и законодательными актами, действующими на территории
Российской Федерации. Заказчик (застройщик) вправе осуществлять страхование от экологического риска, в том числе и от возможного ущерба вследствие природных и техногенных процессов, стихийных бедствий, а также передавать по договору (контракту) свои правомочия другим юридическим и физическим лицам в установленном законом порядке.

Законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации определяются объекты градостроительной деятельности (особо охраняемые территории), право собственности на которые передаче не подлежит, что не исключает возможности права владения, оперативного управления или участия в пользовании этими объектами.

Пользователями объектов градостроительной деятельности являются граждане, их объединения, общественные и другие организации, учреждения, предприятия, иные юридические лица, а также иностранные физические и юридические лица.

Пользователи объектов градостроительной деятельности имеют право на:

· отвечающую экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям среду обитания;

· достоверную информацию о состоянии окружающей среды городов, других поселений и их систем;

· обеспечение бытовых, социально-культурных и иных условий проживания в городах и других поселениях в соответствии с утвержденными нормативами;

· строительство на отведенном или приобретенном земельном участке жилых домов, других объектов, отвечающих действующим нормативам, правилам застройки и утвержденной градостроительной документации;

· участие в обсуждении градостроительных проектов до их утверждения, а также разработку альтернативных проектов;

· независимую экспертизу, в том числе техническую и экологическую, градостроительных проектов.

Разработчик градостроительной документации имеет право осуществлять в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании лицензионного свидетельства, договора (контракта) с заказчиком разработку градостроительной документации, получать от заказчика информацию, необходимую для разработки проектов, осуществлять на основе договора (контракта) с заказчиком авторский надзор за реализацией градостроительной документации. Порядок лицензирования устанавливается Правительством Российской Федерации. Авторское право в разработке градостроительной документации определяется и охраняется законодательством Российской Федерации.

Субъекты градостроительной деятельности обязаны:

· соблюдать государственные нормативы, правила застройки городов, других поселений и их систем, утвержденную градостроительную документацию;

· выполнять требования государственных органов контроля и надзора и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции;

· обеспечивать соблюдение решений местных органов власти и управления в области планировки, застройки, благоустройства и озеленения территорий городов, других поселений и их систем, принятых в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;

· беречь и улучшать среду обитания;

· сохранять памятники градостроительства и архитектуры, истории и культуры, природный ландшафт;

· пользоваться земельными участками, иной недвижимостью и природными ресурсами в соответствии с действующим законодательством, правилами застройки, землевладения и землепользования.

Субъекты градостроительной деятельности, выполняющие определенные виды работ, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления своей деятельности. Перечень таких работ и порядок выдачи лицензий (сертификатов, свидетельств) устанавливается Правительством Российской Федерации и правительствами республик в составе Российской Федерации.

Градостроительные отношения – это согласованные действия субъектов (участников, партнеров) градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконструкции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (контракт) между ними, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное и временное пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Заключение договора (контракта), выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников градостроительной деятельности, не противоречащих законодательству
Российской Федерации и законодательству республик в составе Российской
Федерации, являются исключительной компетенцией субъектов градостроительной деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов всех субъектов градостроительной деятельности. Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения договора (контракта) законодательством, действующим на территории Российской Федерации, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (контракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению сторон.

Градостроительная деятельность осуществляется за счет собственных финансовых ресурсов и средств заказчика (инвестора, застройщика), централизованных средств объединений, учреждений, предприятий, ассигнований из федерального бюджета, бюджетов национально- государственных и административно-территориальных образований, соответствующих внебюджетных фондов, а также иностранных в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Взаимодействие органов государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности осуществляется путем совместной разработки и реализации федеральной градостроительной политики соответствующих республиканских и межрегиональных градостроительных программ и прогнозов, проектов и нормативных актов, обеспечивающих благоприятные условия проживания населения, а также создания банков данных о состоянии территорий, поселений и ведения территориального кадастра.

Органы государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников.

Органы государственной власти и управления республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды.

Органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения.

Государственное регулирование градостроительной деятельности, проведение градостроительной политики, направленной на социально- экономическое и научно-техническое развитие общества, осуществляется органами государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления пределах их компетенции и в соответствии с Законом об основах градостроительства в Российской Федерации, другими законодательными актами Российской Федерации и государственными программами и обеспечиваются:

· управлением государственными капитальными вложениями в создание и развитие социальной и производственной инфраструктур; регулированием налоговой политики;

· предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и материальной помощи на развитие объектов градостроительной деятельности;

· контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов;

· осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства;

· проведением экспертизы, в том числе технической и экологической, градостроительной документации.

Порядок осуществления «градостроительной деятельности в особых условиях (предотвращение бедствий и катастроф, иных чрезвычайных ситуаций и ликвидация их последствий на территории Российской Федерации) определяется органами государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и органами местного самоуправления в пределах их компетенции». Финансирование этой деятельности осуществляется за счет целевых и резервных бюджетных фондов.

Стимулирование градостроительной деятельности осуществляется органами государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, органами местного самоуправления следующими мерами:

· установлением порядка предоставления и изъятия земельных участков, иной недвижимости и ресурсов, а также установлением налоговых ставок и коэффициентов с учетом градостроительной ситуации в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации;

· объявлением зон отчуждения земельных участков, имущества и иной недвижимости в интересах общества;

· созданием необходимого резерва земельных участков, подготовленных для застройки;

· обеспечением своевременного строительства систем инженерных и транспортных коммуникаций и сооружений;

· содействием страхованию селитебных территорий от риска причинения экологического ущерба деятельностью промышленных, транспортных, энергетических, высокочастотных и иных объектов;

· контролем за соблюдением сроков действия разрешений на строительство.

Контроль за исполнением законодательства осуществляется органами архитектуры и градостроительства, входящими в структуру органов государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, органов местного самоуправления. Органы архитектуры и градостроительства действуют в районах, городах, районах городов и других поселениях в соответствии с примерными положениями, утверждаемыми в установленном порядке.

В соответствии с Законом об основах градостроительства в Российской
Федерации и издаваемыми в его развитие законодательными актами органы архитектуры и градостроительства по согласованию с органами местного самоуправления осуществляют установление административной черты городов, других поселений и выделение земельных участков на основе утвержденной градостроительной документации, контроль за разработкой и реализацией градостроительной документации, выдачу архитектурно-планировочных заданий на проектирование и участвуют в лицензировании разработчиков градостроительных проектов и исполнителей работ (подрядчиков), а также оказывают иные услуги гражданам, учреждениям и предприятиям, другим субъектам градостроительной деятельности.

Градостроительная документация – документация, определяющая градостроительное развитие территории, регламенты градостроительной деятельности, социально - экономическое и градостроительное обоснование размещения объектов, их основные технико - экономические показатели и функциональное назначение (генплан города, градостроительный план развития административного округа и района, схема размещения отраслевого строительства, проект планировки территории, градостроительное обоснование размещения объекта).

Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации; территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации; территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории Российской Федерации и частей территории Российской Федерации (градостроительная документация федерального уровня) включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий (далее - консолидированные схемы градостроительного планирования).

В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт - Петербурга) и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (далее - территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).

В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.

Градостроительная документация для территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:

· территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

· генеральные планы городских и сельских поселений;

· проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

· проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (далее - проект планировки);

· проекты межевания территорий;

· проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (далее - проект застройки).

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.

Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно - эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охраны памятников истории и культуры, других заинтересованных государственных органов с учетом мнения населения.

Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации, за исключением видов градостроительной документации, установленных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, в зависимости от особенностей региональных и местных условий.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками.

Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно - исследовательских работ и инженерных изысканий.

Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.

Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию.

Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений учитывается при разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально - экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуацийприродного и техногенного характера.

Практика современного градостроительства экономически развитых стран, столкнувшихся с недостаточностью учета исключительно производственных аспектов при планировании использования городских земель, основывается на повышении роли природоресурсных, экологических и социальных факторов в жизни современного города, их приоритете над интересами промышленности. Этот аспект начинает получать нормативное закрепление. Так ГрадостроительнаяХартия Содружества Независимых Государств в качестве первоочередной цели градостроительства называет комплексное развитие, экологическую реконструкцию поселений и урбанизированных территорий.

Комплексное развитие поселений невозможно без территориального планирования, которое является основой оптимального использования земельных ресурсов как с точки зрения их экономического потенциала, так и с позиции обеспечения благоприятных условий проживания, создания комфортной, безопасной среды жизнедеятельности. Рациональное территориальное планирование и устранениенеобоснованных ограничений в деятельности участников градостроительной деятельности нуждается в построении новых научных доктрин, способных учесть весь комплекс условий, необходимых для гармоничного развития городов, подготовки адекватных современным требованиям документов планирования, отвечающих интересам проживающих в них граждан.

Совершенно обосновано устаревшая (либо полностью отсутствующая) градостроительная документация, наряду с бюрократическими барьерами, названы Советом по реализации приоритетных национальных проектов при Президенте РФ одной из основных причин, препятствующих строительству доступного жилья2, обеспечению социального благополучия общества, в особенности, его незащищенных слоев. Главным образом это касается городских территорий, в пределах которых проживает подавляющее большинство населения страны.

Исследование механизма гражданско-правового регулирования деятельности субъектов градостроительной деятельности связано не только с необходимостью получения новых научных результатов, но и имеет существенное значение для решения практических вопросов обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду. Актуальным остается обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Формирование в России за последние два десятилетия значительного объема норм, регулирующих градостроительную деятельность, не решило всего спектра проблем, возникающих по поводу использования земель населенных пунктов. Огромное количество судебных споров, возникающих по поводу выделения земельных участков под застройку, уничтожения городских и пригородных зеленых зон, памятников истории, архитектуры при размещении инвестиционно привлекательных объектов, хаотичного строительства коммуникаций, прочих инженерных сооружений без учета геологических условий и перспектив использования территории, подчеркивают назревшую необходимость комплексного исследования проблем правового регулирования градостроительной деятельности.

Перечисленными обстоятельствами обусловлены выбор темы и направленность настоящего диссертационного исследования на выяатение закономерностей развития правового института территориального планирования на примере городов как населенных пунктов особого, универсального типа.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (микрорайонов, кварталов, жилых комплексов), установления границ земельных участков для размещения объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков как в отношении застроенных, так и подлежащих застройке территорий.

Проект планировки состоит из основной части (подлежащей утверждению) и материалов по ее обоснованию.

Основная часть включает:

чертеж (чертежи) планировки территории (эскиз застройки) на котором отражены:

- красные линии;

- дороги, улицы, проезды, линейные объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

- границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового, иного назначения.

Положения о размещении объектов капстроительства федерального, регионального и местного значения; характеристики планируемого развития территории: плотность и параметры развития территории; развитие систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения и др.

Материалы по обоснованию проекта планировки включают графические материалы и пояснительную записку.

Графические материалы содержат:

схему расположения элемента планировочной структуры (ситуационный план);

схему использования территории до проекта (опорный план);

схему улично-дорожной сети и организации движения транспорта;

схему участков объектов культурного наследия;

схему границ зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные и др. зоны);

схемы вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

иные материалы для обоснования положений по планировке территорий.

Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:

определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения;

защиты территории от чрезвычайных ситуаций, мероприятий по ГО и обеспечению пожарной безопасности;

иных вопросов планировки территории.

Проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания территории.

Подготовка проектов межевания территорий выполняется как для застроенных, так и подлежащих застройке территорий. В первом случае он обеспечивает оформление землеотводных документов и базу налогообложения, во втором – конкурсное распределение участков.

Проект межевания может быть в составе проекта планировки или в виде отдельного документа.

В проекте межевания отображаются:

красные линии (по проекту планировки);

места допустимого размещения строений на земельном участке;

границы застроенных земельных участков (в т. ч. линейных объектов);

границы формируемых земельных участков для предоставления;

границы земельных участков для объектов (РФ, субъекта РФ, местного значения);

границы территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории и др.;

границы зон действия публичных сервитутов.

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) осуществляется в составе проекта межевания или отдельным документом, для застроенных или подлежащих застройке территорий.

В ГПЗУ указываются:

границы земельного участка, место размещения объекта, границы действия публичных сервитутов; кадастровый номер (при его наличии);

информация о градостроительном регламенте и видах разрешенного использования земельного участка, параметрах объекта (или отсутствие регламента);

информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, другие сведения.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановление Правительства РФ.

Порядок рассмотрения, согласования и утверждения проектов планировки и межевания аналогичен процедуре согласования документов территориального планирования может быть уточнен согласно НПА субъекта РФ или НПА органа местного самоуправления. Публичные слушания проводятся только по проектам местного самоуправления.

Проект межевания и ГПЗУ могут быть разработаны по заявке физического или юридического лица на земельный участок, правообладателем которого он является (в течение 30 дней).

Градостроительное регулирование землепользования заключается в установлении различных градостроительных требований к землепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регулированием застройки методом зонирования в США. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может быть определено только, в рамках, установленных градостроительным регулированием норм. Согласно Земельного кодекса, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному использованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие следующим основным видам использования территории: зоны жилой, общественно-деловой и производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования и специального назначения; зоны военных объектов и иных видов использовании земли.

Но деление территории может быть другим в зависимости от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Основными нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный процесс в городах должны стать правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные исходя из этих правил градостроительные регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование -это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих