Оценка устранимого физического износа

б) Определение неустранимого физического износа. В первую очередь измеряется неустранимый физический износ короткоживущих элементов, который выражается формулой

НФИ_к.ж = (ВС_эл – SУФИ_эл) ∙ (ФВ_эл / ФЖ_эл), (9)

где НФИ_к.ж – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

ВС_эл – полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки, руб.;

УФИ_эл – устранимый физический износ элемента, руб.;

ФВ_эл – фактический возраст элемента, лет;

ФЖ_эл – срок физической жизни элемента, лет.

Далее определяют стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах по формуле

НФИ_д.ж = (ВС_зд – (SУФИ_зд + SОВС_к.ж)) ∙ (ФВ_зд / ФЖ_зд), (10)

где НФИ_д.ж – неустранимый физический износ долгоживущего элемента, руб.;

ВС_зд – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

УФИ_зд – устранимый физический износ здания, руб.;

ОВС_к.ж – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

ФВ_зд – фактический возраст здания, лет;

ФЖ_зд – срок физической жизни здания, лет.

2-й этап – определение функционального износа

Функциональный износ складывается из устранимого и неустранимого функционального износа.

а) Определение устранимого функционального износа. Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– потребностями в замене или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина. Величина этого износа определяется следующим образом (тыс. руб.):

Стоимость установки камина в существующем здании

на дату оценки............................................................................... 12

Текущая восстановительная стоимость его установки

при строительстве здания............................................................ 5

Потеря стоимости вследствие износа........................................ 7

б) Определение неустранимого функционального износа. Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх-улучшений.

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется по формуле

НФИ = (П_чд / К_кз) – С_у, (11)

где НФИ – неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов, руб.;

П_чд – потеря чистого дохода, руб.;

К_кз – коэффициент капитализации для зданий;

С_у – стоимость устройства улучшений, руб.

Неустранимый функциональный износ вследствие сверхулучшений оценивается по формуле

НФ_уИ_с = ВС_эл – ФИ_эл + (Д + Р), (12)

где НФ_уИ_с – неустранимый функциональный износ вследствие сверх-улучшений, руб.;

ВС_эл – текущая восстановительная стоимость элемента, руб.;

ФИ_эл – физический износ этого элемента, руб.;

Д – доход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.;

Р – расход, связанный с использованием сверхулучшений, руб.

3-й этап – определение внешнего износа

Существует два подхода: капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия; сравнение продаж аналогичных объектов.

Рассмотрим первый подход на нашем примере. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 30 руб. в год за 1 м² общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. На стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости, и коэффициент капитализации для здания составляет 12%.

Предлагается следующее решение задачи:

1) определяется общая потеря чистой арендной платы:

30 руб./м² ∙ 600 м² = 18 тыс. руб.;

2) рассчитывается значение потерь чистого дохода, относящегося к зданию:

18 тыс. руб. ∙ 0,8 = 14,4 тыс. руб.;

3) устанавливается снижение стоимости здания, связанное с внешним износом:

14,4 тыс. руб. / 0,12 = 120 тыс. руб.

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора. Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

4-й этап – определение накопленного износа

Результаты проведенных расчетов накопленного износа представлены в табл. 17.

Таблица 17