Глава 17 Так ли страшен черт, как его малюют, или Как себя вести в сделках с людьми из группы риска

Февраль — апрель 1999 года

Ко мне обратилась женщина — назовем ее Ириной Олеговной, — пришедшая от бывших клиентов.

Сделка, которую мне предложили провести, была сложной.

Надо было продать дорогую однокомнатную квартиру на Богатырском проспекте, принадлежащую бывшему мужу клиентки — тихому алкоголику Сан Санычу — и ее старшей дочери Нине. Фактически Нина жила в другом месте — в квартире у мужа, где был прописан и ее ребенок. Тихий алкоголик жил в своей прекрасной квартире один и радовался жизни в обнимку с бутылкой водочки. Коммунальные услуги не оплачивались уже полтора года. Дочка платить не хотела — она там не жила, а лишних денег не было — маленький ребенок требовал немалых расходов. Долги за квартиру росли.

Кроме этого, семье принадлежали две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире, в которых была прописана сама Ирина Олеговна, ее мать и младшая дочь Жанна.

Надо было одновременно продать все это жилье и одновременно же купить комнату Сан Санычу и самую дешевую однокомнатную квартирку бабушке и младшей дочери. Разницу в деньгах забирала Нина. Ирина Олеговна, все свободное время посвящавшая внуку, фактически жила со старшей дочерью и зятем.

Я приехала в квартиру на Богатырском, чтобы познакомиться с семьей и подписать договор.

Все были в сборе, кроме Жанны.

— А где ваша вторая дочь? — спросила я Ирину Олеговну, когда все присутствовавшие члены семьи подписали договор с агентством.

— Она в отъезде. Но вы не волнуйтесь, я подпишу договор за нее.

— Нет, этого делать нельзя, — возразила я. — Каждый член семьи должен лично выразить свое согласие со сделкой.

— Она согласна! Я же ей не чужой человек, я ее мать. Давайте не будем разводить формальности. На нотариат она придет, а на этом договоре может стоять и моя подпись.

— Мы сделаем по-другому, — сказала я. — Как только Жанна вернется, вы мне позвоните, и я подъеду к вам еще раз. А пока, чтобы не терять время, я дам объекты в рекламу.

Ирине Олеговне не очень понравилось мое решение, но спорить она не стала.

Начались просмотры, на комнаты нашелся покупатель. Принять у него аванс я не могла — Жанна еще не подписала договор. «Либо вы находите Жанну, где бы она ни была, либо я останавливаю работу», — поставила я условие клиентке. Жанна нашлась сразу. Мы назначили встречу. Жанна оказалась стройной девушкой с длинными волосами и невнятным выражением лица.

— Вы готовы подписать договор? — спросила я у нее.

— На каких условиях?

— Вместо двух комнат в коммуналке вы с бабушкой и мамой получаете отдельную однокомнатную квартиру.

— С бабушкой и мамой? Нет, меня это не устраивает. Я хочу получить отдельную квартиру для себя одной. А им покупайте что хотите.

Это было полной неожиданностью. Ирина Олеговна, сидевшая рядом, изменилась в лице и отвела глаза.

— Вы же утверждали, что Жанна со всем согласна, — обратилась я к ней.

— Она была согласна. Но передумала.

Такая схема сделки была невозможна. Денег на покупку трех объектов не хватало.

— Жанночка еще подумает, — жалобно сказала Ирина Олеговна. — Мы вам позвоним.

Она вышла проводить меня на лестницу.

— А теперь рассказывайте, что у вас тут на самом деле происходит, — сказала я.

Деваться ей было некуда. Все тайное в сделках все равно становится явным, как бы ни пытались это скрыть члены семьи. У Жанны была шизофрения. Бóльшую часть времени она проводила в психиатрических больницах. Подлечив, ее выписывали. Она устраивалась работать — как правило, продавцом в какую-нибудь палатку, и работала до следующего обострения. Когда болезнь в очередной раз поднимала голову, Жанну охватывала тоска, беспокойство, она переставала разговаривать с людьми и, никого не предупредив, бросала работу. Не взяв с собой ни вещей, ни денег — их у нее просто не было, она отправлялась на вокзал и, пользуясь правом бесплатного проезда в пригородных поездах (больным шизофренией оформляется инвалидность), отправлялась электричками то в Новгород, то в Псков. Там она бродила по улицам, заходила в церкви или могла, застыв столбом, с отсутствующим видом простоять посередине перрона или площади несколько часов, пока к ней не проявляла интерес милиция. После этого из Петербурга вызывался сантранспорт, и Жанна снова оказывалась в больнице. На вопросы, зачем она уехала из дома, Жанна отвечала всегда одинаково: «Хотела помолиться в святых местах».

Обсуждение сделки в семье шло около месяца. Жанна несколько раз давала согласие, но я не успевала доехать до нее с договором, как она опять меняла решение. Через месяц стало ясно, что дальше обсуждать варианты бесполезно. Ирина Олеговна была вынуждена изменить условия — мы продали однокомнатную квартиру, купили комнату Сан Санычу, а остаток денег забрала Нина.

Жанна — сумасшедшая! От нее надо держаться подальше! Зачем пытаться провести с ней какую-то сделку? Это позиция обывателя в любой аналогичной ситуации. Давайте разберемся, так ли страшен черт, как его малюют, и что нужно знать о сделках с людьми из группы риска.

Сначала определимся с терминами. Сразу оговорюсь, что при обсуждении этих понятий сломано немало копий, на эту тему написана не одна докторская диссертация в юриспруденции и психиатрии. Но я не буду лезть в дебри, а просто объясню суть максимально простыми словами.

Главные понятия в этих вопросах — дееспособность и вменяемость.

Гражданская дееспособность определяется в законе как способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности. В РФ полная дееспособность наступает с 18 лет, ограниченная — с 14 лет.

Вменяемость — это способность лица отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.

Медицинский критерий невменяемости представляет собой обобщающий перечень психических болезней, которые подразделяются на 4 группы:

1) хроническая душевная болезнь;

2) временное расстройство душевной деятельности;

3) слабоумие;

4) иное болезненное состояние.

Предположим, человек психически нездоров или слабоумен и не отдает себе (или отдает не полностью) отчета в своих действиях. Значит ли это, что он не имеет права продать свою квартиру? Нет, не значит. Если он старше 18 лет, то считается дееспособным и может распоряжаться своим имуществом. Абсурд? Нет. Чтобы ограничить его в гражданских правах, требуется решение суда. Чтобы суд возбудил дело о лишении дееспособности, требуется заявление от членов его семьи, близких родственников независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения. Обычно родственники инициируют процесс в том случае, когда у человека есть собственность (например, квартира), которой он может лишиться, не отдавая себе отчета в своих действиях. Если у человека ничего нет, то заморачиваться с судом никто не будет. Поэтому в обществе полным-полно людей невменяемых (или частично вменяемых) и при этом обладающих всеми гражданскими правами.

Но если человек невменяем и при этом дееспособен, не опасно ли покупать у него квартиру? Конечно, в состоянии полной невменяемости человек вряд ли способен совершать какие-то сделки. Речь может идти о частичной вменяемости, иногда выражающейся в почти незаметной глазу неспециалиста неадекватности. Больной может находиться в состоянии ремиссии и здраво рассуждать о погоде или сюжете очередного мыльного сериала, и только в ответ на случайный вопрос проскользнет жалоба на то, что в соседнем универсаме ему (именно ему) продают отравленную сметану — КГБ охотится за ним днем и ночью. Или не проскользнет вовсе. Но над сделкой будет дамокловым мечом висеть его диагноз. Здесь надо понимать главное — опасен не факт сделки, а возможное нарушение прав невменяемого человека в результате продажи.

Всегда надо разбираться в схеме сделки — если человек продает квартиру в прямой продаже, оставаясь без крыши над головой, или если он резко ухудшает свои жилищные условия, опасность очень велика. Эту сделку легко оспорить — ну не осознавал он, что делает, в момент прохождения нотариата. И суды, как правило, возвращают этим людям квартиры. Только ваших денег назад вы уже не получите.

Если человек переезжает в лучшую квартиру (это бывает при расселении коммуналок или тогда, когда он живет с нормальными родственниками, сам он денег на доплату вряд ли когда-либо заработает), риск минимален. Права душевнобольного не нарушены, предмет судебного иска изобрести будет трудно.

Если ситуация по сделке внушает вам подозрения, если продажа прямая или встречная покупка — жилье гораздо худшего качества, а продавец ведет себя неадекватно — требуйте справку из психдиспансера. В ней будет написано, состоит ли человек на психиатрическом учете, и насколько он вменяем на день выдачи справки. Справка имеет ограниченный срок годности. Продавец не обязан вам ее предоставлять, но отказ от предоставления должен наводить на размышления.

Как купить квартиру у человека, лишенного дееспособности? У него всегда есть опекун, назначенный судом. Здесь сделка проходит по той же схеме, что и любая продажа квартиры, собственником (или сособственником) которой является ребенок. Любой ребенок в возрасте до 14 лет недееспособен по закону. С 14 до 18 лет — дееспособность частичная. В этом возрасте ребенок действует уже самостоятельно — сам подписывает договор купли-продажи, но с обязательного согласия одного из родителей. Для этих сделок требуется разрешение органов опеки. Для сделок с детьми согласие выдает муниципальное образование, на территории которого зарегистрирован ребенок, для сделок с недееспособными (частично дееспособными) по психическому заболеванию — орган опеки и попечительства. При выдаче этого разрешения специальные комиссии решают, не нарушаются ли права недееспособного в сделке. Если такое разрешение есть, опасность минимальна.

Особую категорию представляют лица старше 70 лет. Возрастные изменения в психике тоже могут быть катализатором судебного иска. Здесь ситуация такая же, как с частичной вменяемостью. Требуйте справку из психдиспансера. Кстати, если квартира покупается по ипотеке, справка из психдиспансера для собственников старше 70 лет является обязательным документом для банка, выдающего кредит.

Так что не все так страшно, как это кажется неспециалистам.